房地产行业研究周报：销售环比改善，土地成交低迷

房地产行业周报-20230820 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.93%，沪深300指数下跌2.58%，相对收益为0.66%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(08.11-08.17)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交31525套，同比增速-17.7%，环比增速18.8%；合计成交面积308.1万平方米，同比增速-21.1%，环比增速6.4%。 本周(08.11-08.17)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15715套，同比增速-3.3%，环比增速1%；合计成交面积156.7万平方米，同比增速-5.7%，环比增速4.7%。 本周（08.11-08.17），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19430.4万平方米，环比增速-0.1%，去化周期105周。 本周（08.07-08.13），土地供给方面，本周供应土地2789.9万平方米，同比增速5. 6%；供应均价2230元/平方米，同比增速14.1%。土地成交方面，本周成交土地13 78.7万平方米，同比增速-55.4%；土地成交金额292.7亿元，同比增速-72.1%。本周土地成交楼面价2123元/平方米，溢价率3%。 本周（08.11-08.17）房地产企业合计发行信用债186.6亿元，同比增速190.7%，环比增速247.9%。 投资建议： 8月16日，国家统计局发布2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。 7月市场整体还处于下行阶段，由于政策具体细则并未在一二线城市全面落地，政策的实际效力依然有待8月显现。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.93%，沪深300指数下跌2.58%，相对收益为0.66%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新华联、深振业A、京汉股份、天房发展、深深房A，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为云南城投、京投发展、新大正、中迪投资、华远地产。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】8月17日，央行声明将持续发挥结构性政策工具作用。增加支农支小再贷款、再贴现额度，延续实施普惠小微贷款支持工具等多项阶段性工具，延期房地产“金融16条”有关政策适用期限，并推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效；实施好保交楼贷款支持计划，6月末余额为5亿元；为继续支持做好保交楼工作，保交楼贷款支持计划将延续实施至2024年5月末。 【地方政策】8月14日，西宁住房公积金管理中心落实新规定，将提高多子女家庭在租房提取金额上的限额。新规中，多子女家庭定义为符合国家生育政策，至少有一个未成年子女的二孩及以上子女的家庭，该类家庭在申请提取住房公积金用于支付房租时，每增加一个孩子可在目前每年提取限额14400元的基础上增加4800元。 【地方政策】合肥拟优化公积金政策：支持青年人刚需购房贷款提取每月一次。 缴存人使用公积金贷款购买一星级及以上居住类绿色建筑的，计算最高可贷额度时上浮20％，上浮后贷款额度不得超过合肥市规定的相应档次贷款额度上限标准。同时将支持新市民、青年人刚性购房需求，在合肥市购买首套自住住房的，租房提取额与公积金余额合并计算贷款额基数。将还贷提取次数由每年一次放宽至每月一次。 【地方政策】浙江省温州市住房公积金管理中心发布《关于进一步完善我市住房公积金业务政策规定的通知》。明确个人住房贷款首付款比例。缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修家庭首套住房，申请个人住房公积金贷款的，贷款最低首付款比例20%；购买、建造、翻建、大修家庭第二套住房，申请个人住房公积金贷款的，贷款最低首付款比例40%。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【阳光城】阳光城股票在2023年5月15日至6月9日期间，连续20个交易日的每日收盘价均低于1元，因触及交易类强制退市情形，深交所作出终止上市决定，不进入退市整理期，阳光城股票将于15个交易日内摘牌。随着公司股票的摘牌，闽系房企代表阳光城作别了上市21年的A股。 【万科】于北京8月9日土拍中，万科以27.4亿竞得通州永顺镇6004、6005地块，成交楼面价约3.68万/平方米，溢价率10.04%。而这也是万科时隔四年再次在北京拿地。新拿地块总建面约7.85万平方米，需配建12班幼儿园，住宅建面约7.44万平方米，销售指导价期房6.5万元/平方米，现房6.7万元/平方米。 【龙湖】2023年上半年，龙湖集团实现全口径销售金额985.2亿元，同比增长15%；全口径销售面积579.9万平方米，同比增长12%；一二线城市销售占比达95%。 龙湖集团上半年依然实现985.2亿元的签约，得益于在供货端做了充足的准备，全年会提供超过3200亿的可供货源。 【保利发展】保利发展控股集团股份有限公司发布关于放弃行使“20保利05”公司债券赎回选择权的公告。本期债券简称“20保利05”，代码175180，发行总额7亿元，利率3.72%，期限5年，附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。债券的计息期限为2020年9月29日至2025年9月28日，付息日为2021年至2025年每年的9月29日。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(08.11-08.17)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交31525套，同比增速-17.7%，环比增速18.8%；合计成交面积308.1万平方米，同比增速-21.1%，环比增速6.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为6.7%、-25.1%和-24.6%，环比增速为42.1%、9.5%和13.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-10.3%、-23.5%和-24%，环比增速为16.4%、1.4%和8.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.28-8.17），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交72222套，同比增速-21.7%，环比增速-29.6%；合计成交面积508.2万平方米，同比增速-43.7%，环比增速-52.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为48.6%、-27.9%和-39.2%，环比增速为-26.8%、-31.8%和-28.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为4%、-45.5%和-56.6%，环比增速为-50.5%、-53%和-53.4%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(08.11-08.17)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15715套，同比增速-3.3%，环比增速1%；合计成交面积156.7万平方米，同比增速-5.7%，环比增速4.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-12%、-6.8%和27.7%，环比增速为5.4%、-0.3%和0.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-12.5%、-16.8%和55.7%，环比增速为-6.8%、-2.1%和23.8%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.28-8.17），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交30114套，同比增速-59.6%，环比增速-55.3%；合计成交面积296.6万平方米，同比增速-60%，环比增速-54.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-65.5%、-58.9%和-53.2%，环比增速为-54.9%、-55.4%和-55.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-65.6%、-61.7%和-46%，环比增速为-56.8%、-55.2%和-51%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（08.11-08.17），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19430.4万平方米，环比增速-0.1%，去化周期105周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、0%、-0.2%，去化周期分别为96.1周、107.5周、128.6周。 图表23：15城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：15城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（08.07-08.13），土地供给方面，本周供应土地2789.9万平方米，同比增速5.6%；供应均价2230元/平方米，同比增速14.1%。土地成交方面，本周成交土地1378.7万平方米，同比增速-55.4%；土地成交金额292.7亿元，同比增速-72.1%。 本周土地成交楼面价2123元/平方米，溢价率3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为5.8%、3.2%、2.2%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（08.11-08.17）房地产企业合计发行信用债186.6亿元，同比增速190.7%，环比增速247.9%。本月至今（07.28-08.17）房地产企业合计发行信用债303.24亿元，同比增速18.60%，环比增速-37.8%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 8月16日，国家统计局发布2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。7月市场整体还处于下行阶段，由于政策具体细则并未在一二线城市全面落地，政策的实际效力依然有待8月显现。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。 相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等； 港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。