房地产周报：雅居乐及碧桂园发半年业绩预警；港7月住宅买卖减少

交银国际研究 行业更新 2023年8月3日 房地产周报 雅居乐及碧桂园发半年业绩预警；港7月住宅买卖减少 内地房地产 雅居乐及碧桂园料上半年录得综合净亏损。由于房地产行业销售下行导致物业销售下降，加上汇兑损失，雅居乐预计2023年上半年可能录得未经审核综合净亏损（2022上半年：净利润33.54亿元人民币），当中外汇亏损约8-10亿元。另外，碧桂园预期2023年上半年可能录得净亏损，主要是由于房地产行业销售下行导致结转毛利率下降、物业项目减值增加以及净汇兑损失所致（2022上半年：净利润约19.1亿元，股东应占核心净利润约49.1亿元）。 7月百强开发商销售额跌幅扩大。根据克尔瑞的初步数据，7月中国前百开发商合同销售额环比下跌36.6%至3,810亿元，前七个月合同销售总额同比下跌5.9%至38,373亿元。我们跟踪的26家主要上市开发商7月销售额环比下跌33.9%，环比全线下跌。前50房企中，前七个月国企合同销售 行业一周表现 年初指数环比%至今% 额市占率进一步扩大至70.1%（上半年：69.7%）。 建业集团发布2023年上半年经营数据。销售额231.25亿元，河南市场占 有率持续第一；交付数量4.32万套，交付面积535.3万平方米；在建工程 30.8万套、4,155万平方米。另外，中原建业新增合约项目40个、523.8万平方米，新增合约建筑面积同比增长369.1%。建业物业总在管面积1.68亿平方米，新增在管面积1098万平方米。 世茂集团补发财报后达指引复牌。世茂集团发布了三份延迟的财务报告，在停牌长达约16个月后于7月31日恢复交易。2022年收入约630.40亿元，同比下降约41.5%，股东应占核心业务亏损约为128.25亿元。2022年底现金余额减少至337亿元，扣除预售监管资金后现金短债比为0.03。 绿城管理上半年收入增23.1%至15.49亿。毛利为8.06亿元，同比上升27.0%，而毛利率为52.0%，同比提升1.6个百分点。归属于绿城管理股东的净利润同比增长31.3%至4.74亿元。截至2023年6月30日，绿城管理代建项目总建筑面积1.14亿平方米，同比增长20.4%。2023年上半年，新拓代建项目的合约总建筑面积达17.3百万平方米，同比增长约30.6%，新拓代建项目代建费预估51.2亿元，同比增长约26.3%。 8月初至今新房成交量跌势收窄：截至8月2日，10城/30城月初至今新房成交量环比转升58.5%/46.6%，与去年同期相比则下跌约21.2%/20.0%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 96.00 10.078 10.847 9.5 8.9 0.45 0.44 5.0 华润置地 1109HK 买入 42.82 35.15 3.789 4.144 8.5 7.8 0.88 0.82 4.3 越秀地产 123HK 买入 11.48 10.52 1.128 1.209 8.6 8.0 0.67 0.70 5.2 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 9.66 1.541 1.604 5.8 5.5 0.74 0.68 4.3 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.13 0.11 35.5 恒基地产 12HK 中性 27.80 23.00 2.265 2.757 10.2 8.3 0.34 0.33 7.9 领展房托 823HK 中性 52.00 42.30 2.706 2.657 15.6 15.9 0.57 0.57 6.2 平均 8.5 7.9 0.54 0.52 9.8 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年8月3日 资料来源﹕彭博、交银国际预测 恒生指数 19,421 -1.1 0.8 香港房地产 4,777 -3.6 -6.4 资产净值折让(%) -60.0 -1.4ppt 香港同业拆借利率(1周,%) 5.32 香港同业拆借利率(1月,%) 5.36 国企指数 6,652 -0.3 2.1 内地房地产 17,940 -0.5 -9.7 资产净值折让(%) -79.9 -0.4ppt 上海同业拆借利率(1周,%) 1.67 上海同业拆借利率(1月,%) 2.03 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 香港7月住宅楼宇买卖合约同比减少16.5%。土地注册处公布，7月送交该处注册的所有种类楼宇买卖合约共4,426份，按月下跌7.3%，按年亦下跌11.4%；楼宇买卖合约总值330亿港元，按月下跌16.9%，按年下跌21.4%。住宅楼宇买卖合约占3,065份，按月减少15.2%，按年减少16.5%；住宅楼宇买卖合约总值266亿港元，按月下跌20.9%，按年下跌21.5%。 香港最新公屋平均轮候时间维持5.3年。房委会公布，截至今年6月底， 最新公屋平均轮候时间为5.3年，长者1人申请者的平均轮候时间为3.9 年，数字均与3月底相同。今年第1季获编配入住公屋的一般申请约有2,300宗，当中获编配的长者1人申请约510宗，另外同一季度获编配的配额及计分制下的非长者一人申请约为450宗。 香港发展局正构思以「地花」模式招标土地。发展局表示正构思以「地花」模式，将未平整的土地推出招标，以加快推出多层工厦用地，又不排除以绿化地安置受发展影响的棕地作业者。以往一般完成土地平整才推出招标，「地花」概念是将已确定土地用途，但未完成平整的用地提早招标，让投资者提早入场。当政府进行土地平整时，投资者同步进行设计和融资等前期工作，待土地到位后，就可马上展开建筑工程，预料多层工厦及新田科技城用地可率先采用「地花」模式招标。 旭辉集团主席减价放售香港洋房。据媒体报导，旭辉集团董事局主席林中及相关人士近日调低赤柱多幢洋房售价，涉及舂磡角道及海天径共5座独 立屋，叫价下调约16%，至约16.59亿港元，较逾3年前购入价低约 8%，以总楼面逾2.63万平方英尺计，均价近6.3万港元。旭辉集团于 2020年5月公布，把上述5幢洋房出售予林中、林伟及林峰所持有的投 资控股公司，总代价18亿港元。 长实集团指终止出售波老道项目因息率升幅远超预期。长实集团透露，交易告吹主因是双方达成协议后美国息率升幅远超预期，影响融资成本。惟长实表示，是次没收买家新加坡基金LCVisionCapital订金逾20亿港元，对公司业绩不会构成影响。长实预期住宅价格较难出现大跌幅，原因是现时建筑费高昂，相信随着经济逐步好转，下半年表现将改善。 长实推售油塘新项目平均呎价为7年新低。长实油塘亲海駅II公布首张价单，提供132伙，扣除18%折扣后，折实平均呎价14,997港元，为2016 年8月后市区最平的新盘项目。另外，长实港岛半山波老道21BORRETTROAD第1期，自本月中公布中止交易后，落实下周一以招标形式发售1伙四房户，实用面积2,169方呎。恒基红磡BAKERCIRCLE．GREENWICH，截至周三接获约420张入票，按首两张价单提供84伙计，超额认购约4倍，并预计在下周的工作日展开首轮销售，折实平均呎价约18,978港元。 二手市场成交分化。过去周末一手市场售出10伙（环比-33%），相信成交会随着未来重点项目推售而回升。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得三宗交易（环比-57%），而50大屋苑过去一周录得58宗成交（环比+4%）。CCL指数环比转升0.20%至164.18点。 投资启示 内地：在销售动力减慢的情况下，我们预计更多房企会出现资金压力，而支持刚性需求以及提振购买力的政策传导需时。我们预计3季度国企开发商会在土地市场比民企更积极，加上买家的偏好，从而更能抓住房地产销售的购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本较低的 国企，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。另外，政 策放寛也带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的民企开发商，包括合景泰富（1813HK/买入）。 香港：一手市场仍表现亮丽，认购反应热烈，我们仍然认为新鸿基地产 （16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均差于恒指，按周跌3.6%及4.4%。行业资产净值折让由58.6%扩大至60.0%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 嘉华香港置地阳光房托冠君房托泓富房托恒生指数香港房地产香港收租股 长和领展 恒隆地产新世界九龙仓 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (8)(6)(4)(2)02 长和嘉里嘉华 太古地产 信和恒生指数香港房地产香港收租股 领展九龙仓恒隆地产 希慎富豪房托 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(25)(20)(15)(10)(5)05 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:60.0% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现差于中国企业指数，环比跌0.5%。行业资产净值折让扩大至79.9%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 保利五矿地产越秀地产大悦城绿城 国企指数内地房地产 碧桂园汇贤房托雅居乐恒盛地产 世茂 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) 红星美凯龙 深国际越秀地产 保利中海宏洋国企指数内地房地产 融创国瑞世茂 恒盛地产 景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (80)(60)(40)(20)020(100)(50)050 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:79.9% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 长实推售油塘新项目平均呎价为7年新低，二手市场成交分化。长实油塘亲海駅II公布首张价单，提供132伙，扣除18%折扣后折实平均呎价14,997港元，为2016年8月后市区最平的新盘项目。恒基红磡BAKER CIRCLE．GREENWICH，截至周三接获约420张入票，按首两张价单提