调研 | 碱玻郑州行系列2023.8.8-8.10(二):行业会议及交流

要点： 1.走访情况：走访的部分企业，大多均处于封顶阶段，安置房进度明显较快于商品房（部分安置房已交房），一些项目已经开始安装玻璃及护栏。烂尾10多年的项目，今年施工进度非常快。 2.业内交流情况：（1）两家企业对于保交楼有不同的态度，一家乐观中谨慎，另一家谨慎中乐观；（2）对于烂尾及停工项目定义有一定区别；（3）两方均认为可以关注今年9-10月及年底的两个时间点，会有项目进入交付期，可以有所期待，但今年不会100%完成（一家抱有完成70-80%的预期），可能会有少部分项目延期至明年交付。此外，据了解明年还有200多个保交楼项目，但明年最重要的还是要看资金问题解决情况。 部分项目走访情况： 2023年8月9日上午，走访了部分房企项目：碧桂园、融创、啟福城，实地考察施工情况。整体看下来，除碧桂园部分仅施工到10几层楼，其余大多数均已在封顶阶段。整体安置房进度明显较快（完工的较多，部分已经交房），部分项目已经开始玻璃安装阶段，具体情况如下： 1.碧桂园·云顶及附近安置房项目 碧桂园（云顶）一期项目大部分处于封顶阶段，8号楼正在进行玻璃安装，从工人施工数来说，相对其他项目较少。从售楼处了解到，10栋楼盘目前仅剩余1栋楼盘在出售。此外，碧桂园仍有其他项目正在施工（楼层加高）阶段。从其附近安置房来看，基本已竣工，从相关人士处得知，目前部分已经开始陆续拿钥匙。 2.融创·御湖宸院 该项目属于按计划去年应交付的72个项目其中之一，因疫情等多方原因，纳入今年保交楼的147个项目之中。部分楼已封顶，玻璃已安装，阳台护栏安装中。其余都处于封顶阶段。 3.啟福城 该项目同样属于按计划去年应交付的72个项目其中之一，已纳入今年保交楼（147个）项目中。从业内人士处了解到，该项目烂尾时间已久（10年多），大多接近封顶阶段，因资金问题而停滞，今年起开始复工，已经有部分交付。今年施工进度来看，整体非常快，新建的基本一周一层的效率进行。 业内交流纪要： A.某大型房地产研究机构 Q：郑州保交楼政策执行到现在实际效果怎么样？ 实际上我个人觉得还是可以的，因为从去年保交楼出台之后，其实市场上很多人包括我们也认为，可能各方资金都不太愿意进入了，都觉得还是对这个事情的信心没那么足，但是今年开始我们一是从这种交房的情况来看，上半年就有十几个保交楼的项目已经交付了，而且其中有几个项目都是那种可能停工7、8年的老项目，都比较老大难的这种，它都能实现交付的话，其实说明解决的力度还是比较大的。 另外一方面，我们从市场上看到的一些楼盘的情况，我跑了有20多个楼盘左右，基本上都在正常施工，极少数的项目可能人数上会少一点。 Q：我走访了啟福城项目，看进度进行的挺快的，也是安置房+商品房？ 啟福城就是我刚才说的，时间比较长的一个项目，可能有10多年了。现在也已经交付了一批了。啟福城跟郑州的这种城改其实都是这样，郑州的城改都是一部分安置加一部分开发的项目，如果你去其他项目也都是这样子，一部分安置的，一部分开发的。这是郑州城改的一个模式。不同企业也不太一样，因为郑州之前有一段时间是整个的城中村改造，城改都是开发商在做的，开发商他为了保证自己的现金流，有些企业会先盖商品房，但是当时有一些阶段性的政策，正常来讲郑州的成长模式是你必须先把安置完成之后才能去进行这种商品房的开发。因为其实他不建安置房，它的成本也在增加，他要给这些人每个月付租房钱，各种过渡费，占了他们地、房子的人还要付钱，这也是有些企业撑不下去的原因，因为量比较大，一天不交付，你的安置费、过渡费就是每天都得给人家付的。如果时间长了的话，其实成本也是相当高的。 Q:郑州所谓的烂尾楼或者停工的楼，主要是什么原因导致的？烂尾和停工怎么界定？ 我觉得还是因为这几年疫情，加上720暴雨等相关影响比较大，然后因为市场的因素，全国性的市场下行，这也是一部分原因。而在疫情之前那种已经停工了很多年的那种项目其实比较少，应该说可能也就10个左右，不会太多。但是在疫情，尤其去年停工爆发出来之后，其实网上没有统计，但郑州停工的项目可能有140多个。但这种就是属于停工，并不是烂尾。之前有这种被大家定义为烂尾的项目，其实可能也就在10个左右。所以市场上有些定义不太合理，它确实停工了，但其实它不能算是烂尾。 Q:对于地产竣工周期，我们一般是按照30-33个月来计算，而这几年疫情影响，存在延期现象，您觉得会推迟了多久？ 我觉得应该6-10个月多这样的一个推迟。因为其实从真正停工，从去年到今年年初可能也就那么几个月。因为太长了的话，政府当时给他说了，因为疫情停工的不算企业违约，如果时间太长的话，肯定业主也不会愿意的。 Q:对于保交楼的资金来说，政府资金会有倾向性吗？其余资金来源主要有哪些？ 政府资金的话应该跟公司大小没有什么关系，应该可能跟项目有关。主要是因为郑州的保交楼都是一楼一策，因此要根据项目来。可能有些看解决的难易程度，或者是对于社会民生的影响程度，他肯定是有一个评估的。除此之外，各路的资金应该都有，包括之前项目回款等等。 Q:如果全国来看，关于保交楼方面的，您有什么看法吗？ 对于保交楼之后到年底，到底还能发力多久，能够落地多久，我觉得现在已经说是从市场的角度去看这个事了，现在是政治任务必须完成，我觉得还是应该能基本上按照计划推得动的，但稍微打点折扣的那种情况，但是毕竟牵涉到民生问题，牵涉到社会问题，社会因素比较多。 然后对于明年的保交楼来说，只是说像正常的它应该年底之前都应该竣工的这一批，但是还有一批刚才在讨论停工跟烂尾之间的问题，因为有一部分可能就应该是明年到后年才进入，所以说明年到后期肯定还有一个缓冲。 Q：新出的郑15条有什么影响？近期郑州二手房挂牌量增加与此有关吗？ 新出的15条，里边很多可能都是以前都已经在执行的政策，只是重新提了一下。包括网上可能大家比较关注几个方面： 一是取消限售。大家可能认为对市场影响比较大，但是其实去年的时候郑州的限售都已经从三年改成一年了，所以说这个影响其实也已经降到很低了。另外的话限售里边其实有一个前提条件：是改善置换的话，可以取消这种限售，并不是说全面的取消。所谓改善置换，现在没有细则出来，但是其他城市好像是有这样的，就是说需要先去开个证明说我要进行置换、进行改善购房，就可以把现有的房子出售，进行再次购房。所以这个说是取消限售，其实对郑州来讲并不是说一个很突破性的政策。 二是降存量房利率。其实之前郑州说的是要调降存量房利率，但是几天之后河南省出了一个文件，里面有关于降存量房的，说的是按照购房合同（贷款合同）约定的这种条款来降低存量房利率，但是这两个文件之间其实虽然说了这个事，但 是还是有一定差异的。郑州当时说的是调降存量个人住房贷款利率，但是按照省里边出的文件的话，就是正常的LPR调降，也会使得个人的房贷降低，但是你的加点其实没有变化，所以这个其实就是合同之内约定的东西，可能跟大家的预期也不太一样。 其他的就是现房销售试点、车位可以预售等。现房销售其实还是在去存量库存，这整个事件我觉得因为现在国家也在提倡解决这个问题，这就不光是说郑州，很多地方都在提，包括省层面，全国层面都在提现房销售推进工作，但是郑州试点也更多就是例行性的文件执行，但是呢又往前稍微推了那么一步：就是说这次加了“试点”，试点的话其实很狭窄，就是在全市拿了两个项目——郑东新区和惠济区作为试点。所以说对市场的影响就有限。从另一方面考虑来说，其实很多项目已经 迈到现房销售的阶段了，现在依旧是有很多没有卖出去。保交楼的工作，现在推的那么快，在几个月之后，进入现房销售阶段的房源会更多。如果说未来全面推行先放销售的话，近几年来看可能难度比较大。 总的来说，一些政策基本上都是以前已经有了政策，然后重提了一下，如果非要说这个事情跟郑州二手房挂牌量增加有关系的话，可能就是大家预期有点下降了，可能大家以为新出15条是不是要出更加猛一些政策，但是实际出来之后发现这个政策力度不及预期，可能对市场的这种推动作用没那么强，觉得以后市场可能不会说有比较大的提振作用，有可能会增加一点这种像。 Q：像之前发布的城中村改造政策会怎样去解读？ 城中村对郑州可能影响不大，因为郑州市区的城中村基本上都已经改造完了，但是对北上广这些一线城市肯定影响还是比较大的。但是对于这种是中西部的二三线城市可能影响没有那么大。因为如果说现在的市场总体是在下行的话，我宁愿去公开市场上去拍地，这个可能会更好一些。城中村改造涉及到的东西还是比较复杂的，这种村民的处理，政府之间的关系处理，整个项目的投资前期，投入的资金量也比较大，然后拖的周期可能也会比较长，项目的这种可控度也比较复杂。 B.某新三板上市地产顾问及新房代理机构 Q:当前这些项目施工进度怎么看？ 在我们看来施工进度挺慢的，郑州的烂尾楼都是临近封顶的。 Q:怎么界定烂尾和停工？比如说近期疫情两三年影响的这种也是算作是烂尾吗？ 我们定义烂尾是这样的:首先是开发商他具备再造楼盘的能力，那么其次这个项目的停工已经有至少三年，且未来它不再具备开发这个项目的能力了，很有可能是未来可能会有国资或者是政府出面，再或者其他开发商来进行接手。 Q:对于保交楼的资金来源方面怎么看？ 保交楼是这样的，对于郑州来说，开发商之间的连锁反应太大，加上国家之前的三道红线，所以在去年有很多项目，很多开发商资金都已经出来了。对政府来说还是会优先给本土房企，作为纾困资金，或者是一些其他便利的条件。政府它会分为几批，比如说去年10月到12月的资金，政府是首先给本土方进行发放，然后像其他的这种规模性的他们也会去争取，但是政府也是按步骤来的去给。首先本土是他们更倾向的。外部的房企背后有集团支撑，那么对于我们本土的企业（建业、康桥等等）来说，确实是要给一些扶持政策的。 销售回款还是目前主要的资金来源，政府给每个项目配的都有银行专用贷款，钱出来只是那个项目能用，不够灵活。另外，其实政府能够提供的资金还是非常有限。 Q：郑州开发商外部与本土的占比是怎样的？ 外来的开发商占比大概是60%-70%，本土企业占比30%，这个是在去年之前的数据。 Q：郑州保交楼项目量大概有多少，进度如何了？ 郑州第一批（今年）的保交楼的项目一共是147个，其中72个是原本去年要完成的，但因为当时疫情封控，大家都阳了，因此放在了今年，变成了147个。明年是200多个。今年上半年是已经交付了大概三分之一。今年的话，我们预期年底应该可以完成70%-80%。上半年完成的少主要还有过年放假的影响。 当前房企还是比较难的，7月、8月整体的市场表现比较平淡，对开发商来说，如果销售市场好一点的话，保交楼的进度会更快，但是七八月的市场都很惨淡，九、十月份我们预计的可能销售情况会有明显的好转，但是它的销售、成交大规模反弹的这种可能性不是特别大，尽管现在政策还在放宽。因为这个房子给销售掉，他才能回流一部分资金，投入接下来的施工或者是运营。我们说，政府给扶持是一方面，更重要的是开发商自我的造血能力。其实今年三四月份的时候，郑州是有一定的小阳春，那个时候像融创的楼盘，是有投入资金加快建设的，因为它只有加快建设以后才好卖，但是很快到五一过完了以后，市场马上就下去了，下去了以后现在又回归到之前的样子。 在我们6月份没有发布半年报、没盘点之前，开发商给我们传达说，没问题，今年底铁定交，结果还是有一些出现延期了，而且在我们盘点完了以后，发现目前确实还是存在一定困难的。市场上其他乐观的看法，跟我们之前没深度盘点完之前的判断是一样的，政府的保交楼肯定是要保的，这是没问题的，大家一致认为在9月份10月份，传统的金九银十还会有一个小幅度的一个高峰，无论是开发商的降价促销还是购房客户来说，也认为9月份、10月份会给了很多优惠，会有一波的就是促 进小促进成交的动力。在12月底会有一个上市公司的一个促销，要完成年度报告，这个是比较常规比较正常的判断。在此基础上，我们的话更多是谨慎的、偏乐观，他们可能更多是乐观的、偏谨慎。 对于明年的20