房地产行业百强销售月报（2022年7月）：7月百强房企销售同比降幅小幅收窄，区域龙头销售表现优于大市

2022年8月2日 行业研究 7月百强房企销售同比降幅小幅收窄，区域龙头销售表现优于大市 要点 ——房地产行业百强销售月报（2022年7月） 7月单月百强房企全口径销售金额环比-27.0%，同比-35.3%；作为传统淡季的7 月未能延续6月环比上涨势头，但累计同比降幅迎来进一步收窄 2022年1-6月，TOP10/20/50/100房企权益销售额（累计）占全国商品房销售额（累计）比重分别为15.0%、21.2%、30.5%、36.8%，同比-5.5pct、-8.2pct -13.4pct、-16.4pct；环比-0.4pct、-0.4pct、-1.1pct、-1.4pct。 2022年7月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,483亿元、1,667亿元、1,477万平，同比-34.9%、-47.3%、-49.6%，环比-29.7%、-32.7%、-22.4%；TOP20房企的上述三项指标分别为3,473亿元2,365亿元、2,158万平，同比-36.8%、-44.7%、-45.8%，环比-30.9%、-33.1% -23.8%；TOP50房企的上述三项指标分别为4,972亿元、3,371亿元、2,994万平，同比-34.2%、-45.8%、-46.1%，环比-28.9%、-30.7%、-25.9%；TOP100 房企上述三项指标分别为6,065亿元、4,197亿元、3,562万平，同比-35.3%、 -42.8%、-45.5%，环比-27.0%、-28.5%、-25.2%。 2022年1-7月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为16,767亿元、23,578亿元、33,758亿元、40,772亿元；11,637万平、15,940万平、22,122万平、26,000万平；累计同比分别为-44.1%、-46.3%、-48.3%、 -48.8%；-50.8%、-50.7%、-51.4%、-52.0%。 7月，20家主流房企单月实现全口径销售额3445亿元，同比-30.8%；1-7月， 累计实现全口径销售额23550亿元，累计同比-40.7% 2022年7月，20家主流重点房企中有6家企业销售额同比为正，其中表现较好的为越秀地产（全口径销售金额单月同比+88.5%，权益口径销售金额单月同比 +104.0%）、华润置地（全口径销售金额单月同比+21.7%，权益口径销售金额单月同比+79.0%）、绿城中国（全口径销售金额单月同比+33.7%，权益口径销售金额单月同比+23.0%）、华发股份（全口径销售金额单月同比+27.5%，权益口径销售金额单月同比+18.9%）。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险，房地产企业信用风险。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20220726二轮土拍加速推动土地市场复苏，50强房企新增土地环比翻倍——百城土地成交月度跟踪报告（2022年6月） 202207166月销售回暖明显，一线新建住宅价格指数环比涨幅扩大——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年6月） 20220712上半年居民新增存款超10万亿，深圳保租房公募REIT审核通过——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年6月） 20227016月百强房企销售同比降幅收窄，边际回暖信号加强——房地产行业百强销售月报 （2022年6月） 2022062722城首轮土拍落幕，“缩量提价” 明显——百城土地成交月度跟踪报告（2022年5月） 1、传统淡季下7月边际回暖趋势走弱，市场筑底完成仍需时间 当前从中央到地方的各级政府政策支持力度均较强：5月25日全国稳经济会议再次释放利好信号，包括加大对民营企业支持力度，因城施策支持合理住房需求等，宽松政策进入实质性执行阶段，进一步提振居民与企业信心；同时，各地纾困政策不断，多城通过放松四限、提高购房补贴、放宽人才落户条件等刺激楼市需求。7月，针对个别房企楼盘出现延期交付情况，银保监会及多地地方政府均采取积极措施保障居民权益、加强预售资金监管、防范开发烂尾风险。当前，在多部门和房地产企业等的共同努力下，前期业主公开停贷的多个风险楼盘已迎来逐步复工。我们相信，在党委政府指导下，在各级政府的精准施策下，在社会各界人士的共同努力下，将合理解决当前停贷问题，更好维护住房消费者合法权益，促进房地产市场运行平稳有序。 政策宽松加码叠加年中房企推盘积极性较高，部分因疫情推迟的购房需求迎来释放，6月单月百强房企全口径销售迎来较大幅度量价环比双增。但受高温天气、部分区域疫情反复等因素影响，作为传统淡季的7月未能延续6月环比上涨势头，但累计同比降幅迎来进一步收窄。短期来看，高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，但考虑到房企推盘节奏、疫情反复及市场信心尚未完全扭转，Q3整体销售行情企稳尚待进一步观察，Q4在年末加速推盘叠加行业顺利渡过偿债高峰后或有望迎来单月销售同比转正。中长期来看，我们认为部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能进而影响销售表现，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变，坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇。预期在疫情影响逐渐淡化下，房地产市场交易或逐步回归正常化，进而推动中长周期行业整体景气度复苏与估值修复。 1.1、房地产行业销售集中度情况 根据克而瑞中心发布数据统计： 2022年1-6月，TOP10/20/50/100房企的销售金额（权益销售金额口径）集中度分别为15.0%、21.2%、30.5%、36.8%；较2021年1-6月同比下降5.5pct、8.2pct、13.4pct、16.4pct，较2022年1-5月环比下降0.4pct、0.4pct、1.1pct、1.4pct。 注：房企集中度计算公式为“累计各梯队房企权益口径销售额/累计全国商品房销售额”。 图1：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度（%）图2：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度同比、环比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理注：数据截止22M6 1.2、TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞中心发布数据统计： 2022年7月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积 分别为2,483亿元、1,667亿元、1,477万平，较2021年7月单月同比下降了34.9%、47.3%、49.6%； 2022年1-7月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面 积分别为16,767亿元、11,577亿元、11,637万平，较2021年1-7月累计同比下降了44.1%、47.9%、50.8%。 图3：TOP10房企当月全口径销售情况图4：TOP10房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年7月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积 分别为3,473亿元、2,365亿元、2,158万平，较2021年7月单月同比下降了36.8%、44.7%、45.8%； 2022年1-7月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面 积分别为23,578亿元、16,349亿元、15,940万平，较2021年1-7月累计同比下降了46.3%、48.2%、50.7%。 图5：TOP20房企当月全口径销售情况图6：TOP20房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年7月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积 分别为4,972亿元、3,371亿元、2,994万平，较2021年7月单月同比下降了34.2%、45.8%、46.1%； 2022年1-7月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面 积分别为33,758亿元、23,491亿元、22,122万平，较2021年1-7月累计同比下降了48.3%、50.0%、51.4%。 图7：TOP50房企当月全口径销售情况图8：TOP50房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年7月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面 积分别为6,065亿元、4,197亿元、3,562万平，较2021年7月单月同比下降了35.3%、42.8%、45.5%； 2022年1-7月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售 面积分别为40,772亿元、28,533亿元、26,000万平，较2021年1-7月累计同比下降了48.8%、49.8%、52.0%。 图9：TOP100房企当月全口径销售情况图10：TOP100房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 表1：百强房企销售数据 权益销售金额 同比 全口径销售金额 同比 全口径销售面积 同比 全口径销售均价 同比 亿元 亿元 万平 元/平 2021年2月 13,283 96.7% 18,533 105.3% 12,438 78.7% 14900.66 14.9% 2021年3月 22,012 76.8% 30,759 84.1% 20,927 64.0% 14698.4 12.3% 2021年4月 30,468 60.0% 42,825 66.6% 29,033 50.1% 14750.44 10.9% 2021年5月 39,453 46.8% 55,758 52.2% 37,893 39.8% 14714.8 8.9% 2021年6月 49,455 33.1% 70,335 37.5% 47,653 27.2% 14759.64 8.1% 2021年7月 56,792 25.9% 79,705 28.5% 54,190 19.7% 14708.58 7.4% 2021年8月 63,060 18.8% 89,357 22.1% 60,090 12.8% 14870.61 8.2% 202