宏观专题：“认房不认贷”，房地产市场拐点来了吗？

根据研报正文，以下是总结：

1. 政治局会议后，主要部委和一线城市相继发声，预计落地“认房不认贷”、下调存量房贷利率等政策。
2. “认房不认贷”的调整意味着“卖一买一”的首付比例将降低14%、房贷利率降低0.83%，将进一步释放改善型的置换需求。
3. 政策层面对房地产供求关系判断的“三步走”：最早是2022年12月中央经济工作会议，习总书记指出要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化”；半年后，7月14日央行发布会、7月24日政治局会议先后指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，政策需优化调整。
4. 如何理解房地产供求关系的变化：总量层面从供给短缺走向供求平衡，2010-2020年我国人均住房从0.93间到1.06间。但结构层面仍存在区域性住房短缺。城市地区人均只有0.99间住房，总量仍短缺，镇为1.18间，供给较为充足。分地区来看，东北地区、京津沪三市、广东、海南等地的城镇人均住房仍然不到1间。国际比较来看，我国目前住房供求关系可对比日本1970年左右。日本在1968年时，套户比达到1.01，实现“一户一套”；1968-1973年，人均住房间数从0.97提高到1.15，跨越“一人一房”。此外，人口周期变化、城镇化减速都会影响房地产供求关系。
5. 政治局会后，房地产政策落地有哪些跟进：我们研究了相关部门/地区在政治局会后针对房地产政策的表述，发现：（1）“房住不炒”没有被放弃，本次政策调整目的并非简单刺激房地产市场；（2）需求端进一步落地的政策或包括五个方面：①降首付比例；②降低首套房贷利率；③换购住房税费减免；④“认房不认贷”；⑤下调存量房贷利率。其中，“认房不认贷”和下调存量房贷利率是新增政策，其他三项均为存量政策，可能进一步扩大范围。（3）增量

发现报告（www.fxbaogao.com）汇聚了全网最全的研报资源，数量之多令人惊叹。作为金融圈用户量极大的平台，我们覆盖了宏观、行业、公司及财报等全领域。我们追求极致的效率，设计极简，技术领先，帮您从海量数据中迅速抓取重点。无论是行业研究还是投资分析，这里都是您高效获取信息、实现精准决策的得力工具。