房地产行业简评报告：百强销售持续回落，高信用房企优势明显

百强销售持续回落，高信用房企优势明显 房地产|行业简评报告|2023.06.08 评级：看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 0.2房地产 沪深300 0.1 0 -0.1 -0.2 市场指数走势（最近1年） 3-Jun 23-Mar 10-Jan 30-Oct 19-Aug 8-Jun 资料来源：聚源数据 相关研究 房企融资月报：信用债单月发行增速转负，国央企占比持续提升 房地产行业周报：新房二手房环比走弱，首套二套利差持续扩大 行业数据点评：优质土储带动销售复苏，居民加杠杆意愿较弱 核心观点 百强销售环比持续走弱，各梯队集中度有所回升。根据克而瑞数据，2023年1-5月百强房企全口径销售金额28548亿元，累计同比8.2%；单月来看，百强房企5月单月销售额为5492亿元，同比5.8%，环比-14.5%。春节后随着积压需求的快速释放，4月销售市场有所回落，5月持续下滑。房价预期下跌以及收入预期不稳，叠加季节性因素导致5月销售市场持续走弱。另一方面小阳春后房企推盘意愿不足，整体供应回落。往后看，去年6月疫情解封带来高基数效应，我们预计6月同比数据将进一步下滑。 高信用房企优势领先，中信用房企增速弱于百强。2023年1-5月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为42.9%、16.3%、8.2%。2023年1-5月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-12.7%、-33.3%。市场集中度方面，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为24.5%、6.9%和3.9%，较2022年底分别变动4.5%、-0.7%和-0.6%。高信用房企增速持续领先十强房企，高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期，由于新开盘项目去化率明显高于滚存盘，其销售增速持续保持领先。高去化项目快速回流现金，支撑后续新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。中信用房企增速持续弱于百强房企，且差值有所扩大。多数中信用房企持续一年半获取增量土储较少，使得23年可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中信用房企后续销售依旧承压。 投资建议：基本面持续走弱与核心城市宽松限制性政策，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：二手房挂牌量持续提升，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。 1百强销售环比持续走弱，各梯队集中度有所回升 根据克而瑞数据，2023年1-5月百强房企全口径销售金额28548亿 元，累计同比8.2%；单月来看，百强房企5月单月销售额为5492亿元，同比5.8%，环比-14.5%。春节后随着积压需求的快速释放，4月销售市场有所回落，5月持续下滑。房价预期下跌以及收入预期不稳，叠加季节性因素导致5月销售市场持续走弱。另一方面小阳春后房企推盘意愿不足，整体供应 回落。往后看，去年6月疫情解封带来高基数效应，我们预计6月同比数据将进一步下滑。 图1百强房企累计销售额及同比增速 百强累计销售额（亿元）百强房企累计同比 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 资料来源：克而瑞，首创证券 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 图2百强房企单月销售额与同比和环比增速 百强单月销售额（亿元）百强房企单月同比百强房企单月环比 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 资料来源：克而瑞，首创证券 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 百强房企各梯队表现来看，2023年1-5月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售全口径金额累计同比分别为16.3%、 21.2%、4.9%、-7.1%、-8.4%。2023年1-5月TOP10、TOP11-20、TOP21- 30、TOP31-50、TOP51-100房企销售权益面积累计同比分别为-10.2%、 6.2%、-15.6%、-17.5%、-8.6%。权益比例来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企分别为73%、67.7%、64.3%、 70.9%、71%。市场分化明显，头部十强房企核心城市销售占比提升，带动销售均价大幅提升。 图3：分梯队全口径销售额及同比图4：分梯队全口径面积及同比 15,000 12,000 9,000 6,000 3,000 0 全金额（亿元）同比 16.3%21.2% 4.9% -7.1% -8.4% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 30% 20% -10% -20% 8,000 7,000 2,000 1,000 0 全面积（万方）同比 6,000 10% 5,0004,000 0% 3,000 6.2% .2% -8.6% -15.6% -1% 7.5 -10 TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 10% 0% -10% -20% 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图5：分梯队权益销售额及同比图6：分梯队累计权益比例 权益金额（亿元）同比权益比例 12,000 9,000 6,000 3,000 0 22.8% 17.8% -5.3% -8.5% -6.8% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 30% 20% 10% 0% -10% -20% 74% 72% 70% 68% 66% 64% 62% 60% 58% 73.0% 70.9%71.0% 67.7% 64.3% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 市场集中度方面，我们选取2023年1-4月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100的市场占有率分别为18.6%、25.8%、29.7%、34.9%和41.1%，较2022全年分别变动2.7%、3%、3.2%、3.3%和2.8%。各梯队的市场集中度均有所回升。 图7分梯队销售集中度 60% 55% TOP10TOP20TOP30TOP50TOP10053.5%53.4%54.4% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 38.3% 15.9% 46.2% 19.6%21.3%21.6%21.3% 48.8% 18.4% 38.3% 15.9% 41.1% 18.6% 201620172018201920202021202223M1-4 资料来源：克而瑞，首创证券 入榜门槛方面，2023年1-5月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企全口径销售入榜门槛分别为776亿元、354亿元、258亿元、144亿元和54亿元，较2022年同期同比分别为31.4%、3.4%、2.3%、- 16.9%和10.9%。 图8分梯队全口径销售门槛 23年1至5月22年同期21年同期 TOP100 TOP50 TOP30 TOP20 TOP10 0200400600800100012001400 资料来源：克而瑞，首创证券 2高信用房企优势领先，中信用房企增速弱于百强 2023年1-5月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为42.9%、16.3%、8.2%。2023年1-5月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-12.7%、-33.3%。 市场集中度方面，我们选取2023年1-4月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为24.5%、6.9%和3.9%，较2022年底分别变动4.5%、-0.7%和-0.6%。 高信用房企增速持续领先十强房企。目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期，由于新开盘项目去化率明显高于滚存盘，其销售增速将持续保持领先。高去化项目快速回流现金，支撑后续新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。 中信用房企增速持续弱于百强房企，且差值有所扩大。多数中信用房企持续一年半获取增量土储较少，使得23年可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中信用房企后续销售依旧承压。 图9：百强、十强及高信用房企销售累计同比图10：百强、中信用及低信用房企销售累计同比 60% 40% 20% 0% -20% 百强房企累计同比十强房企累计同比高信用房企累计同比 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1 -1 -2 -3 -4 百强房企累计同比中信用房企累计同比低信用房企累计同比 -50% -40% -60%-70% -60% -80% 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图11信用划分房企集中度占比 高信用房企中信用房企低信用房企 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20142015201620172018201920202021202223M1-4 资料来源：克而瑞，首创证券 高信用房企中，2023年1-5月全口径销售金额累计增速前五名分别为越秀地产、华发股份、滨江集团、华润置地和招商蛇口，对应累计同比分别为100.9%、85.8%、78.3%、76.5%和76.3%。2023年5月单月全口径销售金额增速前五名分别为滨江集团、招商蛇口、华润置地、建发房产和越秀地产，对应单月同比分别为108.1%、64%、55.1%、37.6%和33.2%。核心区TOD项目进入销售周期的越秀地产和周期底部逆势拿地扩张的华发股份表现较为亮眼。 中信用房企中，2023年1-5月全口径销售金额累计增速前五名分别为龙湖集团、美的置业、金地集团、碧桂园和新城控股，对应累计同比分别为32.4%、11.1%、0.2%、-30.5%和-30.5%。2023年5月单月全口径销售金额增速前五名分别为龙湖集团、金地集团、美的置业、碧桂园和新城控股，对应单月同比分别为9.5%、-6.8%、-20.4%、-38.9%和-40%。低信用房企大多数依然保持较大降幅，部分由于基数原因同比正增。 图12主要房企全口径销售数据 全口径排名 全口径金额 主要房企 全口径金相对22年排额排名名变化 1-5月全口径销售额（亿元） 累计同比 5月单月全口径销售额（亿元） 单月同比 单月环比 招商蛇口 6 0 1370 76.3% 267 64.0% -29.8% 保利发展 1 1 1956 22.9% 400 5.3% -4.0% 中海地产 3 2 1463 51.6% 287 17.1% -15.8% 华润置地 4 0 1435 76.5%