房地产行业周报（2023年第31周）：央行继续引导贷款利率和首付比下行

板块行情：本周（7月31日-8月4日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.2%，在31个一级行业板块中排名第5位。 公司动态：1）绿地控股：与茅台集团将在项目开发建设、商业经营市场化、产业转型数字化、金融、科创、酒店文旅及康养等领域开展合作。2）越秀地产：广州首个旧城混合改造项目—南洋电器厂及周边更新改造项目一期，启动首日签约数超120户，签约率逾40%。3）中国金茂：标普确认中国金茂的长期发行人信用评级为“BBB-”，标普预计在母公司的支持下，中国金茂将度过行业下行周期。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降23%，同比下降36%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交面积环比下降7%。 政策要闻：中央层面：1）发改委提出将适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。2）央行、外管局将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。3）央行要求金融机构应满足民营房地产企业的合理融资需求。4）公安部表示会全面放宽大城市落户条件，完善超大特大城市积分落户政策。5）央行将继续指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。6）发改委等四部门表示会稳妥处置化解房地产、金融等领域风险隐患。地方层面：1）浙江：全面放宽城镇地区落户限制，试行居住证转户籍制度。2）浙江金华：市区实行购房分类补贴政策，90平方米以下按合同成交金额1.2%补贴，90～144平方米按1%补贴，144平方米以上按0.8%补贴。3）南京：拟对购买新建商品房实施补贴，对集体土地房屋征收推行房票安置。4）内蒙古赤峰市：自8月1日起执行住建部“认房不认贷”政策。5）长沙：优化人才购房政策，支持科研人员购房。6）郑州：发布取消限售、落实“认房不认贷”等共计15条楼市新政。7）深圳：拟上调住房公积金租房提取额度至80%。8）浙江瑞安：拟实施人才房票制度，最高抵扣购房款的50%。 投资策略：政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：地产板块位居第五，涨幅3.2% 本周申万地产板块上涨3.2%。本周（7月31日-8月4日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.2%，在31个一级行业板块中排名第5位。 图表1本周申万地产板块上涨3.2%，板块排名第5位 本周A股板块内涨幅第一为云南城投，累计涨幅达51.6%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为云南城投、京投发展、华远地产、珠江股份、财信发展，跌幅前五的个股分别为冠城大通、中国国贸、空港股份、莱茵体育、迪马股份。 图表2云南城投周涨幅达51.6% 图表3冠城大通周跌幅4% 本周港股板块内涨幅第一的为佳兆业集团，上涨11.5%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为佳兆业集团、美的置业、融创服务、中骏集团控股、建发国际集团，跌幅前五的个股分别世茂集团、恒大物业、雅居乐集团、碧桂园、融信中国。 图表4本周佳兆业集团上涨11.5% 图表5本周世茂集团下跌76% 二、政策要闻：央行引导个人住房贷款利率和首付比下行，郑州认房不认贷 中央层面：1）发改委提出将适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。2）央行、外管局将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。3）央行要求金融机构应满足民营房地产企业的合理融资需求。4）公安部表示会全面放宽大城市落户条件，完善超大特大城市积分落户政策。5）央行将继续指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。6）发改委等四部门表示会稳妥处置化解房地产、金融等领域风险隐患。 图表6发改委适时调整优化房地产政策，央行引导个人住房贷款利率和首付比例下行 地方层面：1）浙江：全面放开放宽城镇地区落户限制，试行居住证转户籍制度。2）浙江金华：市区实行购房分类补贴政策，90平方米以下按合同成交金额1.2%补贴，90～144平方米按1%补贴，144平方米以上按0.8%补贴。3）南京：拟对购买新建商品房实施补贴，对集体土地房屋征收推行房票安置。4）内蒙古赤峰市：自8月1日起执行住建部“认房不认贷”政策。5）长沙：优化人才购房政策，支持科研人员购房。6）郑州：发布取消限售、落实“认房不认贷”等共计15条楼市新政。7）深圳：拟上调住房公积金租房提取额度至80%。8）浙江瑞安：拟实施人才房票制度，最高抵扣购房款的50%。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）绿地控股：与茅台集团将在项目开发建设、商业经营市场化、产业转型数字化、金融、科创、酒店文旅及康养等领域开展合作。2）越秀地产：广州首个旧城混合改造项目—南洋电器厂及周边更新改造项目一期，启动首日签约数超120户，签约率逾40%。3）中国金茂：标普确认中国金茂的长期发行人信用评级为“BBB-”，标普预计在母公司的支持下，中国金茂将度过行业下行周期。 图表8绿地控股与茅台将在项目开发建设等领域合作，越秀广州首个旧城混改项目首日签约率超40% 三、销售端：新房市场和二手房市场需求端回落 （一）新房市场：21城成交面积环比下降23%，同比下降36% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降23%，同比下降36%。1）本周21城商品房成交面积232万方，商品房日平均成交面积33万方，环比下降23%，同比下降36%，仍处于近5年来低位。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积9856万方，同比增长1.3%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积33万方 本周一线城市商品房成交面积为67万平，环比下滑38%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为67万方、108万方、58万方，环比分别下降38%、19%、4%，同比分别下降29%、41%、32%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别下降49%、31%、41%、28%，主要原因是新房供应节奏有所放缓；二线城市中仅苏州成交面积环比为正；三四线城市芜湖、江门环比增长超100%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交建面2814万方，同比增长19.19%。我们监测的6个二线城市商品房成交建面4591万方，同比下降5.5%；11个三四线城市商品房成交建面2450万方，同比下降2.3%。 图表10本周21城周度成交面积232万方 （二）二手房市场：11城成交面积环比下降7%，同比下降21% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比下降7%。1）本周11城二手房成交面积126万方，日平均成交面积18万方，环比下降7%，同比下降21%，二手房热度回落。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积4987方，同比增长32%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积18万方，销售数据小幅回落 本周监测的一线城市二手房成交面积环比下降15%，需求回落。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为27万方、80万方、19万方，环比分别下降15%、4%、7%，同比分别下降29%、19%、17%。2）一线城市中深圳二手房成交面积6万方，环比下降0.4%，同比增长28%，北京二手房成交面积21万方，环比下降19%，同比下降37%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1163万方，同比增长22%；6个二线城市二手房成交面积3135万方，同比增长37%； 11个三四线城市二手房成交面积2450万方，同比增长32%。 图表12本周11城二手房成交面积126万方 四、融资端：本周发债主要为国央企 本周发债主要为国央企，仅2家民企。1）发行规模最大的为金融街，本周共发行16亿元债券，分别是8亿票面利率为3.38%和8亿票面利率为3.76%的中期票据。2）中骏发行的7亿元中期票据票面利率最高，为4.28%；苏高新集团本周发行的7亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.2%。 图表13金融街发行16亿中期票据，苏高新集团发行15亿信用债 五、投资建议 政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。