2023美国资本市场报告英文版

今天的问题 金融市场 •美联储何时会转向？ •10年期国债收益率将在哪里结算？ ·这对CRE收益率意味着什么？ •债务市场何时解冻？ 宏观经济 •我们会陷入衰退吗？ •深度和持续时间是多少？ •Willtherebejobloss?When? •我们应该如何看待银行业 行业及其与CRE的关系？ CRE资本市场 •房地产价值将下降多少？ •即将到来的债务到期怎么办？ •我们应该期待多少痛苦？ •什么时候交易量会回升？ 2 C&W的基线滑行路径 关键指标的滑行路径时间线 宏观经济指标金融市场指标 CRE基本面指标 CRE债务市场指标 CRE资本市场指标 消费者支出减少CRE信贷开始解冻和流动 CRE供应管道在不确定的环境和受限的贷款中消退 工资增长开始冷却资本市场交易获得动量 CRE需求形成放缓 OFC、IND、RET、MF扇区 核心通货膨胀率提高到3% 保留保留条件超额储蓄减少 信贷紧缩继续 属性值调整~25-50%峰谷 消费者、企业信心逐步提高 250万人失业冲击劳动力市场 10Y趋势向4.0%(此后高达3s%) 值开始到反弹 核心通胀徘徊在 5%-范围 Fed枢轴和启动利率削减周期 2023年Q3/Q42024Q12024Q22024Q32024Q4 来源：Cushman&WakefieldResearch3 这个错位和挑战时期提供了一个积极塑造投资组合和当前和未来的投资策略。前进的道路不会没有动荡；因此，解决近期挑战与概念化 未来的机遇。 010203 通货膨胀仍然顽固：经济衰退仍在地平线上：资本市场准备解冻： 滑向路径 更清晰的天空： 在统治方面取得了进展 在通货膨胀中，但关键组成部分保持粘性。通往美联储的道路 目标将需要更多的时间来实现并将继续紧张信贷 条件。 美国经济仍然有弹性尽管面临一个最 戏剧性的速度在现代徒步旅行周期历史。我们现在预计经济衰退 在2023年晚些时候举行。美联储将转向劳动力市场缓和，工资增长 降温，通胀接近目标。 大部分的前景取决于货币政策的肩膀和通往更稳定的道路利率环境；一旦 稳定下来，流量将会改善。 关键收益0405 故事的症结-更高更长：对投资战略的影响： 利率将既稳定又正常化 更高，这意味着上限利率将继续面临向上的压力。房地产价值将下降25%到50%的峰谷范围，具有显著的变化取决于物业类型、质量和地理位置。 历史上的债务和股权资本 旁观，下一章提供了充足的部署风险范围内的机会。作为宏观和金融市场条件影响、基本面和资本市场 此后，大多数行业将迅速反弹。办公部门 在接下来的10年里，将面临长期的软弱放松年，特别是在低质量等级。 要记住的市场积极因素 基础 CRE基本面(在 前景 未来投资 计时 反弹临近 office)arestronggoingintothis 巨大的资本在观望。从历史上看，房地产价值会影响 低迷。 投资者需要看到更多的清晰度在它部署之前，但它就在那里准备推动强劲的反弹 对于大多数部门。 一旦美联储开始降息。 预计2024年上半年会出现支点，但可能会早点来. 无论哪种方式，反弹都不远。 进度和时间 CRE开始修正 2022年中期；这不是第一次 inning. 声音借贷周期 贷款环境 仍然更加纪律严明自GFC以来。 承销标准有 以基本面为基础。 组合分配 分母效应-很快 在CRE的支持下工作股票和固定收益recover. 01 宏观视角和眼前一亮的路径恢复 02 债务市场和贷款 CONDITIONS 03 物业价值展望 04 前瞻性债务和资本市场前景 宏观经济 铺设滑翔路径到更清晰的天空... 通胀必须降温，以允许美联储暂停和转向 标题CPI，Y/Y变化 10.0% 9.0%8.0%7.0% 6.4% 6.0%5.0%4.0% 4.0% 3.0%2.0%1.0%0.0% 8.9% •美联储正在逐步在其上取得进展努力打倒 通货膨胀。 标题CPI通胀，Y/Y估计美联储目标 •头条新闻通货膨胀从六月退去 2022年峰值为8.9%。 •最近的头条新闻，然而，仍然模糊故事的很大一部分。 •现在，供应链和能源相关 通货膨胀压力 缓解了，更粘了通货膨胀的要素剩下的竞争 与。 来源：美国劳工统计局8 通货膨胀的关键指标仍然过热 核心通胀（减少食品和能源） 超核心通货膨胀（不包括住房的核心服务） 7% 7% 6% 6% 5% 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 0% 核心CPIY/Y 估计美联储目标 超核CPIY/Y估计美联储目标 资料来源：美国劳工统计局。注：住房成本对CPI通胀的影响滞后。*美联储对核心CPI的估计目标为2.5%；对超级核心的估计目标并未从9 美联储，但提供3.0%作为参考点。 工资增长必须降温以降低通胀 BLS就业成本指数 亚特兰大联储工资增长追踪器 8% 8% 7% 7% 6% 6% 5% 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 就业成本指数估计美联储目标总体大学学位适龄工人（25至54岁） 资料来源：美国劳工统计局、亚特兰大联邦储备银行、Cushman&WakefieldResearch10 用户ID:414195,docid:133917,日期:2023-07-24,sgpjbcom 我们可能需要经济衰退来冷却工资增长 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 经济衰退，工资增长下降 经济衰退，工资增长下降 经济衰退，工资增长下降 经济衰退，工资增长下降 1.0% 1986198919921995199820012004200720102013201620192022 经济衰退日期就业成本指数估计美联储目标 赔率很高，经济衰退迫在眉睫 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 经济衰退隐含概率（基于10年/3个月，%） 这就是它的样子 从历史角度来看，失业可能是适度的 10,0006.0% 8,000 6,000 4,000 2,000 0 -2,000 -4,000 1980年：120万 (-1.3%) 1990-91年：160万 (-1.5%)2001年：260万 (-2.0%) 2020年：2190万 (-14.4%) 2023-24：250万 (-1.6%) 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6,0001981-82年：280万 (-3.1%)失业 -8,000峰谷 -10,000 2007-09：870万 (-6.3%) -6.0% -8.0% 就业增长，000's%变化(RHS) 这是当它将结束 实际GDP增长率，年化利率（%）就业增长（000's） 41,500 3 2 1 经济衰退已经结束 Q32024之后 0 -1 -2 -3 1,000 500 0 -500 -1,000 经济衰退已经结束 Q32024之后 万一你没有收到备忘录... 从数量的角度来看，CRE已经处于衰退之中 销量下滑 租赁量下降 250% 80% 200% 60% 150% 40% 100% 20% 50% 0% 0% -20% -50% -40% -100% -60% 销售量，同比变动%。 租赁总额（工业+办公室+零售*），同比变动%。 通货膨胀接近美联储目标的滑行路径 通胀“足够接近”，到2023年底达到目标 7 6.36.3 6 5.6 供应链问题继续解决 4.8 5 基础效果踢 4.1衰退需求破坏 43.7 3 3.0 滞后的住房影响 工资增长降温 2.7 2.4 2 1 0 2.1 2.0 2.1 2.2 2.2 核心CPI（Y/Y%变动）估计美联储目标 允许美联储在2024年第一季度转向 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 美联储开始以降低利率为核心通货膨胀下降， 失业率上升 联邦基金利率(%)估计中性联邦基金利率 从历史上看，当美联储开始削减时购买房地产 7 美联储降息 6 5 美联储降息 +200% 属性值 影响Q4 2024 美联储降息 120 100 +26%80 4 60 3 +86% 40 2 120 00 联邦基金利率(%)C&W全财产价值指数（21Q4=100，RHS） 假设美联储暂停利率 2023年晚些时候徒步旅行，举行，然后 2024年初削减开支，我们应该如何想想正在进行的 银行业面临的挑战部门? 银行是CRE的重要贷款人 银行起源占总CRE的份额CRE未偿债务份额*~总计4.5万亿美元 50% Others 前25家银行 "大" 45% 40% 12%12% CMBS、CDO 35% 30% 25% 和ABS13% 人寿保险 区域性银行 14% Commuity 银行 20% 15% Cos10% 15% 小型银行 Agency,GSE 投资组合和MBS3% 21% •在任何给定年份，银行通常占CRE融资总额的40%至45%左右。 •在整个2022年，随着CMBS和GSE活动的回落，银行在CRE融资中发挥了更大的作用。 •在整个CRE领域，银行还占未偿还收入产生债务的约40％，总计4.5万亿美元。 •因此，关于更广泛的CRE债务和贷款的任何对话都应该从更深入地深入研究银行到今天为止所面临的条件开始，进入下一章。 SVB并不是唯一一家存款爆炸性增长的银行 在COVID刺激措施之后，银行需要大量存款来投资 $20,000 $18,000 $16,000 $14,000 $12,000 每年8% 每年增长16% •银行存款总额在醒来后膨胀 大流行，作为美国通过了大规模的刺激相当于前的25% 大流行GDP。 $10,000 $8,000 $6,000 $4,000 $2,000 $0 增长• • 大部分的刺激最终在个人和银行存款账户。 总存款增长 从2020年2月起35% 到2022年4月的峰值，反映一个年度 增长率16%. 商业银行存款（亿元） 许多银行大量购买国债和MBS 融资风险取决于每家银行如何投资/管理这些资金以及它们的集中度 $5,000 $4,000 $3,000 $2,000 $1,000 $0 利率迅速上升(始于2022年3月)引发了 这些证券的基本价值 美国国债和国债增长58%18 抵押贷款支持机构16 证券自2020年1月14 12 10 8 6 4 2 0 商业银行资产：财政部和代理证券，(数十亿美元，LHS)10年期国债收益率（%，RHS） •尽管银行系统总体上增加了美国国债和MBS证券的持有量，但在大流行之前，它们占资产的17%，并达到了自那时以来，他们已经退居到大约19%的资产。 •就SVB而言，就背景而言，这些证券占资产的约55%-这一水平被广泛认为是过度集中的，代表管理不善。 •相对于总资产，大多数银行的风险敞口明显较少。 所有银行都在履行支撑资产负债表的使命 $180 $120 $160$140 $100 $120 $80 $100$80 $60 $60 $40 $40$20 $20 $0 $0 •银行定期融资 程序(BTFP)充当银行的后盾 面对这些独特的 流动性挑战，而它增强了信心，所以存款外流并没有 继续在更多系统方式。 主要信贷（数十亿美元，LHS）BTFP（数十亿美元， RHS） •BTFP保留了从成为一个 全面的“更大”运行银行。“ •除了监测 银行流动性，它是重要的是不要太 挂在SVB银行上事件...作为大局条件是什么真的 对CRE来说很重要。 后退一步…… ....这不是GFC又来了 这不是GFC的5个理由大型银行充分利用了天气潜在压力 1.银行流动性紧张，但这不是意义上的银行危机失败是特殊的，急性压力相对更多 孤立 2.与全球金融危机相比，当前经济更加强劲 3.金融系统更加强大(以及额外的监督/规则 事实证明，这可能会进一步加强银行体系)* 4.政策制定者的反应要快得多 5.GF