房地产行业研究周报：6月基本面持续走弱，政策宽松预期渐强

行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 6月基本面持续走弱政策宽松预期渐强 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：6月基本面持续走弱政策宽松预期渐强 6月商品房销售额及销售面积同比延续下行，单月同比增速进一步走弱。商 品房销售额及销售面累计同比分别为1.1%、-5.3%，较上月下降7.3pct、 4.4pct，6月同比分别为-19.3%、-18.2%，较上月减少26.1pct、15.2pct。 单月销售跌幅扩大受市场情绪与高基数双重影响。商品房市场观望情绪持续加重是导致分子端走弱主因，2022年6月在二线城市销售走强背景下，单月 销售规模达年内高位致分母端放大，也是同比口径持续下滑原因。 7、8月后开启商品房市场进入买卖双方博弈阶段，重点关注9月中下旬后商品房市场情绪变动，整体来看后续利多多于利空，弱基本面已成共识之下，预期的边际效应开始放大：①从高频数据来看，截止至7月22日，30城商品房销售面积单月同比增速较6月有所回升，高频数据反馈市场并未失速下滑，此外进入下半年同比口径持续保持低基数，对数据端有一定支撑；②从 政策层面来看，近期政策酝酿情绪再次提升，包括超特大城市城中村改造、“因城施策”各地细项、贷款利率等政策或落地或预期加强，都在情绪层面对市场予以支撑；③从行业运转角度来看，7、8月乃传统销售淡季，其销售绝对值较低对整体局势影响相对小，经历5-6月情绪大幅降温后，买卖双方也在此进入博弈期，重新寻找价格平衡点，基本面应重点关注“金九银十”开发商年内重点发力期销售表现。 6月单月商品房成交均价同比、环比增速继续回落。6月单月商品房销售价格 同比-1%，环比-11%，较上月分别减少11pct，6pct。价格环比跌幅下行幅度 收窄，预计价格逐步企稳后，销售市场情绪也将初步企稳。 开发资金来源单月同比下行，房地产开发资金来源6月累计同比-9.8%，较上月减少3.2pct，单月同比增速-21.5%，较上月下降14.1pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分 别为-13.8%、-29.5%、-19.4%、-12.8%，较上月分别减少0.47pct、减少0.34pct、减少25.4pct、减少38.2pct，开发资金来源单月跌幅扩大，主因为销售回款较上月出现较大幅度下行，是预收及按揭款对销售的滞后效应。 竣工端增速小幅回落，新开工持续低迷，6月单月新开工面积同比-30.3%， 施工面积同比-26.8%，竣工面积同比16.3%。受销售不佳，资金紧张影响， 新开工面积同比增速仍位于低位，竣工端整体仍保持同比增长区间，但单月同比增速开始出现回落，施工端数据表现仍受制于销售回款未来走势。 投资端增速持续下滑，房地产开发投资完成额6月累计同比增速-7.9%，单月 同比-10.3%，分别较上月跌幅扩大0.7pct、收窄0.2pct。6月土地购置费及 施工投资累计同比增速分别为-2.6%、-19.5%，较上月均减少2.1pct。 从销售市场近一段时间表现来看，高频销售数据连续数周未出现加速下滑迹象有企稳迹象，在7月中已进入销售淡季，我们认为市场将进入买卖双方对价格情绪的新一轮博弈平台。叠加走出淡季后的环比成交绝对值修复、政策 支持预期，7-8月会是年内市场情绪的一个低点。后续我们需博弈的是，从确认情绪低谷到走出低谷花费多久，以及哪些城市和房企能率先转暖，我们认为优质土储、历史包袱轻、高成长空间的中小房企仍会有相对更亮眼表现。 数据追踪（7月10日-7月16日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-31pct、0pct，一线城市- 26pct，14pct，二线城市-37pct，-7pct，三线城市-18pct，4pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-8pct，累计同比36pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-12pct，成交建筑面积累计同比 -1pct，成交金额累计同比-14pct，土地成交溢价率为6.7%。 城市行情环比：北京（-17pct），上海（-14pct），广州（16pct），深圳 （171pct），南京（-35pct），杭州（-17pct），武汉（0pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规 模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年7月23日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 研究助理 股票家数 114 行业平均市盈率 14.43 市场平均市盈率 11.57 14% 7% 0% -7% -14% -21% 2022-062022-092022-122023-032023-06 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：“金融16条”期限延长二手房销售单周同比改善》2023-07-17 2、《房地产行业研究周报：高频销售数据延续下行聚焦城市间分化》2023-07-103、《房地产行业研究周报：6月百强房企销售同比再下国企拿地占比新高》2023-07-03 内容目录 1.每周一谈：6月基本面持续走弱政策宽松预期渐强3 1.16月基本面持续走弱政策宽松预期渐强3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比（%）3 图2：商品房销售数据单月值及同比（%）3 图3：2018-2023年单月商品房销售额（亿元）3 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比3 图5：商品房销售价格及同比环比增速4 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）4 图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%）4 图8：主要开发资金来源渠道累计同比（%）4 图9：主要开发资金来源渠道单月值同比（%）4 图10：新开工、施工、竣工面积累计同比（%）5 图11：新开工、施工、竣工单月值同比（%）5 图12：房地产开发投资完成额累计同比（%）5 图13：房地产开发投资完成额单月值及单月同比（%）5 图14：土地购置费及施工投资单月及累计同比(%)5 图15：申万一级行业涨跌幅（%）6 图16：本周涨跌幅前十位（%）6 图17：本周涨跌幅后十位（%）6 图18：房地产行业近三年PE（TTM）7 图19：房地产行业近三年PB（LF）7 图20：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图21：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图22：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图23：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图24：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图25：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图26：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图27：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图28：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图29：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图30：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：6月基本面持续走弱政策宽松预期渐强 1.16月基本面持续走弱政策宽松预期渐强 6月商品房销售额及销售面积同比延续下行，商品房销售单月同比增速进一步走弱。商品房销售额及销售面累计同比分别为1.1%、-5.3%，较上月下降7.3pct、4.4pct，6月单月同比分别为-19.3%、-18.2%，较上月减少26.1pct、15.2pct。 单月销售跌幅扩大受市场情绪与高基数双重影响。5月后，商品房市场观望情绪持续加重，是导致同比分子端走弱主因，另一方面，2022年6月在二线城市销售走强背景下，单月销售规模达年内高位致分母端放大，也是同比口径持续下滑原因。 7、8月后开启商品房市场进入买卖双方博弈阶段，重点关注9月中下旬后商品房市场情绪变动，整体来看后续利多多于利空，弱基本面已成共识之下，预期的边际效应开始放大： 从高频数据来看，截止至7月22日，30城商品房销售面积单月同比增速较6月有所回升，高频数据反馈市场并未失速下滑，此外进入下半年同比口径持续保持低基数，对数据端有一定支撑； 从政策层面来看，近期政策酝酿情绪再次提升，包括超特大城市城中村改造、“因城施策”各地细项、贷款利率等政策或落地或预期加强，都在情绪层面对市场予以支撑； 从行业运转角度来看，7、8月乃传统销售淡季，其销售绝对值较低对整体局势影响相对小，经历5-6月情绪大幅降温后，买卖双方也在此进入博弈期，重新寻找价格平衡点，我们认为基本面应重点关注“金九银十”开发商年内重点发力期销售表现。 150 中国:商品房销售额:累计同比 100 中国:商品房销售面积:累计同比 50 0 -50 图1：商品房销售数据累计同比（%）图2：商品房销售数据单月值及同比（%） 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米）商品单月房销售额同比 商品房销售面积单月同比 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-03 2023-05 0 150 100 50 0 -50 -100 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图3：2018-2023年单月商品房销售额（亿元） 2018 2019 20212022 2020 2023 30000 25000 20000 15000 10000 5000 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比 60% 商品房销售面积单月同比 30城销售面积单月同比 40% 20% 0% -20% -40% -60% 0 1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所，7月数据截止至7月22日 6月单月商品房成交均价同比、环比增速继续回落。6月单月商品房销售价格同比 -1%，环比-11%，较上月分别减少11pct，6pct。价格环比跌幅下行幅度收窄，预计价格逐步企稳后，销售市场情绪也将初步企稳。 图5：商品房销售价格及同比环比增速 商品房成交单价（元/平方米） 环比 同比 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 开发资金来源单月同比下行，房地产开发资金来源6月累计同比-9.8%，较上月减少3.2pct，单月同比增速-21.5%，较上月下降14.1pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-13.8%、- 29.5%、-19.4%、-12.8%，较上月分别减少0.47pct、减少0.34pct、减少25.4pct、减少38.2pct，本次开发资金来源单月同比跌幅扩大，主因为销售端回款较上月出现较大幅度下行，是预收款及按揭款回款对销售口径的滞后效应。 图6：房地