房地产行业研究周报：心怀期待，预期将逐步转向

行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 心怀期待预期将逐步转向 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：心怀期待预期将逐步转向 基本面成交仍弱，但仍需理性的看待下跌、企稳与回温间的关系，当下商品房销售虽仍未修复但已渐入探底阶段： 30城成交面积环比保持回升，同比跌幅收窄：截止至8月26日（周六），本周30城商品房成交面积单周同比跌幅收窄4pct至-22%，环比增速回落7pct至8%，分城市来看一二三线单周成交面积同比增速分别为-28%、-21%、-17%，分别较上周跌幅收窄12pct，扩大15pct，收窄31pct； 从价格端来看，本轮价格下跌后，购房者基于需求而非预期的置业意愿在提升：尽管商品房存在“买涨不买跌”的受预期影响的现象，在房价承压的过程中，购房者会更多采取观望姿态，然而对于近期有刚性置业需求的购房 者，其观望的时间并非无限长，在近期政策松绑，同时“金九银十”的传统置业小高峰到来，房企促销力度会有所加大背景下，购房者的成交意愿也会达到年内高位，从而对销售基本面起到提振； 房企端债务风险已靠近政策的红线，政策干预的预期在加强：随着碧桂园债 务重组，未出险的规模民企名单更加紧凑，若出险主体持续扩散，将再次影 响行业信心及资金链的稳定，我们认为在供给端政策进一步干预的预期也将随之增强，行业风险会被控制。 理性看待基本面的表现，修复虽慢，但近期下滑空间已不大，销售市场已渐入探底阶段：尽管我们预计全国范围的销售仍将承压，但在房价回落、政策持续宽松以及年内置业窗口来临三重背景下，部分需求有望迎来释放，我们 预计部分高能级城市的改善性需求会率先转暖，并逐渐向市场传递信心，带动市场修复；尽管这一过程将长于以往周期，但在这一边际变化下，销售市场短期进一步下探的空间已不大。 政策面市场化的倾向与底线思维并存，向下有底，向上修复虽慢但质量更高： 本轮政策特点是更市场化：由此前的各地开展的“因城施策”；到近日住建部、央行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将首套房贷款“认房不用认贷”政策措施纳入“一城一策” 工具箱，将政策使用权交由城市自主使用；以及房贷利率调节机制下放至城市，均体现 缺点是修复慢，优点是调节精准且修复具持续性：由于缺少全国统一贯彻的 调控政策，导致各地政策难以快速形成合力，对预期的引导也因而偏弱，同 时各地政策出台节奏受多方因素影响也会更慢；本轮政策的优势是，政策来源于各地市场的反馈，出台更符合各城市的商品房市场真实情况，政策出台温和而精准，在这一导向下所实现的基本面复苏相较以往修复会更多来源于市场端的供需调节，而非政策层面的强力推动，其持续性也更强； 防风险导向为核心下，政策底坚实：向上的修复端更注重市场化精细调节， 而“防风险”则是被多次反复提及的另一导向，在这一核心下，我们认为商 品房成交量级价格的下跌是有明显红线的，即不对金融体系产生系统性风险，结合近期地方化债的推进，我们认为这一底线态度的边界将越发明显； 近期政策出台力度及出台预期走强，将实现合力：本周多条地产利好政策出 台，包括“认房不认贷”政策加入“一城一策”各城市工具箱，房地产上市 公司再融资不受破发、破净和亏损限制等政策都展现了近期对供给与需求端对行业加大支持力度的意愿；此外本周日包括降低印花税等多条利好集中出台背景下，市场乐观情绪加强，地产作为宏观经济的重要组成因子，在信心不足的当下，其利多政策不应缺席，地产支持政策出台预期仍强。 基本面修复虽慢但随迟必至，近期销售进一步走弱空间有限，进入政策宽松及后续基本面改善的交易窗口，稳健的路径关注一线及高能级城市货值占比高房企： 时间节奏上，我们认为9月中旬-10月是基本面修复的验证期，同时也是新一轮政策宽松的预期区间,即若现有政策下修复不及预期，地产宽松政策进行新一轮加码；从基本面来看，我们认为9-10月销售绝对值在前期或仍疲软，但也将好于市场预期水平，即边际改善开始显现；而另一方面在早期改善缓 评级增持 2023年8月28日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号： S1660121100010 行业基本资料 股票家数109 行业平均市盈率14.97 市场平均市盈率11.42 14% 7% 0% -7% -14% -21% 2022-08 2022-11 2023-022023-052023-08 房地产沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：7月基本面低位盘整行业仍需政策支持》2023-08-222、《房地产行业研究周报：6月基本面持续走弱政策宽松预期渐强》2023-07-243、《房地产行业研究周报：“金融16条”期限延长二手房销售单周同比改善》2023-07-17 慢背景下，政策出台预期也将对市场信心再度形成支撑； 结构上，我们认为全国层面的商品房销售改善或短期仍难快速被观察到，但结构上的改善产品、高能级城市的复苏是值得期待的，建议积极关注在一线及高能级城市货值占比高的房企，如城建发展、天地源等。 数据追踪（8月13日-8月20日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-27pct、-4pct，一线城市- 40pct，7pct，二线城市-6pct，-10pct，三线城市-48pct，0pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-2pct，累计同比29pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-13pct，成交建筑面积累计同 比-8pct，成交金额累计同比-17pct，土地成交溢价率为1.7%。 城市行情环比：北京（44pct），上海（4pct），广州（35pct），深圳 （11pct），南京（-11pct），杭州（-13pct），武汉（72pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企万科A、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发 展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 内容目录 1.每周一谈：心怀期待预期将逐步转向4 1.1心怀期待预期将逐步转向4 1.2投资策略5 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速4 图2：一二三线城市（30城）周度成交面积同比4 图3：百城平均房贷利率走势5 图4：百城平均放款周期（天）5 图5：申万一级行业涨跌幅（%）6 图6：本周涨跌幅前十位（%）6 图7：本周涨跌幅后十位（%）6 图8：房地产行业近三年PE（TTM）7 图9：房地产行业近三年PB（LF）7 图10：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图11：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图12：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图13：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图14：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图15：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图16：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图17：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图18：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图19：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图20：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：心怀期待预期将逐步转向 1.1心怀期待预期将逐步转向 基本面成交仍弱，但仍需理性的看待下跌、企稳与回温间的关系，当下商品房销售虽仍未修复但已渐入探底阶段： 30城成交面积环比保持回升，同比跌幅收窄：截止至8月26日（周六），本周30城商品房成交面积单周同比跌幅收窄4pct至-22%，环比增速回落7pct至8%，分城市来看一二三线单周成交面积同比增速分别为-28%、-21%、-17%，分别较上周跌幅收窄12pct，扩大15pct，收窄31pct； 图1：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图2：一二三线城市（30城）周度成交面积同比 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 商品房成交面积（万平方米）周同比周环20比0% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 2022-09-04 2022-09-25 2022-10-16 2022-11-06 2022-11-27 2022-12-18 2023-01-08 2023-01-29 2023-02-19 2023-03-12 2023-04-02 2023-04-23 2023-05-14 2023-06-04 2023-06-25 2023-07-16 2023-08-06 2023-08-26 -150% 一线城市周度成交同比 二线城市周度成交同比三线城市周度成交同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 从价格端来看，本轮价格下跌后，购房者基于需求而非预期的置业意愿在提升：尽管商品房存在“买涨不买跌”的受预期影响的现象，在房价承压的过程中，购房者会更多采取观望姿态，然而对于近期有刚性置业需求的购房者，其观望 的时间并非无限长，在近期政策松绑，同时“金九银十”的传统置业小高峰到来，房企促销力度会有所加大背景下，购房者的成交意愿也会达到年内高位，从而对销售基本面起到提振； 房企端债务风险已靠近政策的红线，政策干预的预期在加强：随着碧桂园债务重组，未出险的规模民企名单更加紧凑，若出险主体持续扩散，将再次影响行业信心及资金链的稳定，我们认为在供给端政策进一步干预的预期也将随之增强，行业风险会被控制。 理性看待基本面的表现，修复虽慢，但近期下滑空间已不大，销售市场已渐入探底阶段：尽管我们预计全国范围的销售仍将承压，但在房价回落、政策持续宽松以及年内置业窗口来临三重背景下，部分需求有望迎来释放，我们预计部分高能级城市的改善性需求会率先转暖，并逐渐向市场传递信心，带动市场修 复；尽管这一过程将长于以往周期，但在这一边际变化下，销售市场短期进一步下探的空间已不大。 政策面市场化的倾向与底线思维并存，向下有底，向上修复虽慢但质量更高： 本轮政策特点是更市场化：由此前的各地开展的“因城施策”；到近日住建部、央行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将首套房贷款“认房不用认贷”政策措施纳入“一城一策”工具箱，将政策使用权交由城市自主使用；以及房贷利率调节机制下放至城市，均体现 了更精细贴近市场化而非一刀切的调节思路； 图3：百城平均房贷利率走势图4：百城平均放款周期（天） 首套平均房贷利率 二套平均房贷利率 6.00%60 5.50%50 5.00%40 4.50%30 4.00%20 3.50%10 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03