房地产行业周报：基本面持续走弱，静待政策落地

证券研究报告 报告日期：2023年8月18日投资评级：看好（维持） 基本面持续走弱，静待政策落地 【房地产行业周报】 李枭洋房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 sczq.com.cn 目录 •板块行情回顾 •行业政策动态 •重点城市商品房成交 •重点城市二手房成交 •库存及去化周期 •新推盘及去化率 •房价指数 •土地市场 •重点房企经营数据 核心观点 政策端：中央方面：上周住建部发布数据“保交楼”工作开展以来，各地加快项目复工和建设交付。目前，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。央行公布社融数据，居民中长期贷款减少672亿元。 地方方面：上周江苏省发改委就《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》征求意见，拟明确全省（除南京、苏州市区）全面取消落户限制。贵州省六盘水提出公积金贷结清再贷，首付按首次贷款算。郑州多区域推出契税补贴政策，自8月3日起至今年底在其辖区范围内购买新建住房，给予50%比例的购房契税补贴。 市场端：2023W32我们重点监测的39城商品房成交面积为198.8万平米，环比-30.5%，同比-35.7%；全年累计成交面积11808.5万平米，同比-7.7%。2023W32我们跟踪的10个城市商品房可售面积为5841万平米，较上周环比0.23%；库存去化周期为16.7个月，环比0.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为6.2和1.2个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为37个月以上。23W32我们跟踪重点城市推盘套数为1211套，环比-87.6%，年度累计总推盘数同比-12.2%；周度新开盘去化率41.8%，环比变动13.9%，回落至低位区间。五月以来市场走弱，房价持续下降，房企推盘意愿不足，我们预计后续销售将持续承压。 投资建议：政治局积极表态后，目前进入政策真空期。我们认为一线城市的放松更加谨慎，不会一蹴而就。暴雷风险进一步传导至龙头房企，短期地产股将进一步承压。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前 的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 A股房地产板块,2023W32申万房地产指数涨跌幅为-4.59%，沪深300指数涨跌幅为-3.39%，板块相对沪深300指数收益为-1.2%，板块表现28名/31名；年初至今申万房地产指数-5.46%，相对沪深300指数收益为-5.79%。港股房地产板块，2023W32内房股指数涨跌幅为-9.25%，恒生指数涨跌幅为-2.38%，相对恒生指数收益为-6.87%；年初至今内房股指数涨跌幅为-27.64%，相对恒生指数收益为-24.07%。物业板块，2023W32物业指数涨跌幅为-8.75%，相对恒生指数收益为-6.37%；年初至今物业指数涨跌幅为-27.22%，相对恒生指数收益为-23.65%。 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 石油石化 煤炭交通运输医药生物基础化工公用事业社会服务农林牧渔纺织服饰有色金属 传媒国防军工 环保 银行电力设备食品饮料轻工制造美容护理 综合汽车钢铁 建筑装饰非银金融商贸零售计算机电子 机械设备房地产家用电器建筑材料 通信 -7% 行业涨跌幅 资料来源：Wind，首创证券 周度指数表现年初至今指数表现 申万房地产指数-4.59%-5.46% 沪深300指数-3.39%0.33% 内房股指数 -9.25% -27.64% 恒生指数 -2.38% -3.57% 相对涨跌幅 -6.87% -24.07% 物业指数 -8.75% -27.22% 相对涨跌幅 -6.37% -23.65% 相对涨跌幅-1.20%-5.79% 周度指数表现年初至今指数表现 资料来源：Wind，首创证券 板块行情回顾 房地产行业周报(2023W32) 证券研究报告 资料来源：Wind，首创证券 行业研究报告∙证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2023W32房地产指数PB为0.88,较前一周变动为-0.01，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.87、1.21、1.34，较上一周分别变动0、-0.04、-0.02。 2.3 2.1 1.9 1.7 1.5 1.3 1.1 0.9 0.7 0.5 2020-03-11 2020-04-11 2020-05-11 2020-06-11 2020-07-11 2020-08-11 2020-09-11 2020-10-11 2020-11-11 2020-12-11 2021-01-11 2021-02-11 2021-03-11 2021-04-11 房地产指数PB 2021-05-11 2021-06-11 2021-07-11 2021-08-11 2021-09-11 2021-10-11 保利 2021-11-11 2021-12-11 2022-01-11 蛇口 2022-02-11 2022-03-11 2022-04-11 滨江 2022-05-11 2022-06-11 2022-07-11 2022-08-11 2022-09-11 2022-10-11 2022-11-11 2022-12-11 2023-01-11 2023-02-11 2023-03-11 2023-04-11 2023-05-11 2023-06-11 2023-07-11 2023-08-11 上周住建部发布数据“保交楼”工作开展以来，各地加快项目复工和建设交付。目前，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。央行公布社融数据，居民中长期贷款减少672亿元。 中央政策内容 8月11日，住建部“保交楼”工作开展以来，各地加快项目复工和建设交付。目前，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。8月11日，央行发布社融数据，7月人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元；社融规模增量为5282亿元，较上年同期少2703亿元；月末M2同比增长10.7%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和1.3个百分点。7月份住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，中长期贷款减少672亿元。 资料来源：政府网站，央行，首创证券 上周江苏省发改委就《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》征求意见，拟明确全省（除南京、苏州市区）全面取消落户限制。贵州省六盘水提出公积金贷结清再贷，首付按首次贷款算。郑州多区域推出契税补贴政策，自8月3日起至今年底在其辖区范围内购买新建住房，给予50%比例的购房契税补贴。 地方政策内容 8月8日，江苏省发改委就《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》征求意见，拟明确全省（除南京、苏州市区）全面取消落户限制。8月8日，贵州省六盘水提出公积金贷结清再贷，首付按首次贷款算。 8月9日，安徽省阜阳市发布《关于调整我市住房公积金贷款额度的通知》，提到首次公积金贷款已还清、第二次申请住房公积金贷款的，首付款比例由50%下调至30%。8月9日，郑州市二七区、管城区、登封市、巩义市、新郑市推出契税补贴政策，自8月3日起至今年底在其辖区范围内购买新建住房，给予50%比例的购房契税补贴。8月9日，广东惠州市住建局发布关于公开征求《惠州市住房发展规划（2023—2025年）》的公告。提到优化惠城区、惠阳区、大亚湾开发区、仲恺高新区的落户条件，对于拥有自有产权住房的人群，探索适当放开居住就业和参加社会保险的年限限制。8月9日，无锡市委人才办宣布无锡市市区高层次人才购房补贴申请工作于8月8日启动，并将于月底截止。A1类人才补贴最高500万元。8月10日，浙江金华市促进房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发出通知，8月16日起取消限售，推行二手房跨行“带押过户”。8月10日，浙江绍兴市建设局召开房地产工作座谈会，元垄、宝业、日月城、保利、融创、华润、贝壳等部分房企及自媒体代表参加会议。 资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券 重点房企新闻动态 8月8日，北京城建与大兴区政府战略合作签约，双方将建立全面政企合作关系，在规划设计、工程总承包、地产开发、基础设施建设、园林绿化、物业服务等方面开展合作。8月9日，2023年北京第12批次土拍落下帷幕，万科以27.4亿元竞得通州区永顺镇地块，万科时隔四年重返北京土地市场。8月10日，碧桂园公告预计今年上半年净亏损在450亿元-550亿元之间。公司出现了阶段性的流动压力，成立了由董事会主席任组长的专项工作小组，努力渡过难关。8月10日，首开股份公告选举秦虹等三人为公司独立董事。秦虹曾任住建部政策研究中心副主任、主任，2019年5月至今任人民大学国家发展与战略研究院高级研究员。8月12日，碧桂园公告，近期拟就债券兑付安排事项召开债券持有人会议，11只境内公司债停牌。碧桂园表示，将与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施。8月13日，金科服务公告，与金科集团订立物业转让协议，金科集团的成员公司将向金科服务转让各自的抵销物业，合计36项物业，作为代替持续关连交易应付款项的付款。 资料来源：各房企公告，上交所，首创证券 30城商品房成交面积-日数据（万方）2020（万方）2021（万方）2022（万方）2023（万方） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 15城二手房成交面积-日数据（套） 资料 4,500 2020（套） 2021（套） 2022（套） 2023（套） 4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000 来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2023W32我们重点监测的39城商品房成交面积为198.8万平米，环比-30.5%，同比-35.7%；全年累计成交面积11808.5万平米，同比-7.7%。 39城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 周环比 24.2% -30.5% 0% 3.6% -14.8% -12.4% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% -50% -33.4% 周同比 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 34.2% 20.8% 39城单月同比 9.5% -33.0% -27.8% 23W2823W2923W3023W3123W32 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2023-032023-042023-052023-062023-07 资料来源：Wind，首创证券 分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比-27.9%，同比-30.9%，全年累计成交面积同比比-32.1%，全年累计同比-7.8%；三四线城市上周 分级别城市商品