房地产行业研究周报：基本面多项指标走弱，政策预期渐强

行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 基本面多项指标走弱政策预期渐强 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：基本面多项指标走弱政策预期渐强 5月商品房销售额及销售面积同比下滑，商品房销售面积单月同比增速再度转负。商品房销售额及销售面累计同比分别为8.4%、-0.9%，较上月下降0.4pct、0.5pct，基数调整后，5月单月同比分别为6.8%、-3%，较上月提升 21.1pct、8.4pct。 销售环比增速低于往年，30城高频销售数据率先走弱反应市场承压现状，但预计全国口径下滑幅度将好于高频数据。5月商品房销售额及销售面积环比增速处于近年低位；截止至6月17日数据，30城商品房销售面积单月同比增 速为-26%，较5月全月下降51个pct，由于本轮市场下行主要由此前热度高 的一二线城市销售降温引起，预计全国层面的销售边际转弱幅度将小于30城数据口径。 6月已过半，市场即将进入传统淡季7、8月份，将对销售市场的情绪带来进一步压力，政策进一步支持并激活购买能力较强的改善客户需求，将对市场近期走势起到关键作用。 5月单月商品房成交均价同比、环比增速均回落。5月单月商品房销售价格同 比10%，环比-5%，较上月分别减少11pct，22pct。随着近期成交占比较高的 高能级城市的销售出现走弱，其对应的改善类成交总量下降，并同步导致销售总量下滑，而在价格端则体现为成交均价自4月的高峰开始回落，预计未来价格整体仍将保持稳定。 开发资金来源单月同比下行，房地产开发资金来源5月累计同比-6.6%，较上 月减少0.2pct，单月同比增速-7.4%，较上月下降10.8pct。从资金来源构成 来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-13.4%、-29.2%、6%、25.4%，较上月分别减少1.7pct、减少4.8pct、减少25.2pct、增加2pct。 竣工端增速小幅回落，新开工持续低迷，5月单月新开工面积同比增速- 27.3%，施工面积同比增速-41.2%，竣工面积同比增速24.4%，分别较上月减 少0.03pct、减少4.9pct、减少17.6pct。由于销售市场始终表现为分化复苏，为了规避风险，房企取地聚焦核心城市及核心项目，取地规模总量受限，进而产生低能级城市在手土储开工意愿不强、总量上可开工项目减少的现象，新开工持续承压；而在新开工持续低迷之下，随着此前积压的项目逐步交付后，竣工端也将出现压力。 投资端增速持续下滑，房地产开发投资完成额5月累计同比-7.2%，调整基数 后单月同比-10.5%，分别较上月跌幅扩大1pct、3.3pct。5月土地购置费及 施工投资累计同比增速分别为-0.5%、-17.4%，较上月减少1.8pct、3.7pct。 销售走弱后，房企资金回款与偿债压力增加，拿地开工意愿将减弱，同时将一定程度影响市场化的资金进入信心，对基本面相关的各项指标均将产生压力，这一背景下我们认为重点有两个关注：1、基本面是否进一步走弱，需跟 盯成交价格、来人来访的边际变化，就目前来看，5月销售下台阶后市场暂 未进一步加速下行；2、基本面进一步下行，政策支持力度如何，从本轮降息动作的迅速反应来看，政策对基本面关注度较高，将对市场情绪起到支撑。 数据追踪（6月5日-6月11日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-21pct、11pct，一线城市- 4pct，28pct，二线城市-23pct，5pct，三线城市-34pct，12pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比19pct，累计同比48pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-10pct，成交建筑面积累计同比 9pct，成交金额累计同比-10pct，土地成交溢价率为4.3%。 城市行情环比：北京（60pct），上海（-12pct），广州（0.5pct），深圳 （30pct），南京（-17pct），杭州（-12pct），武汉（-43pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规 模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年6月18日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号： S1660121100010 行业基本资料 股票家数114 行业平均市盈率14.49 市场平均市盈率12.1 14% 7% 0% -7% -14% -21% 2022-062022-092022-122023-032023-06 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：高频销售数据转弱反应五一后市场降温》2023-06-122、《房地产行业研究周报：5月百强房企销售单月同比转负国央企拿地持续提升》2023-06-04 3、《房地产行业研究周报：土地市场成交总量尚未转正城市间分化延续》2023-05-29 内容目录 1.每周一谈：基本面多项指标走弱政策预期渐强3 1.1基本面多项指标走弱政策预期渐强3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比（%）3 图2：商品房销售数据单月值及同比（%）3 图3：5月商品房销售环比3 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比3 图5：商品房销售价格及同比环比增速3 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）4 图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%）4 图8：主要开发资金来源渠道累计同比（%）4 图9：主要开发资金来源渠道单月值同比（%）4 图10：新开工、施工、竣工面积累计同比（%）5 图11：新开工、施工、竣工单月值同比（%）5 图12：房地产开发投资完成额累计同比（%）5 图13：房地产开发投资完成额单月值及单月同比（%）5 图14：土地购置费及施工投资单月及累计同比(%)5 图15：申万一级行业涨跌幅（%）6 图16：本周涨跌幅前十位（%）6 图17：本周涨跌幅后十位（%）6 图18：房地产行业近三年PE（TTM）7 图19：房地产行业近三年PB（LF）7 图20：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图21：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图22：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图23：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图24：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图25：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图26：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图27：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图28：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图29：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图30：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：基本面多项指标走弱政策预期渐强 1.1基本面多项指标走弱政策预期渐强 5月商品房销售额及销售面积同比下滑，商品房销售面积单月同比增速再度转负。商品房销售额及销售面累计同比分别为8.4%、-0.9%，较上月下降0.4pct、0.5pct，基数调整后，5月单月同比分别为6.8%、-3%，较上月减少21.1pct、8.4pct。 销售环比增速低于往年，30城高频销售数据率先走弱反应市场承压现状，但预计全国口径下滑幅度将好于高频数据。5月商品房销售额及销售面积环比增速处于近年低位；截止至6月17日数据，30城商品房销售面积单月同比增速为-26%，较5月全月下降51个pct，由于本轮市场下行主要由此前热度高的一二线城市销售降温引起，预计全国层面的销售边际转弱幅度将小于30城数据口径。 6月已过半，市场即将进入传统淡季7、8月份，将对销售市场的情绪带来进一步压力，政策进一步支持并激活购买能力较强的改善客户需求，将对市场近期走势起到关键作用。 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 商品房销售额累计同比 商品房销售面积累计同比 图1：商品房销售数据累计同比（%）图2：商品房销售数据单月值及同比（%） 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米）商品单月房销售额同比 商品房销售面积单月同比 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-02 2023-04 0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图3：5月商品房销售环比 5月销售额环比5月销售面积环比 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比 统计局全国商品房销售面积单月同比 30城商品房成交面积单月同比 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 -60% 20192020202120222023 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 5月单月商品房成交均价同比、环比增速均回落。5月单月商品房销售价格同比10%，环比-5%，较上月分别减少11pct，22pct。随着近期成交占比较高的高能级城市的销售出现走弱，其对应的改善类成交总量下降，并同步导致销售总量下滑，而在价格端则体现为成交均价自4月的高峰开始回落，预计未来价格整体仍将保持稳定。 图5：商品房销售价格及同比环比增速 商品房成交单价（元/平方米） 环比 同比 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 开发资金来源单月同比下行，房地产开发资金来源5月累计同比-6.6%，较上月减少0.2pct，单月同比增速-7.4%，较上月下降10.8pct。从资金来源构成来看，国 内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-13.4%、-29.2%、6%、25.4%，较上月分别减少1.7pct、减少4.8pct、减少25.2pct、增加2pct。 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%） 房地产开发资金来源单月值（亿）房地产开发资金来源单月同比 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图8：主要开发资金来源渠道累计同比（%） 资料来源：win