2023美国资本市场报告

1 CRE资本市场 • • • • 房产价值会跌多远？ 即将到来的债务到期呢？ 我们应该期待多少痛苦？交易量何时会回升？ 金融市场 •美联储何时会转向？ •10年期国债收益率将在哪里结算？ •这对CRE收益率意味着什么？ •债市何时解冻？ 今天的问题 宏观经济 •我们会陷入衰退吗？ •深度和持续时间是多少？ •会有失业吗？什么时候？ •我们应该如何看待银行业及其与CRE的关系 ？ 2 宏观经济指标金融市场指标 CRE基本面指标CRE债务市场 指标 CRE资本市场指标 C&W的基线滑行路径 关键指标的滑行路径时间线 消费者支出减少 CRE信贷开始解冻和流动 CRE供应管道在不确定的环境和受限的贷款中消退 工资增长开始冷却 资本市场交易获得动量 OFC、IND、RET、MF部门的CRE需求形成放缓 消费者、企业信心逐步提高 250万人失业冲击劳动力市场 核心通货膨胀率提高到3% 保留保留条件 超额储蓄使信贷紧缩持续 属性值调整~25-50%峰谷 10Y趋势向4.0%(此后高达3s%) 值开始到反弹 核心通货膨胀率徘徊在5%的 范围内 Fed枢轴和启动利率削减周期 2023年Q3/ 2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 来源：Cushman&WakefieldResearch3 这个错位和挑战的时期为积极塑造当前和未来的投资组合和投资策略提供了关键的机会。前进的道路不会没有动荡。因此 ，应对近期挑战与概念化未来机遇同样重要。 05 对投资战略的影响： 由于历史上的债务和股权资本处于观望状态，下一章为整个风险范围提供了充足的部署机会。随着宏观和金融市场状况的变化，大多数行业的基本面和资本市场将在此后迅速反弹。未来10年，办公行业将面临长期的疲软，特别是在低质量层面。 04 故事的症结-更高更长： 利率将稳定和正常化，这意味着上限利率将继续面临上行压力。房地产价值将在25％至50％的峰谷范围内下降，根据房地产类型，质量和地理位置的不同，差异很大。 03 资本市场准备解冻： 前景在很大程度上取决于货币政策和通往更稳定的利率环境的道路；一旦这种情况稳定下来，资金流动就会改善。 02 经济衰退仍在地平线上： 尽管面临现代历史上最戏剧性的加息周期之一，美国经济仍保持弹性。我们现在预计经济衰退将在2023年晚些时候举行。随着劳动力市场放缓，工资增长降温，通胀接近目标，美联储将转向。 01 通货膨胀仍然顽固： 在控制通货膨胀方面取得了进展，但关键组成部分仍然存在粘性。实现美联储目标的道路将需要更多时间才能实现，并将继续使信贷状况紧张。 通往更晴朗天空的滑行路径：主要收获 要记住的市场积极因素 基础 在这场低迷时期，CRE基本面(办公室以外)表现强劲。 未来投资前景 巨大的资本在观望。 在它部署之前，投资者需要看到更多的清晰度，但它已经存在，并有望推动大多数行业的强劲反弹。 反弹时机临近 从历史上看，一旦美联储开始降息，房地产价值就会发生变化。 预计2024年上半年会出现支点，但可能会更快。 无论哪种方式，反弹都不远。 进度和时间 CRE的修正始于2022年年中；这不是第一局。 声音借贷周期 贷款环境 自GFC以来，一直更加纪律严明 。 5 承销标准已经基于基本面。 组合分配 分母效应-随着股票和固定收益的复苏 ，很快将对CRE有利。 01 宏观观点和眼皮恢复路径 02 债务市场和贷款条件 03 物业价值展望 04 展望债务和资本市场前景 7 宏观经济 铺设滑翔路径到更清晰的天空... 标题CPI，Y/Y变化 8.9% 6.4% 4.0% •美联储在努力降低通胀方面正在逐步取得进展。 •整体通胀率已从2022年6 月8.9%的峰值回落。 •然而，最近的头条新闻仍然掩盖了故事的很大一部分 。 •现在，供应链和能源相关的通胀压力已经缓解，通胀的粘性因素仍有待解决 。 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 1月21 日-2月 21日-3 月21日 -4月21 日-6月 21日-8 月21日 -9月21 日-10 月21日 -11月 21日- 12月21 日-2月 22日-3 月22日 -4月22 日-5月 22日-6 月22日 -8月22 日-9月 22日- 22日10 月22日 -11月 22日- 12-12 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 标题CPI通胀，Y/Y估计美联储目标 来源：美国劳工局Statistics8 7% 7% 6% 6% 5% 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 核心CPIY/Y估计美联储目标超核CPIY/Y估计美联储目标 资料来源：美国劳工统计局。注：住房成本对CPI通胀的影响滞后。*美联储对核心CPI的估计目标为2.5%；对超级核心的估计目标并未从the9 美联储，但提供3.0%作为参考点。 8% 8% 7% 7% 6% 6% 5% 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 雇佣成本索引估计美联储目标总体大学学位适龄工人（25至54岁） 增 1986 1989 2022 201 2016 2013 2010 200 2004 1 2 1998 1995 1992 工资 经济衰退， 长下降 ，工资增 经济衰退长下降 衰退，工资增降 济 下 经 长 经济衰退，工资增 长下降 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 00 7 9 1.0% 经济衰退日期就业成本索引估计美联储目标 赔率很高，经济衰退迫在眉睫 12 来源：穆迪分析，国家经济研究局 90 80 70 60 50 40 30 20 10 隐含衰退概率，% 0 Jan- 00Jan -01 Jan- 02Jan -03 Jan- 04Jan 经济衰退 -05 Jan- 06Jan 隐含概率（基于10年/3个月，%） -07 Jan- 08Jan -09 Jan- 10Jan -11 Jan- 12Jan -13 Jan- 14Jan -15 Jan- 16Jan -17 Jan- 18Jan -20 Jan- 21Jan -22 Jan-23 从历史角度来看，失业可能是适度的 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 -2,000 -4,000 -6,000 -8,000 -10,000 6.0% 1980年：120万 1990-91年：160万 (-1.5%) (-1.3%) 2001年：260万 (-2.0%) 2020年：2190万 2023-24：250万 (-14.4%) (-1.6%) 1981-82年：280万 (-3.1%) 失业率从高峰 到低谷 2007-09：870万 (-6.3%) 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 -8.0% 工作增长，000的百分比变化(RHS) 实际国内生产总值增长，年化利率（%）就业增长（000） 41,500 经济衰退在2024年第三季度之后结束 经济衰退在2024年第三季度之后结束 3 1,000 2 1500 00 -1 -500 -2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 -3-1,000 从数量的角度来看，CRE已经处于衰退之中 销售量下降租赁量下降 250%80% 200%60% 150%40% 100%20% 50%0% 0%-20% -50%-40% 2006年 第一季度 2007年 第一季度 2008Q1 2009年 Q1 2010年 第一季度 2011年 Q1 2012年 Q1 2013年 Q1 2014年 Q1 2015Q1 2016年 Q1 2017年 2007年 第一季度 2008Q1 2009年 Q1 2010年 第一季度 2011年 Q1 2012年 Q1 2013年 Q1 2014年 Q1 2015Q1 2016年 Q1 2017年 Q1 2018年 -100%-60% 销售量，同比变动%。租赁总额（工业+办公室+零售*），同比变动%。 通胀“足够接近”，到2023年底达到目标 7 5.6 供应链问题继续解决 4.8 基础效果踢 4.1 3.7 衰退需求破坏 滞后的住房影响 3.0 工资增长降温 2.7 2.4 2.1 2.0 2.1 2.2 2.2 6.36.3 6 5 4 3 2 1 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3 2025Q4 0 核心CPI（Y/Y%Change)估计美联储目标 随着核心通货膨胀率下降和失业率上 升，美联储开始降低利率 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3 2025Q4 0.0 联邦基金利率(%)估计中性联邦基金利率 美联储降 +200% 美联储降 +86% +26% 房地产价值将影响 2024年第四季度 美联储降息 7120 6100 5 80 4 60 3 40 2 120 1999Q1 2000Q1 2001Q1 2002Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q1 2020Q1