房屋代建 头豹词条报告系列

Leadleo.com 客服电话：400-072-5588 房屋代建头豹词条报告系列 成祺 2023-03-24未经平台授权，禁止转载版权有问题？点此投诉 房地产/房地产/房地产开发经营 地产建筑/地产 服务 行业： 行业定义 房屋代建是指房屋开发建设企业接受拥有全部或部分土地… AI访谈 行业分类 中国房屋代建可以按照代建主体分为政府代建与商业代建… AI访谈 行业特征 房屋代建服务商不需要承担项目的土地成本与开发费用，… AI访谈 发展历程 房屋代建行业 目前已达到4个阶段 AI访谈 产业链分析 上游分析中游分析下游分析 AI访谈 行业规模 2021年，中国房屋代建行业市场规模为822.6亿元，同… AI访谈数据图表 政策梳理 房屋代建行业相关政策5篇 AI访谈 竞争格局 中国代建市场处于迅速发展阶段，行业集中度较高，市场… AI访谈数据图表 摘要本篇报告从商业模式、市场规模、竞争格局、发展趋势等方面对代建行业进行研究分析。中国代建行业受政府代建、中小房地产开发商代建、资本介入代建这三股力量推动，市场需求旺盛，发展前景广阔。代建企业核心价值包括品牌、成本管控和资源整合，同时这也是代建行业的关键壁垒。现阶段，代建行业的竞争格局呈现一超多强的局面，随着参与者增多，愈多的代建企业将通过打造差异化产品，扩大市场份额。 房屋代建行业定义 房屋代建是指房屋开发建设企业接受拥有全部或部分土地所有权与开发资金的委托方的委托，提供部分或者全部的项目勘察、设计、融资、开发、施工、监理和管理服务，委托方与受托方实现共同盈利的开发模式，相较传统开发商，代建服务商具备轻资产、投资额小、高利润率、低财务杠杆、逆周期性等优点，但由于不掌握项目所有权，代建服务商的获利规模有限。[1] [1]1：克而瑞 房屋代建行业分类[2] 中国房屋代建可以按照代建主体分为政府代建与商业代建两种类别，商业代建又被细分为纯服务费代建、资方代建、配资代建和股权式代建四种类别。 政府代建 政府代建模式是指政府或行使政府职能的机构对非营利 性项目通过招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对项目建设进行全过程的管理。代建项目具有政治相关性和非盈利性。 商业代建—— 纯服务费代建 纯服务费代建是指代建方不参与任何项目股权投资，仅提供项目全过程的开发与管理服务，输出品牌与项目管理，赚取固定服务费。 房屋代建分 类 商业代建—— 资方代建 资方代建是指委托方与资本方（金融机构）为一体，代 建方除收取代建费，还会收取项目相关的咨询服务费， 该类项目通常涉及房地产不良资产处置。 商业代建—— 配资代建 配资代建是指代建方不仅提供项目开发与管理服务，还 为项目委托方提供融资服务，配资方通常为代建企业， 与代建方归属统一集团。 商业代建—— 股权式代建 股权式代建是指代建方持有开发项目的小部分股权（通 常在10%以下），代建方除收取代建服务费，还享受股 权收益和后期溢价分成。 [2]1：克而瑞，亿翰智库 房屋代建行业特征[3] 房屋代建服务商不需要承担项目的土地成本与开发费用，主要输出房地产开发全流程解决方案，核心竞争优势为项目开发管理水平与品牌，具备明显的轻资产属性，但这导致代建商通常仅享受项目开发的部分固定收益，无法获得项目升值的超额收益。与传统开发商的“拿地、开发、销售一体化”的模式相比，代建属于一种“低投 入、低风险”的开发模式。虽然房屋代建行业的收入规模较小，但是其毛利率却远高于传统房地产开发商，代建企业的毛利率普遍在40%以上，而房地产开发商的毛利率区间为15%-20%。此外，代建行业具备明显的逆周期特点，当房地产行业处于下行期时，房地产开发商通常会缩减拿地，而代建业务往往会成为房企增收的优先选 择。 1抗周期性强 房屋代建是低成本、低杠杆的，受经济影响较小，呈现较强的抗风险能力 传统开发商行业受市场经济影响较大，相比之下，房屋代建行业具备较强的抗周期性。代建行业由于其轻资产属性,市场需求旺盛，展现出穿越周期的盈利能力，具备的抗周期能力比传统开发行业强。中小房企借助代建企业的品牌溢价，可以有效保障利润率，提升去化率，缩短投资周期并加快资金回笼；政府代建、资本代建等领域也展现出旺盛的代建服务需求。 2盈利能力强 房屋代建行业的开发经营成本低，毛利率高，盈利能力相比传统的开发商更强 凭借轻资产的属性，代建企业能维持较低杠杆，保持较低的负债率。代建企业的毛利率普遍在40%以上，而房地产开发商的毛利率区间为15%-20%，代建服务的毛利率高说明在市场的竞争力就高，其收益特点是低利润、高利润率。 3轻资产属性 代建业务是轻资产运营模式，为房企探索新发展模式提供了方向 较传统房地产开发模式，代建业务是一种典型的轻资产运营模式。传统地产开发业务需经历招拍挂拿地，拿地成本、后续资金占用较大。在销售端景气度欠佳的情况下，代建业务成为很多企业缓解现金流压力的一种选择。 [3]1：https://baijiahao.b… 2：凤凰网，楷林楼宇科技… 房屋代建行业发展历程[4] 中国房地产代建行业共经历四个阶段，分别是萌芽期、启动期、高速发展期和震荡期，当前正处于震荡期。二十世纪90年代，厦门市率先进行“代建制”试点工作，拉开中国代建行业的帷幕。2004年，中国国务院在 《国务院关于投资体制改革的决定》中提出“对非经营性政府投资项目加快推行代建制”，随后中国各省市对代 启动期2004~2009 2004年，中国国务院在《国务院关于投资体制改革的决定》中提出“对非经营性政府投资项目加快 推行代建制”，代建模式从此开始被推广至全中国。 中国各省市对代建模式展开试点工作，总结经验，不断完善代建管理制度。摸索期间，中国形成三种典型的代建管理模式，分别为深圳模式（由政府出资建立常设性代建机构）、上海模式（由政府指定的若干企业参与代建项目的招标竞争）和北京模式（政府设定代建企业的准入条件，完全市场化竞 争）。 高速发展期2010~2020 2010年，中国一系列房地产调控政策紧密出台，中小开发商去化周期变长，纷纷选择与头部房企开 展代建合作，提升产品价值，加速销售；2016年，中国房地产行业投资规模突破10万亿，施工面积达75亿平，商业代建具备巨大发展潜力；2020年，中国央行、住建部颁布“三道红线”政策，标志着房地产行业由“杠杆+土地”的粗放管理模式向“管理+运营”的精细化管理模式转变，商业代建得到青睐。 受地产调控政策影响，开发管理能力较弱的中小开发商为减小经营压力而选择代建，商业代建迎来发 展爆发期。 震荡期2021~2023 建模式展开试点工作，并形成了深圳模式、上海模式和北京模式三种典型的代建管理模式。2010年，中国一系列房地产调控政策紧密出台，房地产行业陷入低迷，开发管理能力较弱的中小开发商为减小经营压力而选择代建，商业代建迎来发展爆发期。2021年，由中国恒大集团债务危机引爆的民营房企流动性危机与信用危机，众 萌芽期1993~2003 1993年，厦门市在深化工程建设管理体制改革的过程中，率先进行“代建制”试点工作，通过采用 招标或直接委托等方式，将一些基础设施和社会公益性的政府投资项目委托给专业项目管理单位进行建设；1998年，中国国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；2001年，上海市市政工程管理局发布《上海市市政工程建设管理代建制试行规定》。 中国房屋代建起源于政府代建，于1993年在厦门拉开帷幕，并逐渐推广至多个省市。 多头部房企纷纷缩减投资规模，转战代建业务，代建行业步入竞争成长期。 2021年，由中国恒大集团债务危机引爆的民营房企流动性危机与信用危机，导致房地产销售额与销售面积显著下滑；2022年，绿城管理控股与中原建业两家代建龙头经营数据持续增长，华润、龙 湖、万科、招商蛇口、旭辉、金地、朗诗等多家品牌房企加大在代建领域的投入，代建行业步入竞争成长期。 民营房企遭遇流动性危机与信用危机，纷纷缩减投资规模，转战代建业务，代建行业再次迎来高速发展窗口期。 [4]1：http://www.gov.cn… 2：http://rdbk1.ynlib.… 3：http://www.ce.cn/… 4：https://www.china… 5：中国政府网，管理科学… 房屋代建行业产业链分析 代建行业的属于服务业的一种，成本主要为人工投入，代建企业提供资金对接、建材集采、房屋设计、房屋建设、成本管理、营销推广和物业管理等一系列完整的服务。房屋代建行业产业链上游包括建材供应商、金融服务供应商和房屋建设服务供应商等环节。材料供应商供给建筑安装原材料，包括钢铁、水泥，头部企业有海螺水泥、东方雨虹等；金融服务供应商主要包括为委托方提供资金需求的资本方，头部企业包括各大银行、地产基金等；房屋建设服务供应商提供咨询和设计等服务，包括各类设计院和工程建设企业。中游参与者为房地产开发商、代建企业和总承包公司，包括绿城管理、中原建业等以代建为主营业务的企业，以及万科、旭辉、金地集团等传统地产开发商的代建子公司；下游为代建委托方，即土地或项目的实控方，主要包括中小型房企、政府机构 和资本委托方。 建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶瓷，这三大子行业对建材行业销售收入和利润的总贡献保持在50%以上的水平。金融服务方面，根据中国统计局的分类标准，中国房地产开发资金来源分为国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金。其中，国内贷款分为银行贷款和非银行机构贷款；自筹资金主要为自有资金、债券融资、非标融资及股权融资等；其他资金主要为定金及预收款、个人按揭贷款等。2021年，中国房地产开发企业到位资金201,132亿元，其中国内贷款23,296亿元，占比11.6%；自筹资金65,428亿元，占比32.5%；定金及预收款73,946亿元，占比36.8%；个人按揭贷款32,388亿元，占比16.1%；利用外资107亿元。中国房地产开发企业资金来源中，国内贷款与自筹资金占比近45%，表明金融服务供应商存在较大机会。产业链中游的房屋代建企业存在向上游整合的趋势，比如部分房屋代建企业会选择使用自有资金注入代建项目，并且搭建自有的房屋建设团队，业务包括房屋设计、市场策划等建设工作。产业链下游的政府机构代建与资方代建的需求不具备可持续性，未来商业代建或将成为中国房屋代建行业的主流。[5] 生产制造端 上 产业链上游[6 产业链上游说明 按照用途，建筑材料主要为结构材料、装饰材料、专用材料三大类。其中，结构材料包括水泥、混凝土、陶瓷、玻璃等，装饰材料包括涂料、油漆、镀层等，专用材料包括各类用于防水、防腐、防火等的材料。建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶瓷，这三大子行业对建材行业销售收入和利润的对建材行业总贡献保持在50%以上的水平。 生产制造端 金融服务供应商 上游厂商 上海金丰投资有限公司 远洋资本有限公司 查看全部 中国建设银行股份有限公司 产业链上游说明 代建企业与各类具备房地产投资能力的金融机构对接，为代建委托方寻找资金供应渠道，并提供融资服务。2021年，中国房地产开发企业到位资金201,132亿元，其中国内贷款23,296亿元，占比11.6%；自筹资金65,428亿元，占比32.5%；定金及预收款73,946亿元，占比36.8%；个人按揭贷款 32,388亿元，占比16.1%；利用外资107亿元。同时，代建企业为委托方提供全过程房地产开发管理服务，实现“资本+代建”双赢模式。常见的金融服务机构包括银行、地产投资机构等。 生产制造端 房屋建设服务供应商 上游厂商 查看全部 无锡市麦设计建筑设计顾问有限公司 广东博意建筑设计院有限公司 北京东方华脉工程设计有限公司 建材供应商 上游厂商 查看全部 中国宝武钢铁集团有限公司 洛阳北方玻璃技术股份有限公司 福耀玻璃工业集团股份有限公司 产业链上游说明 现阶段，房地产企业对咨询、策划工作的需求越来越强