公司简评报告：销售持续领先百强，拿地销售正向循环

销售持续领先百强，拿地销售正向循环 越秀地产(0123.HK)公司简评报告|2023.08.22 评级：买入 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 市场指数走势（最近1年） 资料来源：wind 公司基本数据 最新收盘价（港元）9.04 一年内最高/最低价（港元）13.42/6.33市盈率（当前）0.0 核心观点 销售大幅领先百强房企，核心城市货值充沛。2023年7月单月公司实现销售金额84.7亿元，同比+42.4%，实现销售面积21万方，同比-2.4%。2023年1-7月，公司累计实现销售金额921亿元，同比+67.9%，领先百强房企73.8pct，销售面积268.5万方，同比+34.7%，累计销售均价34306元/方，同比+24.6%。根据克而瑞数据，1-7月公司广州销售金额426.29亿元，排名第一，占总销售金额46.3%。公司持续深耕广州区域，TOD陆续进入销售期，助力全年销售目标的完成。 拿地强度保持高位，聚焦核心城市。公司在南京、成都和郑州共获取5宗土地，对应总地价41.8亿元，同比-84.1%；总建面76.6万方，同比-49.6%。单月拿地金额强度为49.4%，较上月下降6.9pct。拿地强度虽有所下降，仍处于高位区间。23年1-7月公司累计拿地总金额292.3亿元，同比-37.6%；累计新增总建面255.3万方，同比-24.3%；累计权益地价 197.9亿元，同比-36.9%；累计拿地金额权益比例67.7%，较2022年提升14.7pct。1-7月拿地金额强度为31.7%，较2022年下降24.8pct。 土地获取城市结构来看，1-7月一二线城市整体拿地占比提升至100%。其中一二线城市拿地金额占比分别为57.5%和42.5%，分别较2022全年下降1.8pct，提升1.8pct。累计拿地金额权益比例来看，1-7月公司拿 市净率（当前） 0.69 地权益比例为67.7%，较2022全年提升14.7pct。 总股本（亿股） 40.3 境外债融资畅通，到期规模可控。23年1-7月公司新增境内债融资54 总市值（亿港元） 363.9 亿元，同比-25.5%；整体加权融资成本3.37%，较2022全年提升0.26%。 资料来源：wind 公开市场下半年债务总偿还额41.2亿元(折合人民币)，9月5亿境内债 相关研究 偿还，10月7亿境内债和4亿美元债的偿还。6月公司完成供股，扣除相关费用后募集资金约为82.99亿港元。供股能够增厚权益和可动用资金，为公司稳健扩张奠定基础。 投资建议：越秀集团和广铁双国企背景，拿地销售实现正向循环。公司 TOD项目保持高去化和高毛利优势。拿地持续聚焦核心城市。境内外融资渠道畅通，三道红线绿档，融资成本保持低位。预计未来销售和业绩稳步增长。 盈利预测：我们预计公司2023-2025年EPS1.15/1.37/1.62元/股，对应 PE7.2/6/5.1倍，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：需求修复不及预期，项目去化难度加大，TOD外拓以及开发 不及预期。 盈利预测 2022A 2023E 2024E 2025E 营收（百万元） 72,416 86,613 102,295 115,777 营收增速（%） 26.4% 19.6% 18.1% 13.2% 归母净利润（百万元） 3,953 4,649 5,533 6,519 归母净利润增速（%） 10.2% 17.6% 19.0% 17.8% EPS(元/股) 0.26 1.15 1.37 1.62 PE 32.5 7.2 6.0 5.1 资料来源：Wind，首创证券 图1：公司销售金额累计同比与百强和十强对比图2：公司销售金额单月同比与百强和十强对比 250% 200% 150% 200% 50% 150%100% 0% 50% -50% 0%-50% 100% 公司金额累计同比百强累计同比TOP10累计同比 450% 400% 350% 300% 250% 公司金额单月同比百强单月同比TOP10单月同比 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 -100% 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 -100% 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 图3：公司销售金额单月图（单位：亿元） 20192020202120222023 250 200 150 100 50 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：公司公告，首创证券 图4：公司单月总地价及总计容面积绝对值图5：公司单月拿地金额强度 总地价(亿元）总计容建面(万方） 单月拿地金额强度 300200% 180% 250 160%140% 200 120% 150 100%80% 100 60% 50 0 40% 20% 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 0% 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 图6：公司债券发行图7：公司债券到期 单月境内债发行（亿元）海外债发行（亿元）境内债到期（亿元）海外债到期（亿元） 450 40(5) 35(10) 30 (15) 25 (20) 20 15(25) 10(30) 5(35) 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 0(40) 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 现金及现金等价物 21,846 48,784 78,660 109,149 营业收入 72,416 86,613 102,295 115,777 金融资产与短期投资 0 0 0 0 营业成本 57,610 69,771 81,687 91,643 应收款项及应收票据 570 331 444 527 毛利 14,806 16,842 20,608 24,134 预付款项及其他应收款项 36,538 35,808 35,092 34,390 营销费用 2,041 2,485 2,986 3,437 存货 209,744 244,199 294,075 309,752 行政费用 1,769 2,220 2,745 3,246 其他流动资产 51,814 52,737 54,364 57,051 研发费用 0 0 0 0 流动资产合计 283,974 346,051 427,543 476,479 其他费用 0 21 22 31 物业、厂房及设备 13,426 13,561 13,697 13,833 利息费用 733 748 786 825 权益性投资 25,444 26,208 26,994 27,804 利息收入 637 668 702 737 长期投资类 12,163 12,528 12,904 12,532 权益性投资损益 -97 -95 -93 -91 商誉及无形资产 1,388 1,389 1,390 1,392 其他非经营性损益 -104 -94 -99 -103 其他非流动资产 9,957 10,503 10,238 10,233 除税前利润 10,830 11,898 14,634 17,197 非流动资产合计 62,378 64,189 65,223 65,794 所得税 4,692 5,052 6,690 7,538 资产总计 346,352 410,240 492,766 542,273 净利润 6,138 6,846 7,944 9,659 应付账款及票据 1,642 1,988 2,530 2,687 归母净利润 3,953 4,649 5,533 6,519 短期借贷及长期借贷当期到期部分 18,873 7,945 -1,891 -10,743 少数股东损益 2,184 2,197 2,411 3,139 其他流动负债 157,994 191,223 240,974 257,650 主要财务比率 2022A 2023E 2024E 2025E 流动负债合计 178,509 201,156 241,613 249,594 成长能力 长期借贷 72,554 99,912 126,723 152,998 营业收入增长率 26.2% 19.6% 18.1% 13.2% 其他非流动负债 10,496 11,335 12,260 11,306 归属普通股东净利润增长率 10.2% 17.6% 19.0% 17.8% 非流动负债合计 83,050 111,247 138,983 164,304 获利能力 负债总计 261,559 312,403 380,596 413,898 毛利率 20.4% 19.4% 20.1% 20.8% 归属母公司所有者权益 47,430 52,079 57,611 64,131 净利率 5.5% 5.4% 5.4% 5.6% 少数股东权益 37,363 45,758 54,559 64,244 ROE 8.4% 9.3% 10.1% 10.7% 股东权益总计 84,793 97,837 112,170 128,375 ROA 1.2% 1.2% 1.2% 1.3% 负债及股东权益总计 346,352 410,240 492,766 542,273 偿债能力 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 资产负债率 75.5% 76.2% 77.2% 76.3% 归母净利润 3953 4649 5533 6519 流动比率 159% 172% 177% 191% 折旧和摊销 13 12 12 12 速动比率 42% 51% 55% 67% 营运资本变动 -2731 -4651 -3990 -4144 每股指标（元） 其他非现金调整 2484 2467 2689 3423 每股收益 0.26 1.15 1.37 1.62 经营活动现金流 3719 2477 4243 5810 每股经营现金流 0.92 0.62 1.05 1.44 资本支出 -1166 -18 -1