房地产行业深度报告：房地产行业土地市场监测专题报告

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 房地产行业土地市场监测专题报告 行业核心观点： ——房地产行业深度报告 2023年08月21日 行业相对沪深300指数表现 2023年以来房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于收缩状态，但是溢 ， 价率明显提升，房企更加聚焦于核心城市，高能级城市土地出让金占比提升国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比有所提升，拿地的民营房企更趋多元化，头部房企拿地更加谨慎，行业低谷期有能力并保持较高拿地强度的房企未来有望实现销售规模快速增长，但在行业红利消退下预计难以实现跨越式提升。当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业深度报 告 证券研究报 告 投资要点： 规则：随市场变化土拍规则不断优化。“两集中”供地模式逐渐淡化。随着房地产市场销售走弱，土地市场表现疲软，由自然资源部 办公厅印发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，提出“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或 多次发布出让公告”。此后“两集中”供地模式逐渐淡化。土拍政 策持续优化调整。根据中指研究院整理的22城土拍相关政策情况 来看，2023年以来的土拍政策相较2021年在持续优化中，土地市场持续低位运行，多城保证金比例调降、部分城市放开销售限价、采取竞自持以及竞配建城市数量均明显减少。同时，多城取消了“竞品质”，转向选择“定品质”。 整体：量缩价升，流拍率环比微降，高能级城市成交占比提升。根据中指研究院数据统计，2023H1，300城住宅用地成交规划建面为1.36亿平，同比-31.6%。从结构上来看，2023H1，300城中一线、二线、三四线城市土地出让金占比分别为21.2%、54.4%、24.4%，较上年同期分别变动+1.1pct、+1.8pct和-3.0pct。2023H1，300城住宅用地平均溢价率为6.7%，同比上升2.43pct，环比去年下半年提升了4.34pct。聚焦核心城市一定程度推升楼面均价，2023H1，300城住宅用地成交楼面价约为6994.4元/平，同比上涨16.7%。2023上半年300城流拍率环比微降，各能级城市表现分化。2023H1，300城住宅用地流拍率为14.1%， 环比上年下半年下降0.1pct，同比下降5.6pct。其中，一线、二线、三四线城市2023年上半年土地流拍率分别为3.1%、7.8%、19.3%，环比上年下半年变动-1.9pct、-0.1pct、+2.1pct，同比变动分别为-1.9pct、-3.9pct、-6.3pct。 城市：聚焦核心城市，集中度上升，国央企仍居多主元导化，民营主体参与 推升民营房企拿地占比。2023年上半年300城中土地成交规模前30的城市 ， 土地出让金规模合计为7747.97亿元，占300城总体土地成交金比重81.1% 同比提升2.5pct，环比上年下半年提升9.7pct；2023年1-7月22城央国 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 政策端仍待进一步加码 7月居民中长期贷款数据表现偏弱公募FOF入市提振市场信心 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 企背景（含地方国资）房企拿地规模占比达到68%，较2022年下降11pct，民营房企占比达到27%，较2022年上升11pct，混合所有制背景房企拿地占比保持稳定。 房企：表现分化，民企呈新变化。民营房企拿地主体类型更加多元化。根据 中指研究院拿地排行榜来看，央国企仍占主导地位，前30家企业中一半以上企业为央企或国企。民营房企拿地也出现了新的变化，第一类是千亿以上的大型房地产企业；第二类是多元化实业企业着力发展已有的房地产业务如伟星、亚伦房地产等；第三类是地方性中小房地产企业，如坤和集团、建杭 置业等；第四类是部分主业非房地产的企业拿地为主业服务，如主题公园建设运营企业长隆集团与华润在广州长隆度假区附近拿地。TOP30中按照规模大小来分类，规模越小的房企拿地强度相对越大，行业低谷期有能力并保持较高拿地强度的房企未来有望实现销售规模快速增长，但在行业红利消退下预计难以实现跨越式提升。将2023年1-7月中指研究院权益拿地排行榜前 30房企（同时可获得权益拿地和权益销售数据的企业23家），按照大于1000 亿元、400-1000亿元以及小于400亿元的销售规模进行分类，其2023年1- 7月权益拿地强度分别为19.3%、32.0%、40.4%。 风险因素：销售端修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共21页 正文目录 1规则：随市场变化土拍规则不断优化5 2整体：量缩价升，流拍率环比微降8 2.1土地市场供应和成交总量仍在收缩8 2.2土地出让金规模下滑，高能级城市占比上升10 2.3溢价率上行，高能级城市占比提升推升楼面均价12 2.4供应下降及土拍规则优化等影响下流拍率回落14 3城市：聚焦核心城市，集中度上升15 3.1各城市土地出让金普遍下滑，核心城市受青睐15 3.2核心城市土地成交建面普降，西安表现亮眼16 3.3土地成交规模TOP30城市溢价率普遍上行16 3.4国央企仍居主导，民营房企占比提升17 4房企：整体表现分化，民企呈新变化18 5投资建议与风险提示20 图表1：近两年主要的土拍规则情况5 图表2：2021年-2022年22城各批次集中供地溢价率水平6 图表3：2021年及2023年22城土拍相关政策对比（截至8月17日）7 图表4：300城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）8 图表5：300城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）8 图表6：一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）9 图表7：一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）9 图表8：二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）9 图表9：二线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）9 图表10：三四线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）10图表11：三四线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）10图表12：300城住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）11 图表13：一线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）11 图表14：二线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）11 图表15：三四线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）11 图表16：300城中各能级城市土地出让金规模占比11 图表17：300城住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）12 图表18：300城住宅用地成交平均溢价率（%）12 图表19：一线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）13 图表20：一线城市住宅用地成交平均溢价率（%）13 图表21：二线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）13 图表22：二线城市住宅用地成交平均溢价率（%）13 图表23：三四线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）13 图表24：三四线城市住宅用地成交平均溢价率（%）13 图表25：300城住宅用地流拍率（%）14 图表26：一线城市住宅用地流%拍）率...（14 图表27：二线城市住宅用地流拍率（%）14 图表28：三四线城市住宅用地流拍率（%）14 图表29：土地出让金规模TOP30城（万元，左轴）及同比增速（%，右轴）15 图表30：300城中成交规划建面TOP30城（万平，左轴）及同比增速（%，右轴） .............................................................................................................................................16 图表31：土地出让金规模TOP30城平均溢价率16 图表32：22城不同企业属性拿地占比情况17 图表33：房地产行业2023年1-7月拿地排行榜TOP3018 图表34：2023年1-7月拿地排行榜TOP30房企权益拿地强度情况19 图表35：23年1-7月拿地排行榜TOP30不同规模房企权益拿地强度情况19 1规则：随市场变化土拍规则不断优化 “两集中”供地模式逐渐淡化。为提高土地供应计划透明度、稳定市场预期，“两集中”供地政策应运而生，2021年2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。2021首批集中供地中核心一二线城市土拍热度依旧较高，成交楼面价上升，溢价率较高，政策效果不及预期。2021年8月自然资源部积极响应722会议上提出的加快完善“稳地价”工作要求，召开闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。随着房地产市场销售走弱，土地市场表现疲软，由自然资源部办公厅印发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，提出“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告”。此后“两集中”供地模式逐渐淡化。 土拍政策持续优化调整。根据中指研究院整理的22城土拍相关政策情况来看，2023年以来的土拍政策相较2021年在持续优化中，土地市场持续低位运行，多城保证金比例调降、部分城市放开销售限价、采取竞自持以及竞配建城市数量均明显减少。 “竞品质”到“定品质”。由于土地市场低迷，多城取消了“竞品质”，转向选择“定品质”，如南京市发布的《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》，从公共空间、建筑设计、停车设施等三个方面，助推品质提升；杭州2022一批次土拍中采取定品质出让，各宗地块的建筑品质标准都有详细规定。并且，竞得土地的开发商需要签署《住宅品质承诺书》，同意将严格按照“高水准设计、高质量建设、高标准验收”的原则，严把方案品质、建筑品质、装修品质，提高房屋整体品质。 图表1：近两年主要的土拍规则情况 各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应 2021年2月 自然资源部《2021年住宅用地供应分类调控工作要点》 当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。（1）集中发布出让公告。原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排； （2）集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确 定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。 自然资源部积极响应722会 对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。调整内容涉及限定土地溢价上 议上提出的加 限15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过 2021年8月 快完善“稳地 摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属；商品住宅用地竞买企 价”工作要 业应具备房地产开发资质；建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购 求，召开闭门 地和融资的监管。 会议 （1）市、县自然资源主管部门应于每年四季度启动编制下一年度的住宅用地供应计划(以下简称“供地计划”)。要按照“以人定房、以