7月统计局数据点评：销售投资表现承压，竣工同比维持增长

销售投资表现承压，竣工同比维持增长 --2023年1-7月统计局数据点评 核心观点： 事件：统计局公布2023年1-7月全国房地产开发投资和销售数据，1-7月累计全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；1-7月累计新开工面积56969万方，同比下降24.5%；1-7月累计竣工面积38405万方，同 比增长20.5%；1-7月商品房销售面积66563万方，同比下降6.5%；1-7月销售金额70450亿元，同比下降1.5%；1-7月房地产企业开发到位资金78217亿元，同比下降11.2%。 销售表现承压，单月销售面积同比下降：2023年1-7月全国商品房累计销售面积66563万方，同比下降6.5%，降幅较上月扩大1.2pct；7月单月销售面积为7048万方，同比下降15.54%，环比下降46.1%。2023年1-7 月全国商品房累计销售额70450亿元，同比下降1.5%，同比增速由正转负；7月单月销售金额为7358亿元，同比下降19.3%，环比6月下降44.7%。对应的2023年1-7月累计销售均价为10584元/平米，同比增长5.35%；单月销售均价为10440元/平方米，同比下降4.45%，环比增长2.59%。7月单月销售量同比环比均下降，或有如下原因：1）传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落，或至成交表现较弱；2）房企债务风险或影响市场预期，需求端释放承压。7月下旬至今，政策频出，因城施策或逐渐发力，我们认为在政策的刺激下，刚需和改善型需求有望得到政策支持，成交或因此有所改善。 投资下降，竣工端同比增速较高：2023年1-7月房地产开发投资67717 亿元，同比下降8.5%，降幅较上月扩大0.6pct；7月单月房地产开发投资 9167.14亿元，同比下降12.16%，环比下降28.65%。由于销售尚未修复，房企拿地意愿下降，节奏放缓，投资偏向谨慎。开工端：2023年1-7月累计新开工面积56969万方，同比下降24.5%，降幅较上月扩大0.2pct；单月新开工面积7090万方，同比下降25.88%，环比下降30.2%。由于房企拿地意愿较弱，开工端受到影响。竣工端：2023年1-7月累计竣工面积38405万方，同比增长20.5%，涨幅较上月扩大1.5pct；单月竣工面积4501万方，同比增长33.14%，环比下降25.94%。竣工端同比增速较高，或主要由于低基数效应和保交楼推进。 到位资金降幅扩大：2023年1-7月房企到位资金78217亿元，同比下降11.2%，降幅较上月扩大1.4pct；房企单月到位资金9420亿元，同比下降20.24%，环比下降26.64%。其中，7月单月的国内贷款为1041亿元，同 比下降14.7%；自筹资金3355亿元，同比下降20.45%，定金及预付款3102亿元，同比下降21.73%，个人按揭贷款1521亿元，同比下降23.52%。由于销售表现较弱，按揭贷款、定金预付款等销售回款相关资金承压。 投资建议：7月销售表现承压，累计销售量减价升，单月销售量价齐跌，在传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落或至成交表现较弱。7月下 旬开始，政策密集出台，7月24日政治局会议提到适时调整优化房地产政策，随后住建部提到支持刚需和改善性住房、降低购买首套住房首付比例等内容，我们认为刚需和改善性需求继续得到支持。我们看好稳健经营、长期布局核心城市的优质房企，同时关注物管头部公司、代建龙头公司、 房地产 推荐(维持) 分析师胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130523070001 相对沪深300表现图 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 房地产沪深300 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】房地产行业_REITs周报：市场高开低走，新能源REITs认购受追捧，投资者情绪高涨 _20230319 行业点评报告●房地产 2023年08月15日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 中介龙头公司。建议关注：1）优质开发：招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、中国海外发展、万科A、金地集团；2）优质物管：招商积余、华润万象生活、中海物业；3）代建龙头：绿城管理控股；4）中介龙头：贝壳-W。 风险提示：政策推动不及预期、因城施策不及预期、宏观经济不及预期、资金到位不及预期、房价大幅波动 目录 一：销售表现承压，单月销售面积同比下降5 二：投资下降，竣工端同比增速较高6 三：到位资金降幅扩大7 插图目录 图1：商品房累计销售面积及同比增速5 图2：商品房累计销售额及同比增速5 图3：分地区商品房累计销售面积同比增速（%）6 图4：分地区商品房累计销售额同比增速（%）6 图5：房地产开发投资累计完成额及同比增速6 图6：房屋累计新开工面积及同比增速7 图7：房屋累计竣工面积及同比增速7 图8：房地产累计开发资金及同比增速7 图9：房地产部分资金来源累计值及同比增速7 由于报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，本文同比数据均按照累计数据计算历史数据得来。 一：销售表现承压，单月销售面积同比下降 2023年1-7月全国商品房累计销售面积66563万方，同比下降6.5%，降幅较上月扩大 1.2pct，7月单月销售面积为7048万方，同比下降15.54%，环比下降46.1%。2023年1-7月全国商品房累计销售额70450亿元，同比下降1.5%，同比增速由正转负；7月单月销售金额为7358亿元，同比下降19.3%，环比6月下降44.7%。对应的2023年1-7月累计销售均价为 10584元/平米，同比增长5.35%；单月销售均价为10440元/平方米，同比下降4.45%，环比增长2.59%。7月单月销售量同比环比均下降，或有如下原因：1）传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落，或至成交表现较弱；2）房企债务风险或影响市场预期，需求端释放承压。 7月下旬至今，政策频出，因城施策或逐渐发力，我们认为在政策的刺激下，刚需和改善型需 求有望得到政策支持，成交或因此有所改善。 图1：商品房累计销售面积及同比增速图2：商品房累计销售额及同比增速 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 商品房销售面积累计值（万方）同比增速（%） 0 -5 -10 -15 -20 -25 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 -30 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 商品房销售额累计值（亿元）同比增速（%） 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 -35 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分地区看，2023年1-7月，东部销售面积同比增速由正转负，东北保持正增长。东部地区销售面积30088万方，同比下降1.1%，同比增速由正转负；中部地区销售面积17576万方，同比下降11.1%，同比降幅略有收窄；西部地区销售面积16645万方，同比降幅11.2%，同比降幅略有扩大；东北地区销售面积2254万方，同比增长0.1%，涨幅缩小。2023年1-7月，东部地区销售金额43287亿元，同比增长3%，涨幅有所收窄；中部地区销售额13024亿元，同 比下降9.5%，降幅略有扩大；西部地区销售额12501亿元，同比下降6.4%，降幅略有扩大；东北地区销售额1638亿元，同比下降6.9%。东部地区销售面积下降，但金额有所提升；东北地区销售面积保持正增长，但体量相对其他地区较小。 图3：分地区商品房累计销售面积同比增速（%）图4：分地区商品房累计销售额同比增速（%） 东部地区 西部地区 中部地区 东北地区 2022/22022/52022/82022/112023/32023/6 40 东部地区 30 西部地区 中部地区 东北地区 10 -10 -30 -50 20 0 -20 -40 -60 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二：投资下降，竣工端同比增速较高 2023年1-7月房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，降幅较上月扩大0.6pct；7月单月房地产开发投资9167.14亿元，同比下降12.16%，环比下降28.65%。由于销售尚未修复，房企拿地意愿下降，节奏放缓，投资偏向谨慎。 图5：房地产开发投资累计完成额及同比增速 房地产开发投资完成额累计值（亿元）同比增速（%） 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10 -12 开工端：2023年1-7月累计新开工面积56969万方，同比下降24.5%，降幅较上月扩大0.2pct；单月新开工面积7090万方，同比下降25.88%，环比下降30.2%。由于房企拿地意愿较弱，开工端受到影响。 竣工端：2023年1-7月累计竣工面积38405万方，同比增长20.5%，涨幅较上月扩大1.5pct；单月竣工面积4501万方，同比增长33.14%，环比下降25.94%。竣工端同比增速较高，或主要由于低基数效应和保交楼推进。 图6：房屋累计新开工面积及同比增速图7：房屋累计竣工面积及同比增速 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 0 房屋新开工面积累计值（万方）同比增速（%） 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 -45 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 房屋竣工面积（万方）同比增速（%） 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三：到位资金降幅扩大 2023年1-7月房企到位资金78217亿元，同比下降11.2%，降幅较上月扩大1.4pct；房企单月到位资金9420亿元，同比下降20.24%，环比下降26.64%。其中，7月单月的国内贷款为1041亿元，同比下降14.7%；自筹资金3355亿元，同比下降20.45%，定金及预