头豹词条报告系列：房屋代建

房屋代建行业分类 中国房屋代建可以按照代建主体分为政府代建与商业代建两种类别，商业代建又被细分为纯服务费代建、资 方代建、配资代建和股权式代建四种类别。 政府代建模式是指政府或行使政府职能的机构对非营利性项目通过招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对项目建设进行全过程的管理。代建项目具有政治相关性和非盈利性。 政府代建 纯服务费代建是指代建方不参与任何项目股权投资，仅 抗周期性强 房屋代建是低成本、低杠杆的，受经济影响较小，呈现较强的抗风险能力 传统开发商行业受市场经济影响较大，相比之下，房屋代建行业具备较强的抗周期性。代建行业由于其轻资产属性,市场需求旺盛，展现出穿越周期的盈利能力，具备的抗周期能力比传统开发行业强。中小房企借 助代建企业的品牌溢价，可以有效保障利润率，提升去化率，缩短投资周期并加快资金回笼；政府代建、资本代建等领域也展现出旺盛的代建服务需求。 盈利能力强 房屋代建行业的开发经营成本低，毛利率高，盈利能力相比传统的开发商更强 凭借轻资产的属性，代建企业能维持较低杠杆，保持较低的负债率。代建企业的毛利率普遍在40%以上，而房地产开发商的毛利率区间为15%-20%，代建服务的毛利率高说明在市场的竞争力就高，其收益特点是 低利润、高利润率。 轻资产属性 代建业务是轻资产运营模式，为房企探索新发展模式提供了方向 较传统房地产开发模式，代建业务是一种典型的轻资产运营模式。传统地产开发业务需经历招拍挂拿地， 拿地成本、后续资金占用较大。在销售端景气度欠佳的情况下，代建业务成为很多企业缓解现金流压力的一种选择。 [3] 1：https://baijiahao.b… 2：凤凰网，楷林楼宇科技… [4] 房屋代建行业发展历程 中国房地产代建行业共经历四个阶段，分别是萌芽期、启动期、高速发展期和震荡期，当前正处于震荡期。 二十世纪90年代，厦门市率先进行“代建制”试点工作，拉开中国代建行业的帷幕。2004年，中国国务院在 《国务院关于投资体制改革的决定》 中提出“对非经营性政府投资项目加快推行代建制”，随后中国各省市对代 萌芽期 1993年，厦门市在深化工程建设管理体制改革的过程中，率先进行“代建制”试点工作，通过采用 招标或直接委托等方式，将一些基础设施和社会公益性的政府投资项目委托给专业项目管理单位进行建设；1998年，中国国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；2001 年，上海市市政工程管理局发布《上海市市政工程建设管理代建制试行规定》。 中国房屋代建起源于政府代建，于1993年在厦门拉开帷幕，并逐渐推广至多个省市。 启动期 2004~2009 2004年，中国国务院在《国务院关于投资体制改革的决定》 中提出“对非经营性政府投资项目加快 推行代建制”，代建模式从此开始被推广至全中国。 中国各省市对代建模式展开试点工作，总结经验，不断完善代建管理制度。摸索期间，中国形成三种 典型的代建管理模式，分别为深圳模式（由政府出资建立常设性代建机构）、上海模式（由政府指定的若干企业参与代建项目的招标竞争）和北京模式（政府设定代建企业的准入条件，完全市场化竞 争）。 高速发展期 2010~2020 2010年，中国一系列房地产调控政策紧密出台，中小开发商去化周期变长，纷纷选择与头部房企开展代建合作，提升产品价值，加速销售；2016年，中国房地产行业投资规模突破10万亿，施工面积 达75亿平，商业代建具备巨大发展潜力；2020年，中国央行、住建部颁布“三道红线”政策，标志着房地产行业由“杠杆+土地”的粗放管理模式向“管理+运营”的精细化管理模式转变，商业代建 得到青睐。 受地产调控政策影响，开发管理能力较弱的中小开发商为减小经营压力而选择代建，商业代建迎来发展爆发期。 震荡期 2021~2023 2021年，由中国恒大集团债务危机引爆的民营房企流动性危机与信用危机，导致房地产销售额与销 售面积显著下滑；2022年，绿城管理控股与中原建业两家代建龙头经营数据持续增长，华润、龙 湖、万科、招商蛇口、旭辉、金地、朗诗等多家品牌房企加大在代建领域的投入，代建行业步入竞争 成长期。 民营房企遭遇流动性危机与信用危机，纷纷缩减投资规模，转战代建业务，代建行业再次迎来高速发 展窗口期。 上游厂商 福耀玻璃工业集团股份有限公司 洛阳北方玻璃技术股份有限公司 产业链中游 品牌端 房屋代建企业 中游厂商 河南中原建业城市发展有限公司 当代置业集团股份有限公司 绿城建设管理集团有限公司 查看全部 产业链中游说明 房地产中游主体为代建企业，负责项目整体开发与管理，向上游主体采购建筑建材等原材料，交付项 目成品予下游房地产委托方。代建企业覆盖前期管理、规划设计、工程管理、成本控制、售后服务等过程的开发管理服务。但是，由于代建行业具备高利润率（毛利率在50%-70%之间，远高于传统开 发商的20%左右）、逆周期、轻资产运营等特点，愈多的传统房地产开发商进入代建领域，竞争加剧，未来更多寻求差异化路线的代建房企将会涌现。 下 产业链下游 渠道端及终端客户 代建委托方 渠道端 大华（集团）有限公司 重庆展业房地产开发有限公司 浙江丰泰房地产开发有限公司 查看全部 产业链下游说明 代建委托方主要包括中小房地产开发商、资本委托方或者政府委托方。现阶段，房地产行业的现金流 危机促使资方代建需求旺盛，预计2021-2023年间累计需求达450亿元。未来中国代建委托主体将由以中小型房企和城投公司为主的商业代建委托方组成。2021年，中国中小房企及城投公司的市场份额 （销售额口径)占比达50.1%，随着市场环境恶化，头豹预测房地产行业的集中度将会进一步提升，代建业务将会受到更多中小房企与城投公司的青睐。 中国房屋代建行业市场规模=政府代建+商业代建+资本代建 打通投融资渠道，拓宽投资项目资金来源，充分挖掘社会资金潜力，有效缓解投资项目融资难融资贵问 题。政府放权、健全问责机制，确立企业在投资项目中的主体地位。 2016年，《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》的发布，明确投资项目中政府的监管责任与 政策解读 企业的主体责任，鼓励政府与社会资本合作，拓宽项目融资渠道，对代建工程的质量与效率提出更高要 求。 政策性质 规范类政策 [9] 政策 颁布主体 生效日期 影响 《关于开展工程建设项目审批制度 国务院办公厅 2018 改革试点的通知》 对房屋建筑和城市基础设施等工程，从立项到竣工验收和公共设施接入服务进行流程优化和审批管理体系 政策内容 建立，覆盖行政许可、技术审查、中介服务、市政公用服务及备案等事项。 各盟市政务服务部门牵头负责的工程建设项目审批综合服务窗口的整合设立工作已基本完成，窗口整合工 作涉及发改、住建、自然资源等多个部门，将原来分散的部门窗口整合为一个综合服务窗口，实行申请材 政策解读 料一个窗口进出，统一收件、发件、咨询，有效解决了过去申请人多头跑，重复提交材料等问题，通过实 行前台统一受理，后台并联审批模式，有效提高群众办事和部门审批效率。 政策性质 规范类政策 [9] 政策 颁布主体 生效日期 影响 《中华人民共和国国民经济和社会 2021年3月发展第十四个五年规划 全国人大 2021 和2035年远景目标纲要》 加快推进城市更新，改造提升老旧小区、厂区、街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。有效 政策内容 增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大 保障性租赁住房供给。 城市发展进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没 有”转向“好不好”。“城镇化率还在不断提升，同时经过几年的快速发展，城市规模已经不小，过去大 政策解读 量建设、大量消耗、大量排放的城市开发建设方式已经难以为继。在这个宏观背景下，城市发展将由粗放 外延式向内涵提升式转变，这也有助于房屋代建行业的发展。 政策性质 鼓励性政策 [9] 政策 颁布主体 生效日期 影响 《2022年政府工作报告》 国务院 2022 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并 政策内容 举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地 价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 对于商业代建，国务院多次强调房屋的定位，此次将此类需求统一在“群众住房需求”的表述上，充分体 政策解读 现了解决思路多元化、多样性的导向。通过各个领域多层次的住房需求解决，真正符合房地产发展的目标 导向。 政策性质 鼓励性政策 现阶段，行业排名前五的代建企业占据超五成市场份额。从已订约面积看，2017-2019年前五大代建企业累 计总建筑面积占据超过6成的市场份额，约60.5%；单个企业看，绿城管理的市场份额是第二名和第三名的近3倍，第四名和第五名的近8倍，头部企业之间市场份额差异显著。同时，收入排名市场份额与已订约建筑面积市 场份额的企业排名具有趋同性。由于代建行业龙头企业具有先发优势及轻资产运营的高利润优势，上述的一超多强格局将稳固。此外，在未来五年，代建行业的迅速发展将持续，更多寻求差异化路线的代建房企将会涌现。 房屋代建代表企业分析 [15] 1金地（集团）股份有限公司【600383】 公司信息 企业状态 存续 注册资本 451458.3572万人民币 企业总部 深圳市 行业 零售业 法人 凌克 统一社会信用代码 914403001921816342 企业类型 股份有限公司(上市) 成立时间 1988-01-20 股票类型 A股 品牌名称 金地（集团）股份有限公司 经营范围 一般经营项目是：从事房地产开发经营业务；兴办各类实体( 具体项目需另报 )；经营进出… 查看更多 官网 2023/7/12 17:30 头豹科技创新网 流动负债/总负债(%) 74.4476 73.192 速动比率 0.5314 0.683 摊薄总资产收益率(%) 4.139 2.177 营业总收入滚动环比增长(%) 111.7419 扣非净利润滚动环比增长(%) 188.2439 加权净资产收益率(%) 河南中原建业城市发展有限公司 公司信息 企业状态 存续 注册资本 80000万人民币 企业总部 郑州市 行业 商务服务业 法人 胡冰 统一社会信用代码 91410100614408799P 企业类型 有限责任公司(港澳台投资、非独资) 成立时间 1992-12-26 品牌名称 河南中原建业城市发展有限公司 经营范围 许可项目：各类工程建设活动；建筑智能化系统设计；建设工程监理；建设工程设计；建设…查看更多 官网 融资信息 融资信息 融资信息 尊重原创：头豹上发布的内容（包括但不限于页面中呈现的数据、文字、图表、图像等），著作权均归发布者所有。头豹有权但无义务对用户发布的内容进行审核，有权根据相关证据结合法律法规对侵权信息进行处理。头豹不对发布者发布内容的知识产权权属进行保证，并且尊重权利人的知识产权及其他合法权益。如果权利人认为头豹平台上发布者发布的内容侵犯自身的知识产权及其他合法权益，可依法向头豹（联系邮箱：support@leadleo.com）发出书面说明，并应提供具有证明效力的证据材料。头豹在书面审核相关材料后，有权根据《中华人民共和国侵权责任法》等法律法规删除相关内容，并依法保留相关数据。 内容使用：未经发布方及头豹事先书面许可，任何人不得以任何方式直接或