6月销售额同比-19%，南京、杭州土拍降温

投资要点 7月44城新房成交面积同比-30%，环比-27%；14城二手房成交面积同比-7%，环比-16%。截至21日，7月44城新房累计成交面积同比-30%，环比6月同期-27%；全年累计同比-2%。其中，一线城市7月累计成交同比-17%，环比6月同期-19%，全年累计同比+18%。二线城市7月累计成交同比-29%，环比6月同期-28%；全年累计同比-6%。三四线城市7月累计成交同比-44%，环比6月同期-31%；全年累计同比-9%。7月14城二手房累计成交面积同比-7%，环比6月同期-16%；全年累计同比+37%。 6月销售增速下滑，市场复苏动能较弱。6月商品房销售面积13075万平方米，环比增长49%，同比下降18.2%，商品房销售额13305亿元，环比增长33%，同比下降19.3%。累计来看，1-6月商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4pp，累计增速连续两个月下滑，商品房销售额63092亿元，增长1.1%，增幅较1-5月大幅收窄7.3pp。东部地区市场恢复较好1-6月销售额同比增长7.1%，中部、西部、东北地区累计同比仍下降。 竣工持续保持高增，新开工依旧萎靡。1-6月房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。6月竣工面积为6078万平方米，环比增长47%，同比增长16.3%，6月新开工面积10157万平方米，同比下降30.3%，降幅较1-5月扩大3pp，环比增长43%。保交付支持下竣工持续保持高增长，但房企开工意愿仍然较低，新开工依旧萎靡。1-6月房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7pp，在新开工意愿低位、以及土地市场“局部火热、整体偏冷”的共同作用下，房地产开发投资尚未回稳趋势。 到位资金增速下滑，企业资金面仍存压力。2023年1-6月到位资金增速为-9.8%，降幅较1-5月扩大3.2个百分点，6月单月到位资金同比下降21.5%。 其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款累计增速为负，分别同比下降11.1%、23.4%和0.9%，个人按揭贷款同比增长2.7%。根据中指监测，6月房地产企业非银融资同比下降21.3%，企业资金面继续承压，同时对投资开发产生制约。 南京、杭州土拍热度有所下降。7月17日南京完成年内第4批次供地，8宗地成功出让，成交总金额94.5亿元，其中仅有2宗摇号成交，其余6宗均底价成交，整体溢价率5.2%。7月18日杭州完成年内第7次集中供地，共挂牌7宗，成功出让6宗宅地，1宗流拍，总成交金额73.7亿元，其中3宗摇号成交，3宗底价或低溢价成交，整体成交溢价率为7.2%，处于年内较低水平。土拍热度下降一方面受新房成交回落影响，另一方面也与供地质量下降有关。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 7月44城新房成交面积同比-30%，环比-27%；14城二手房成交面积同比-7%，环比-16%。 截至21日，7月44城新房累计成交面积同比-30%，环比6月同期-27%；全年累计同比-2%。 其中，一线城市7月累计成交同比-17%，环比6月同期-19%，全年累计同比+18%。二线城市7月累计成交同比-29%，环比6月同期-28%；全年累计同比-6%。三四线城市7月累计成交同比-44%，环比6月同期-31%；全年累计同比-9%。7月14城二手房累计成交面积同比-7%，环比6月同期-16%；全年累计同比+37%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 6月销售增速下滑，市场复苏动能较弱。6月商品房销售面积13075万平方米，环比增长49%，同比下降18.2%，商品房销售额13305亿元，环比增长33%，同比下降19.3%。 累计来看，1-6月商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4pp，累计增速连续两个月下滑，商品房销售额63092亿元，增长1.1%，增幅较1-5月大幅收窄7.3pp。各区域中，东部地区市场恢复较好，1-6月商品房销售额同比增长7.1%，中部、西部、东北地区销售金额累计同比仍下降，其中中部地区降幅最大，同比下降9.0%。 图3：6月销售面积同比-18.2% 图4：6月销售金额同比-19.2% 竣工持续保持高增，新开工依旧萎靡。1-6月房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。6月竣工面积为6078万平方米，环比增长47%，同比增长16.3%，6月新开工面积10157万平方米，同比下降30.3%，降幅较1-5月扩大3pp，环比增长43%。保交付支持下竣工持续保持高增长，但房企开工意愿仍然较低，新开工依旧萎靡。1-6月房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7pp，在新开工意愿低位、以及土地市场“局部火热、整体偏冷”的共同作用下，房地产开发投资尚未回稳趋势。 到位资金增速下滑，企业资金面仍存压力。2023年1-6月到位资金增速为-9.8%，降幅较1-5月扩大3.2个百分点，6月单月到位资金同比下降21.5%。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款累计增速为负，分别同比下降11.1%、23.4%和0.9%，个人按揭贷款同比增长2.7%。根据中指监测，6月房地产企业非银融资同比下降21.3%，企业资金面继续承压，同时对投资开发产生制约。 图5：6月开发投资额单月同比-10.3% 图6：6月新开工面积单月同比-30.3% 图7：6月竣工面积单月同比+16.3% 图8：6月到位资金单月同比-21.5% 南京、杭州土拍热度有所下降。7月17日南京完成年内第4批次供地，8宗地成功出让，成交总金额94.5亿元，其中仅有2宗摇号成交，其余6宗均底价成交，整体溢价率5.2%。 7月18日杭州完成年内第7次集中供地，共挂牌7宗，成功出让6宗宅地，1宗流拍，总成交金额73.7亿元，其中3宗摇号成交，3宗底价或低溢价成交，整体成交溢价率为7.2%，处于年内较低水平。土拍热度下降一方面受新房成交回落影响，另一方面也与供地质量下降有关。 表1：杭州2023年各轮集中供地情况 2市场回顾 上周上证指数下跌216%、沪深300指数下跌1.98%，创业板指下跌2.74%，万得全A上周交易额3.79万亿，环比下跌11.90%。从板块表现来看，房地产、建筑材料、农林牧渔、轻工制造和商业贸易等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了3.56%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌12.54%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额692.02亿，环比上涨29.95%。 图9：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图10：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周荣盛发展、大龙地产、中南建设等个股涨幅显著。广宇发展、万业企业、天津松江等个股跌幅显著。 图11：上周荣盛发展、大龙地产、中南建设等个股涨幅显著 图12：上周广宇发展、万业企业、天津松江等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、荣盛发展、万科A等排在行业前列，成交额均超过了40亿。其中张江高科和荣盛发展交易额合计82.90亿，占板块交易额比重为10.82%，张江高科和荣盛发展交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，长春经开、电子城、铁岭新城等涨幅居前，上涨个股个数占比38.64%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图13：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图14：年初以来申万地产上涨个股占比为38.64% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有8只股票上涨，融信中国、宝龙地产、华润置地等涨幅居前，而国瑞置天誉置业、时代中国控股、珠光控股等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、上海实业控股、深圳控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、龙湖集团和中国海外发展均超过10亿（人民币）。 图15：上周表现强势的港股通内房股 图16：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有8只股票上涨，新大正、正荣服务、金科服务等个股涨幅居前，而时代邻里、远洋服务控股、佳兆业美好等个股跌幅靠前。年初以来，滨江服务、中海物业、招商积余等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到15.04亿（人民币），其余股票成交额均在2.9亿元以下。 图17：上周表现强势的物业股 图18：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 7月17日，国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。（国家统计局） 7月17日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办发布会上表示，目前房地产新开工面积还在下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降，未来看，房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资会逐步回到合理水平。（第一财经） 7月17日，郑州住房公积金管理中心发布《关于住房公积金提取和贷款有关事项的通知》。关于住房公积金提取，其中明确，继续执行购买住房提取住房公积金的，可于购房后2年内，凭房地产交易或不动产登记部门备案的购房手续或凭证以及税务部门出具的发票、契税完税凭证办理住房公积金提取，提取总额应不超过购房所支付的金额的规定。恢复执行在住房公积金贷款结清前，借款人（含已经出具异地贷款证明、在其他住房公积金管理机构办理贷款的借款人）及其配偶可以按照购房和归还贷款等原因，办理住房公积金提取的规定。 （大河财立方） 7月17日，国家统计局发布上半年经济数据。数据显示，上半年全国固定资产投资（不含农户）243113亿元，同比增长3.8%，从环比看，6月固定资产投资（不含农户）增长0.39%。 其中上半年基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长7.2%，制造业投资增长6.0%，高于整体投资增速。房地产开发投资同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点。国家发展改革委投资研究所研究员吴亚平表示，上半年固定资产投资增速主要受房地产开发投资拖累，房地产投资拖累固投约1.7个百分点。而基建投资增速和制造业投资增速是上半年经济数据的亮点之一，下半年基建投资和制造业投资仍然有望保持在6%左右。（21世纪经济报道） 7月17日，仲量联行发布的2023年二季度杭州商业地产市场报告，办公楼市场中甲级办公楼平均净租金为138.9元/平方米/月，环比下降了0.7个百分点。乙级办公楼平均净租金105.3元/平方米/月，环比下降0.8个百分点。二季度全市零售物业租金也继续下降，首层净有效租金环比下降0.2%至519.3元/平方米/月。核心商圈零售市场平均净有效租金达961. 7元/平方米/月，环比略有回升，而非核心商圈的租金则保持下跌趋势，净有效租金环比下降0.6%。（界面新闻） 7月17日，湘潭市政府办公室印发《关于延续和优化促进房地产市场平稳健康发展相关措施的通知》，对房地产市场调控政策有关内容进行优化。将提高住房公积金贷款额度，住房公积金缴存职工在湘潭市购买商品住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额调整为70万元；按国家政策生