核心业绩平稳，利润结构优化

买入（维持） 核心业绩平稳，利润结构优化 公司研究|动态跟踪龙湖集团00960.HK 股价（2023年08月22日）16港元 52周最高价/最低价28.37/6.78港元 目标价格23.98港元 总股本/流通H股（万股）659,176/659,176 H股市值（百万港币）105,468 公司发布2023年中期业绩公告，上半年实现营业收入620.4亿元，实现归母净利润 80.6亿元，剔除公允值变动影响后的归母核心净利润同比增长0.6%至65.9亿元。 开发业务结转收入与毛利率下降，归母核心净利润保持平稳。公司2023年上半年实现营业收入620.4亿元，同比下降34.5%，主要原因在于开发业务结转收入的下 降约四成。期末公司已售未结合同销售额为2465亿元，开发业务未来收入仍有支撑。受到市场下行影响，开发业务毛利率同比降低3.0pcts至14.3%，但由于运营及服务业务收入及毛利率均有增长，公司收入及毛利结构均有改善，上半年整体毛利率提升1.1pcts至22.4%。核心业绩维持平稳，公司上半年核心归母净利润同比增长0.6%至65.9亿元。 上半年销售有所修复，聚焦核心城市维持一定拿地力度。公司2023年上半年实现全口径销售额985.2亿元，同比增长14.8%，全口径销售面积579.9万方，同比增 长11.8%。公司聚焦核心城市维持一定拿地力度，上半年新增拿地20幅，新增总建筑面积257万方，权益地价180亿元。得益于拿地城市能级的提升，公司土储质 量有所改善。公司期末总土储建筑面积5489万方，权益建筑面积3816万方，平均 单方成本5027元/㎡，对比上半年新增土储平均成本为9744元/㎡。 运营及服务业务稳步增长，利润结构优化。公司2023年上半年实现运营及服务业务总收入121.7亿元，同比增长10.4%，5年复合增长约35%。公司上半年运营业 务和服务业务的毛利率均有改善，整体利润结构进一步优化。商业投资方面，公司上半年已运营81座商场，运营总建面762万方，受益于商业复苏，上半年运营商场的销售额和日均客流均有较大提升，但由于出租率仍处于疫情后的修复过程中，导致同店租金同比有所下降。 盈利预测与投资建议 维持买入评级，调整目标价至23.98港元。根据公司上半年经营数据，调整对各项业务收入增速、毛利率及销管费用率的预测，调整后23-25年归母净利润预测值为 21039/22589/25079百万元（原预测23-24年为24811/27574百万元）。23年公司 EPS预测值为3.19元，可比公司23年PE估值为6.9倍，对应目标价23.98港元。 （1港元=0.918人民币）。 国家/地区中国 行业房地产 核心观点 1周 1月 3月 12月 绝对表现 -6.43 -0.99 -5.48 -32.16 相对表现 -2.18 5.74 4.11 -22.67 恒生指数 -4.25 -6.73 -9.59 -9.49 报告发布日期2023年08月24日 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 李睿lirui1@orientsec.com.cn 22年净利润超预期，经营性收入稳健增长2023-03-29 风险提示：市场超预期下行。政策宽松不及预期。行业信用风险进一步蔓延。 业绩稳健增长，财务自律保障穿越周期： ——2022中期业绩点评 2022-09-06 稳健房企标杆，不动产运营典范2021-09-30 公司主要财务信息 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 223,375 250,565 218,545 212,412 209,849 同比增长(%) 21.0% 12.2% -12.8% -2.8% -1.2% 营业利润(百万元) 47,627 45,822 38,961 41,832 46,442 同比增长(%) 2.7% -3.8% -15.0% 7.4% 11.0% 归属母公司净利润(百万元) 23,854 24,362 21,039 22,589 25,079 同比增长(%) 19.3% 2.1% -13.6% 7.4% 11.0% 每股收益（元） 3.62 3.70 3.19 3.43 3.80 毛利率(%) 25.3% 21.1% 20.7% 22.5% 24.8% 净利率(%) 10.7% 9.7% 9.6% 10.6% 12.0% 净资产收益率(%) 20.4% 18.2% 14.1% 13.8% 13.8% 市盈率（倍） 4.1 4.0 4.6 4.3 3.9 市净率（倍） 0.8 0.7 0.6 0.6 0.5 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 表1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 2023/8/22 每股收益（元） 市盈率 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 中国国贸 600007.SH 19.55 1.11 1.25 1.35 1.42 17.6 15.7 14.5 13.8 新城控股 601155.SH 14.40 0.62 1.92 2.26 2.62 23.2 7.5 6.4 5.5 华润置地 1109.HK 28.43 3.94 4.42 4.89 5.38 7.2 6.4 5.8 5.3 万科企业 2202.HK 8.46 1.95 1.91 2.00 2.10 4.3 4.4 4.2 4.0 滨江集团 002244.SZ 9.93 1.20 1.45 1.73 2.02 8.3 6.9 5.7 4.9 最大值 23.2 15.7 14.5 13.8 最小值 4.3 4.4 4.2 4.0 平均数 12.1 8.2 7.3 6.7 调整后平均 11.0 6.9 6.0 5.2 备注：货币均为人民币，其汇率为1港币=0.918人民币（2023/8/22）数据来源：Wind，东方证券研究所 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表利润表单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 88,535 72,624 85,299 104,774 111,613 营业收入 223,375 250,565 218,545 212,412 209,849 应收账款 131,642 122,442 123,771 113,516 119,509 营业成本 (166,835) (197,527) (173,217) (164,659) (157,859) 预付账款 0 0 0 0 0 营业税金及附加 0 0 0 0 0 存货 405,492 325,469 277,635 253,412 232,838 营业费用 (5,464) (5,338) (4,919) (4,073) (3,849) 其他 18,719 19,702 20,229 20,015 19,925 管理费用 (10,821) (6,794) (6,781) (7,334) (7,245) 流动资产合计 644,388 540,238 506,934 491,716 483,885 财务费用 (146) (158) (270) (296) (279) 长期股权投资 26,747 29,186 48,855 66,850 80,252 资产减值损失 0 0 0 0 0 固定资产 3,649 2,770 2,426 2,007 1,538 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 在建工程 0 0 0 0 0 投资净收益 2,932 1,421 1,564 1,720 1,892 无形资产 7,939 7,381 7,449 7,486 7,524 其他 1,837 1,025 1,353 1,405 1,261 其他 192,928 207,199 221,394 235,727 248,940 营业利润 47,627 45,822 38,961 41,832 46,442 非流动资产合计 231,263 246,536 280,124 312,071 338,254 营业外收入 0 0 0 0 0 资产总计 875,651 786,774 787,058 803,786 822,140 营业外支出 0 0 0 0 0 短期借款 14,501 20,657 17,446 17,044 18,984 利润总额 47,627 45,822 38,961 41,832 46,442 应付账款 198,660 154,654 138,574 131,727 126,287 所得税 (15,839) (12,999) (10,909) (11,713) (13,004) 其他 233,382 160,564 157,517 155,794 149,074 净利润 31,788 32,823 28,052 30,119 33,438 流动负债合计 446,543 335,875 313,537 304,565 294,346 少数股东损益 (7,935) (8,461) (7,013) (7,530) (8,360) 长期借款 177,565 187,351 189,224 191,117 193,028 归属于母公司净利润 23,854 24,362 21,039 22,589 25,079 应付债券 16,887 15,557 15,557 15,557 15,557 每股收益（元） 3.62 3.70 3.19 3.43 3.80 其他 12,779 14,812 14,812 14,812 14,812 非流动负债合计 207,231 217,720 219,594 221,486 223,397 主要财务比率 负债合计 653,773 553,595 533,130 526,051 517,743 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 少数股东权益 96,928 91,079 98,092 105,622 113,981 成长能力 股本 529 546 552 552 552 营业收入 21.0% 12.2% -12.8% -2.8% -1.2% 资本公积 124,421 141,554 141,554 141,554 141,554 营业利润 2.7% -3.8% -15.0% 7.4% 11.0% 留存收益 0 0 13,730 30,008 48,310 归属于母公司净利润 19.3% 2.1% -13.6% 7.4% 11.0% 其他 0 0 0 0 0 获利能力 股东权益合计 221,878 233,179 253,928 277,736 304,397 毛利率 25.3% 21.1% 20.7% 22.5% 24.8% 负债和股东权益 875,651 786,774 787,058 803,786 822,140 净利率 10.7% 9.7% 9.6% 10.6% 12.0% ROE 20.4% 18.2% 14.1% 13.8% 13.8% 现金流量表单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 偿债能力 净利润 23,854 24,362 21,039 22,589 25,079 资产负债率 74.7% 70.4% 67.7% 65.4%