社区增值表现亮眼，城市服务构筑竞争优势

事件：金茂服务2022年营收+61%，归母净利润+89% 金茂服务发布2022年业绩公告，公司实现收入24.4亿元，同比增长60.7%，实现毛利7.3亿元，同比增长56.1%，归母净利润3.4亿元，同比增长88.8%，扣除上市费用和汇兑损益后的经调整净利润为3.8亿元，同比增长95%。公司宣派末期股息每股0.17港元。 点评：社区增值表现亮眼，集团资源优质，城市服务逐渐构筑竞争优势 1)社区增值表现亮眼，大会员体系进一步打开发展空间。2022年，公司基础物管/非业主增值/社区增值收入分别为12.1亿/5.8亿/6.4亿元 ， 同比+46.6%/8.4%/321.2%，社区增值业务形成了社区空间运营、社区生活、室内装修、房屋经纪四大业务主线，实现跨越式发展；且社区增值业务毛利率40.4%，毛利贡献占比达到35.4%，较上年提升22.3pct。2022年12月，中国金茂大会员体系全新上线，有利于增值服务开展，后续随着公司在管规模的扩大，服务渗透率提升，增值业务仍有较大发展空间，详见前期报告20230211《“金茂荟”打通消费场景，城市服务助力规模扩张》。 2)集团资源优质，城市服务逐渐构筑竞争优势。截至2022年末，公司合约面积8080万平，在管面积5690万平，包括241个住宅社区和141个非住宅物业，遍布中国68个城市。背靠中化集团旗下的中国领先城市运营平台中国金茂，公司在城市运营服务方面具备天然竞争优势，年内新获取了南昌金茂瑞香国际生态城、温州鳌江国际新城、金华金茂未来科学城、淄博博山区、徐州经济技术开发区5个城市运营服务项目，以及武汉中种研发中心、临沂化肥研发中心等全新产业园服务项目，公司有望加强与中国金茂、中化集团的资源协同，扩大管理规模，加深城市服务护城河。 3)聚焦核心城市，提高效率，销管费用存在优化空间。2022年公司销售管理费用率为12%，随着核心城市项目密度提升，规模经济优势逐步发挥，同时积极推进数字化建设，强化优化流程和供应链管理，提高效率，对比同业，公司未来的销售管理费用率仍有一定优化空间。 盈利预测、估值与评级：公司是增长迅速的高端物管标的，关联方项目资源优质，自身外拓能力提升，社区增值和城市服务业务有较大潜力；考虑地产关联业务增速放缓，以及后续公司发展的重心，我们下调非业主增值业务增长预期，预测2023-2025年归母净利润为4.2亿（下调16%）/5.0亿（下调24%）/5.7亿元（新增），对应EPS分别为0.46/0.55/0.64元，当前股价对应2023-2025年PE为8倍/7倍/6倍，央企背景，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：增值服务开展不及预期，外拓竞争加剧导致项目拓展不及预期。 公司盈利预测与估值简表