房地产行业深度报告：房地产行业资金面监测专题报告

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 房地产行业资金面监测专题报告 行业核心观点： ——房地产行业深度报告 2023年08月04日 行业相对沪深300指数表现 房地产行业基本面仍处于底部，尽管在“三支箭”推出后， 行业融资环境在政策的推动下持续改善，但是从落地效果来看仍有待进一步深化。融资性现金流仍更倾向于流向央国企背景房企，而经营性现金流在行业整体销售回落后受到一定负面影响，央国企以及民营房企销售表现分化，央国企背景房企在销售中更受购房者信赖，7月政治局会议表态积极，房地产行业相关融资政策有望得到进一步深化，行业整体资金面有望得到改善。 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 房地产沪深300 行业研 究 行业深度报 告 证券研究报 告 投资要点： 行业融资政策维持宽松：房企融资政策方面，7月央行及国家金融监督管理总局下发通知“延长‘金融十六条’有关政策适用期限，统一延长至2024年12月31日”；2023年7月14日，交易商协会召开民营企业融资座谈会；7月24日，中共中央政治局召开会议，提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”；购房融资政策方面，房贷利率、“认房不认贷”、首付比例等各项购房政策均在因城施策下持续放松。近日住房城乡建设 部倪虹部长召开企业座谈会，强调要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，提及“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。目前一线和部分二线城市仍在执行认房又认贷政策以及限购等政策，存在进一步放松调整的空间，建议持续关注。 经营性现金流：行业销售弱复苏，企业间表现分化。2023年以来房地产行业销售经过短暂的需求集中释放后再次回落，2023H1销售面积和销售金额分别同比变动-5.30%和+1.10%；央国企背景房企表现更佳，我们根据中指研究院2023年1-6月百强销售排 行榜TOP30房企按照不同企业属性统计计算其历年销售金额增速，2023年H1央国企背景房企的销售金额增速达到31.3%，显著优于非国央企背景房企（下滑13.1%）的表现。行业下行叠加信用风险等因素影响下，央国企背景房企在销售中更易获得购房者信任。 融资性现金流：支持性融资政策有待进一步深化落地。信贷方面，2023 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 政策有望持续优化，催化板块估值修复 2023年上半年C-REITs市场回顾政治局会议跟踪点评 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告|房地产 年1-6月房地产行业到位资金-国内贷款累计同比下滑11.1%，相对2022年25.4%的下滑幅度已有明显收窄，但是仍处于低位；发债融资方面，融资规模下降，中债增担保仍持续发力，根据中指研究院统计数据显示，1-6月房地产行业信用债下降7.05%，平均发行利率为3.66%，同比 +0.12pct。根据wind数据统计，2023年1-7月以来民营房企获中债信用增进投资股份有限公司担保支持发债仍在持续，今年1-7月获中债 信用增进投资股份有限公司担保发债的民营房企的融资规模约为92.5 亿元（上年120亿元），此外，获得担保融资主体范围进一步扩大。股 权融资方面，行业股权融资持续发力中。截至2023年7月末，陆家嘴、 招商蛇口已经完成发行股份购买资产事项，福星股份、大名城、保利发展、中交地产均已获得证监会同意增发的批复函；还有多家公司已经完成了交易所问询等。 风险因素：政策传导不及预期、消费者信心修复不及预期、政策放松力 度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共19页 正文目录 1行业融资环境情况5 1.1房企融资政策维持宽松5 1.2购房融资政策维持宽松6 1.3行业信用风险有所缓解8 2经营性现金流：行业销售弱复苏，企业间表现分化9 2.1房地产行业销售进展9 2.2房企间销售表现分化10 3融资性现金流：支持性融资政策有待进一步深化落地12 3.1信贷融资：行业到位资金—国内贷款仍同比下滑12 3.2发债融资：融资规模下降，中债增担保仍持续发力13 3.3股权融资：股权融资进展相对较慢，仍在持续推进16 3.4信托融资：委外融资持续收缩17 4投资建议与风险提示17 图表1：《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》的内容 ...............................................................................................................................................5 图表2：住户新增贷款结构（亿元）7 图表3：全国首套、二套平均房贷利率情况（%）7 图表4：住户部门新增中长期消费贷（亿元）7 图表5：居民中长期消费贷占比7 图表6：RMBS条件早偿率指数变动趋势7 图表7：房地产行业到位资金增速情况（%）8 图表8：房地产行业境内债逾期本金（亿元）8 图表9：房地产境外债违约日余额（亿美元）8 图表10：商品房销售面积与销售金额累计同比（%）9 图表11：商品房销售面积与销售金额当月同比（%）9 图表12：30大中城市一、二、三线城市销售当月同比增速情况10 图表13：房地产行业各类到位资金增速（%）10 图表14：不同属性的TOP30房企（剔除历史可比数据不全的企业）2020年-2023年 H1销售金额增速10 图表15：TOP30房企2023年1-6月销售规模及增速11 图表16：房地产行业各类到位资金增速（%）12 图表17：房地产开发贷款余额（左轴，亿元）及增速（右轴，%）12 图表18：房地产行业境内债券发行规模（亿元）13 图表19：境外债净融资额情况（亿美元）13 图表20：房地产行业境内债到期偿还规模（亿元）14 图表21：境外债发行量与到期金额情况（亿美元）14 图表22：房地产行业境内债中国央企背景企业发债规模占比14 图表23：2023年上半年房地产行业融资结构14 图表24：2023年上半年房地产行业融资成本及发行期间..等....情....况15 图表25：2023年以来房地产行业非国央企背景房企获担保增信支持发债情况15 图表26：A股房地产行业主要个股增发进展情况16 图表27：投向房地产业的资金信托余额（左轴）及占比（右轴）17 图表28：投向房地产业的资金信托季度变动额（万元）17 1行业融资环境情况 1.1房企融资政策维持宽松 延长“金融十六条”有关政策适用期限。2021年房地产行业信用风险爆发后房地产行业持续走低，政策端适应行业发展变化转向宽松，2022年11月中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合下发“金融十六条”，从六个维度具体提出了十六条支持房地产行业融资的具体举措，其中有两项设置了适用期限“1）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。2）对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险 分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。今年以来房地产行业处于弱复苏状态，仍需要政策端的持续呵护。2023年7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局下发了《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，延长“金融十六条”有关政策适用期限，统一延长至2024年12月31日。 “三支箭”仍在持续推进落地。2023年7月14日，交易商协会召开民营企业融资座谈会，听取新希望集团、新城控股等12家民营企业对扩大民企债券融资支持工具服务范围、更好促进民营企业持续健康发展的意见和建议。 政治局会议对下半年行业政策定调积极。2023年7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜表示，人民银行将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深 刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。7月24日，中共中央政治局召开会议，提及“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险”。会议未提及“房住不炒”，并首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，当前房地产行业供给端持续去化以及需求端慢复苏的背景下，行业过热发展的阶段已经成为过去式，“适时调整优化房地产政策”成为必要手段，过去在行业供需较旺时期出台的限制性政策有望进一步松动。 8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，提及“支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度”。 图表1：《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》的内容 主要内容 对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展 1期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日 前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目 发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主 2 体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人 员已尽职的，可予免责。 除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融 3 资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市 场平稳健康发展。 资料来源：央行官网，万联证券研究所 1.2购房融资政策维持宽松 围绕消费者购房相关的首付比例、房贷利率等方面政策仍有调整空间。7月政治局会议中关于“支持刚性和改善性住房需求”的相关表述调整为“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，预计围绕居民刚性以及改善性住房需求方面会获得更大的政策支持空间。7月27日，据中国建设新闻网报道，近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，强调要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付