市拓竞争优势显现，增值服务复苏强劲

事件：公司发布2023年中期业绩公告，营收同比+23%，归母净利润同比+39%中海物业发布2023年中期业绩公告，报告期内，实现营业收入71.6亿港元，同比增长23.2%；实现归母净利润7.3亿港元，同比增长39.2%；毛利率16%（上年同期15.1%），宣派中期股息每股5.5港仙（上年同期为4港仙）。 点评：高质量发展标杆，基础物管毛利率回升，增值服务复苏强劲 1)高质量发展标杆企业，市场拓展竞争优势显现。期内公司基础物管/业主增值/非业主增值收入同比增长17.7%/56.9%/39.3%， 占比分别为72.1%/9.9%/16.8%。公司三大核心业务实现了均衡、健康、高质量发展，积极派发中期股息回馈股东，体现其轻资产运营的优势和稳定的现金流创造能力。截至2023年6月30日，公司在管面积3.63亿平（第三方占比为37.8%，较2022年末提升5pct），2023年上半年新增4300万平，对比上年全年新增面积约6000万平，2023年公司规模扩张速度加快；新增加项目74.5%来自独立第三方，合约金额达到17.8亿港币，公司市场拓展力度增强，竞争力明显提升。 2)基础物管毛利率企稳回升，业主增值复苏强劲。疫情影响解除，叠加公司加大分包力度以及优化人力资源结构，公司基础物管毛利率有明显回升，2023H1基础物管毛利率为14.7%，较上年同期提升1.6pct；居民社区消费需求释放，业主增值业务也迎来复苏，拆分来看，社区资产经营/居家生活及商业服务收入同比增长34.6%/83.1%；展望后续，规模效应有望带动基础物管毛利率进一步回升；资产经营类业务需求随在管规模扩张而增加，公司已搭建家居家装、零售、到家服务、旅游、教育、养老、汽车服务等覆盖客户全方面生活需求场景的服务体系，后续业主增值服务将持续发力，成为驱动公司业绩增长的强力引擎。 3)经营效率提升，管理费用率进一步优化。截至2023年6月30日公司员工约5.16万人，上半年人均创收14万港元（同比+29%），人均创利1.4万港元（+45%），人均在管面积7037㎡（+32%），行政及营销费用率2.9%，同比-0.96pct，整体经营效率较高。 盈利预测、估值与评级：公司品牌力强，关联方稳定交付优质资源，外拓竞争力提升，规模扩张提速；人均效能持续提升，管理费用率进一步优化。考虑公司拓展非住宅项目增加，基础物管业务结构调整，小幅下调基础物管业务收入增速； 增值服务复苏明显，上调业主增值收入增速，综合影响下，预测公司2023-2025年归母净利润为16.5亿港元（+1.5%）/20.1亿港元（-0.4%）/24.2亿港元 （-0.6%），EPS为0.50/0.61/0.74港元。当前股价对应2023-2025年PE估值分别为17/14/11倍，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：合伙人制度推广不及预期，外拓竞争加剧导致毛利率下滑。 公司盈利预测与估值简表