房地产行业：三部门明确“认房不认贷”，刚需和改善需求受益

三部门明确“认房不认贷”，刚需和改善需求受益 核心观点： 事件：2023年8月25日，新华网报道，住房城乡建设部、中国人民银行和金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。 明确“认房不认贷”：通知明确：居民家庭（包括借款人、配套及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信 贷政策。政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。我们认为该通知主要具有如下意义：1）首套房的认定门槛下降，贷款记录不再作为首套房认定的标准，仅需满足家庭在当地城市名下无房即可执行首套住房信贷政策；2）认定范围提到居民家庭和家庭成员；3）该政策纳入“一城一 策”工具箱，便于地方因城施策，各地具有自主选用的空间。 刚需和改善需求受益：此次“认房不认贷”主要对置换等刚需、改善性住房需求的购房者的支持力度较大。按照此次政策规定，名下有贷款记录的购房者若将家庭名下当地唯一住房置换，即满足家庭名下无房，则新购房 时满足首套房认定标准，以全国统一的非限购区域的首付标准为例，首付比例由此前的30%（套套的首付比例）最低降至20%（首套的首付比例） 相应的按揭贷款利率从套套购房的标准下调至首套购房的标准。首付比例和房贷利率均下降，有效降低购房者的购房成本。 目前部分核心城市“认房又认贷”：根据我们不完全统计，截至2023年 8月25日，北京、上海、广州、深圳、长沙、厦门、成都等10个核心城 市按照“认房又认贷”执行首套房信贷标准，另有部分城市如泉州按照“认贷不认房”的标准执行首套房信贷标准。由于部分城市尚未披露最新数据，我们统一按照统计局口径的2021年商品住宅销售面积这一指标计算，如上9个城市（由于厦门数据披露不完，，将剔除））2021年全年商品住宅销售面积合计为1.13亿方，我国2021年全年商品住宅销售面积为15.65亿方，如上9座城市销售面积占全国总销售面积比例为7.21%。若以上城市按照“认房不认贷”认定首套房，或对市场，体产生一定的影响。 投资建议：此次住建部、央行和金融监管总局三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认 房不用认贷”政策措施，并将此项政策纳入“一城一策”政策工具箱，我们认为后续各城市有望逐步因城施策，更好的满足当地居民刚需和改善性住房需求。房企方面，我们看好稳健经营、长期布局核心城市的优质房企，同时关注物管头部公司、代建龙头公司、中介龙头公司。建议关注：1）优质开发：招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、中国海外发展、万科A、金地集团；2）优质物管：招商积余、华润万象生活、中海物业；3代建龙头：绿城管理控股；4）中介龙头：贝壳-W。 风险提示：因城施策不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期、房屋价格大幅波动、信用修复不及预期。 房地产 推荐(维持) 分析师胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130523070001 相对沪深300表现图 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 房地产沪深300 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_销售投资表现承压，竣工同比维持增长_2023年7月数据 行业点评报告●房地产 2023年08月25日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 行业点评报告/房地产行业 分析师承诺及简介 本人承诺以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 胡孝宇，房地产行业分析师，美国东北大学金融学硕士，同济大学金融学学士，3年房地产研究经验，曾就职于天风证券，2023年7月加入中国银河证券研究院。 评级标准 行业评级体系 未来6-12个月，行业指数相对于基准指数（沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 公司评级体系 未来6-12个月，公司股价相对于基准指数（沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向剔客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视剔为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或剔它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保剔准确性或完，性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出剔它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带剔它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对剔内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。）非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。 2 本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 联系中国银河证券股份有限公司研究院 机构请致电： 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层 深广地区： 程曦 0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn 苏一耘 0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层 上海地区： 陆韵如 021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn 李洋洋 021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦 北京地区： 田薇 010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn 公司网址：www.chinastock.com.cn 唐嫚羚 010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。