“新复苏追踪”系列之七：地产政策优化的可能影响

宏观研究 2023.08.30 本报告导读： 地产政策优化的可能影响 ——“新复苏追踪”系列之七 董琦(分析师) 报告作者 021-38674711 dongqi020832@gtjas.com 证书编号S0880520110001 地产需求端政策近期频繁落地，当前认房不认贷、存量贷款利率调降、首付比例降低、放松限购等均已经成为本轮地产政策明牌。若集中落地，或将提振商品房销售全年同比回升由负转正。不过，房住不炒的基调下，需求端政策优化的核心仍是“房住不炒”，未来重点依然是房地产新发展模式的推进。 摘要： 本轮地产需求端政策的利好方向大体上明确，后续等待落地。2023年7月住建部提出要“进一步落实”各类政策的倡议暗示需求端优化政 策有望出台。我们总结发现，各地落实的政策主要有部分地区贷款额度上浮、提升公积金提取限额、缩小限售限购范围，降低首付比例， 曹金丘(分析师) 021-38676666 caojinqiu027700@gtjas.com 证书编号S0880523010001 相关报告 中国经济韧性仍足 2023.08.28 数箭齐发，活跃资本市场政策再添利好 针对不同条件的人群提供更多购房补贴并在以上基础上提高贷款额 2023.08.27 度，降低购房难度。展望未来，有望持续推动的地产支持政策主要有：�降低首付比例②放松限购要求，③换购住房税费减免+全面落实“认房不认贷”，④调降房贷利率。 落入中等收入陷阱的国家表现地方化债，箭在弦上 2023.08.24 宏观研 究 专题研 究 证券研究报 告 本轮政策效果如何，我们进行了大致估算： 降低首付比例带来的商品房销售增量，悲观假设为6500万平，中性假设11000万平，乐观假设15000万平。 放开限购政策中的社保年限要求带来的商品房销售增量，悲观假设为1800万平，中性假设3000万平，乐观假设4100万平。其中，中性情形下，假设满足购房门槛的人口增量中，50%打算购置房产。 换购住房税费减免+全面落实“认房不认贷”，带动的额外商品房销售理论上能有2000、3000、4000万平。其中，中性情形下，假设“认房不认贷”能额外拉动15%的置换需求。 调降房贷利率对地产销售的直接影响或有限，但有望释放4000亿元左右的居民支出流向消费等领域。 如果政策密集落地，并在半年内充分反映，我们估算一揽子地产优化政策预计拉动17000万平商品房销售，有望提振销售增速由负转正，直接拉动GDP0.5个百分点，间接拉动GDP0.3个百分点。悲观、乐观情形下，预计分别拉动10300、23100万平商品房销售（注：上述 各类政策的受用人群可能有重叠关系，例如降低首付比例中的测算中不好估计实际具有房票的居民户数，可能跟放松限购中的相关测算存在交叉重叠关系，导致最终测算结果存在高估的可能）。 房住不炒的导向下，需求端政策优化的核心仍是“房住不炒”，未来关注点应放在房地产新发展模式的推进。由于因城施策调控的惯性，以及房价过快上涨的红线制约，预计本轮地产政策在执行角度依然是 有弹性的差异化，很难出现房地产行业“一刀切”的政策落实。因此，对于需求端政策的效果我们认为需要谨慎观察。更需要关注的是以保障和长租为代表的房地产新发展模式的推进。 风险提示：政策落地不及预期，估算具有误差。 2023.08.23 利率债供给扰动不足虑，流动性依然充裕 2023.08.07 目录 1.地产优化政策呼之欲出3 2.可能的政策及效果测算6 2.1.降低首付比例（含普通住宅标准调整等）6 2.2.放松限购要求8 2.3.全面落实“认房不认贷”+换购住房税费减免9 2.4.调降房贷利率11 3.“一揽子政策”效果猜想15 4.风险提示18 近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷” 政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购 买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具， 纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。房地产政策优化的节奏不断提速，本篇报告我们对地产政策优化的效用进行集中分析。 1.地产优化政策呼之欲出 复盘本轮地产调控周期，政策经历三个阶端，整体而言对地产态度不断转暖： 阶段一：供给端政策的收紧与调整。2020年8月住建部出台“三条红线”后，地产供给端政策大幅收紧。在需求端持续走弱拖累经济的背景下，2021年两 会政府工作报告提出“稳地价、稳房价、稳预期”，12月的中央经济工作会议提出“因城施策”，对地产供给端政策进行调整。 阶段二：供给侧政策的转向与需求端政策的发轫。2022年3月、9月银保监会指出“房地产金融化泡沫化势头”得到“根本性扭转”和“实质性扭转”，标志着地产政策开始转向。供给端方面，2022年11月起“三支箭”纷纷落 地支持房地产企业合理融资需求；需求端方面，部分地区纷纷松绑限购要求。 阶段三：需求端政策或将密集出台。2023年7月住建部提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”。标志着后续需求端政策或将密集出台。 7月以来，多地陆续出台优化房地产需求端政策。部分地区贷款额度上浮、提升公积金提取限额、缩小限售限购范围，降低首付比例，针对不同条件的人群提供 更多购房补贴并在以上基础上提高贷款额度，降低购房难度。未来政策方向：贷款额度、公积金提取额度进一步提升。限售限购范围进一步缩小。购房补贴的范围与力度进一步扩大、首付比例预计进一步下调，从而促进住房需求的满足。 图12023年7月以来，多地陆续出台优化房地产需求端政策 时间 省 市 地产政策内容 7月 浙江 浙江杭州 缴存基数上限提高至38390元，下限保持不变，符合当地最低工资标准；调整后的基数不高于上限且不低于下限。自7月1日起，单位应按新基数缴存，新录用职工不调整基数。个人月平均工资由机关事业单位和企业自行核定，缴存比例可在5%-12%内自主确定，相同单位执行同一比例。 7月10日 浙江温州 在押房产过户可同时办理抵押权登记，无需先还贷解押。新政调高住房公积金贷款额度，双人家庭最高贷款100万，最低30万；单人最高贷款65万，最低20万。首套住房贷款最低首付款比例20%，第二套住房贷款最低首付款比例40%。双人、单人缴存家庭最高贷款额度分别调整至100万元、65万元，最低保底贷款额度分别调整至30万元、20万元。优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准。 8月15日8月 浙江金华 对2023年8月1日至2023年9月30日期间在金华市区购买新建商品住宅和二手住宅的购房人，实行购房分类补贴政策，市区范围包括婺城区、金义新区（金东区）、金华开发区全域。90平方米以下（含90平方米）按合同成交金额1.2%给予补贴；90-144平方米（不含144平方米）按合同成交金额1%给予补贴；144平方米以上（含144平方米）按合同成交金额0.8%给予补贴。 7月 湖南 自7月10日起，商转公货款仅支持唯一自住住房家庭申请，认定以长沙市自有产权住房为限。异地缴存贷款职工还须计算夫妻双方的自有住房情况。商转公贷款业务将动态管理，个贷率达到85%或90%时，将限流或暂缓受理。 7月1日 内蒙古 住房公积金贷款最高额度由80万元提高至100万元。符合住房公积金贷款条件的多子女家庭购买自住住房且申请住房公积金贷款时，最高贷款限额在现行最高贷款额度的基础上上浮10%，即贷款最高额度为110万元。 7月 贵州 贵阳 首次购买商品住房公积金贷款最高额度再上浮20%，可提取公积金支付首付款。允许既提又贷，购房后提取首付款后可申请公积金贷款。取消第二套房公积金贷款时间限制，结清首套贷款后再购新房不受时间间隔限制。 7月 毕节 七星关区单缴存家庭最高45万元，双缴存最高50万元；其他地区单缴存家庭最高40万元，双缴存最高45万元。符合生育政策的家庭，贷款额度在最高额度基础上上浮20%。结清首套房贷款后购二套房，最低首付比例由30%调整为20%；首套房商贷未结清，二套房公积金贷款最低首付为30%。 7月 福建 福州 福州市2023年住房公积金缴存基数上限调整为28062元，月缴存上限调整为6734元，下限维持1960元。若月最低工资标准变化，新参加工作职工以第二个月工资为基数，调入职工按当月或上年月平均工资确定基数。7月1日-8月31日，缴存单位可网上或柜面申请缴存基数调整。 7月 泉州 无贷款时间间隔限制，结清首贷次月可再贷款；解除委托提取还贷后次月可贷款；租房提取额度提高至每月1000元；推行“带押过户”模式，减低成本。 8月17日 厦门 自8月16日起，二套房首付比例已降至四成，同时，二套房贷款利率也降至4.8%。 7月4日 安徽 安庆 夫妻双方缴存公积金，最高贷款额为60万元；单方缴存，最高为50万元。具体额度与月缴存额和还款能力有关。2023年1月1日起，在安庆市工作的全日制大专及以上毕业生购房，符合条件最高贷款额增加10万元，仍与月缴存额和还款能力挂钩。支持人才购房政策与多子女家庭购房政策不叠加。 7月26日 滁州 支持用住房公积金直接支付购房首付款，购房提取时间调整为两年内一次或分次。贷款结清前可提取购房或偿还贷款，支持使用住房公积金贷款购买绿色建筑，符合条件可上浮20%。 7月 南京 南京 南京市职工连续缴存住房公积金满3个月，配偶无产权住房且租赁房的，可每季度提取住房公积金支付房租，单年提取不超过2.16万元，夫妻合计不超过4.32万元，多子女家庭提取限额上浮20%。A、B、C类高层次人才提取标准放宽至现有标准2倍。多子女家庭租房提取政策不与高层次人才住房公积金支持政策叠加使用。新六区根据市场实际按合同价给购房补贴；栖霞区、雨花台区评估后也实施购房补贴，减轻购房负担。集体土地征收采用房票安置。 8月 7月 镇江 公积金缴存职工购买自住住房符合相关规定的职工个人最高贷款额度由30万元调整为50万元；职工家庭最高贷款额度由50万元调整为80万元。降低公积金贷款首付比例：缴存职工家庭首次使用公积金进行公积金贷款的首付比例调整为20%，对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭，第二次申请公积金贷款的首付比例调整为30%。 7月 徐州 对购买新建商品住房面积为90平方米及以下的，按合同价的0.8%补贴；面积为90平方米以上按合同价的1.2%补贴。 7月 广东 清远 自2023年7月1日至2024年6月30日，公积金缴存基数调整范围为11620元至24875元。2022年度缴存基数按2021年职工本人月平均工资核定，范围为1620元至24028元。2023年缴存基数上限增加847元，下限不变。 7月24日 佛山 2023年8月1日起至12月31日止，支持刚性和改善性住房需求，提高住房公积金贷款额度。个人最高可贷额度为50万元，夫妻双方申请最高可贷100万元。根据缴存年限划分。 8月 深圳 提高职工住房公积金租房提取额度标准，职工本人及其家庭成员在深圳市无商品住房、政策性住房和保障性住房，自本通知施行之月起12个月内，职工提取该期间内的住房公积金用于支付房租的，每月最高可按申请当月应缴存额的80%提取；新市民（非本市户籍)或者青年人（35周岁及以下）职工每月最高可按申请当月应缴存额提取。 8月 惠州市 Ⅰ类人才本市购买首套、二套自住住房，住房公积金贷款的最高贷款额度为100万元；夫妻双方合计最高贷款额度为150万元。Ⅱ类人才连续按月正常缴存满6个月以上（含本数）并已在本市开户缴存且符合个人住房公积金贷款条件，购买首套房申请住房公积金贷款，住房公积金贷款个人最高贷款额度60万元；夫妻双方合计最高贷款额度为90万元。 数据来源：政府官网，Wind，国泰君安证券研究 新一轮地产