热点城市土拍迎来拐点，南京、杭州相继降温

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2023年7月 研报 热点城市土拍迎来拐点，南京、杭州相继降温 文/马千里、邱娟 7月18日，杭州迎来年内第七次集中出让，挂牌7宗、成功出让6宗宅地，总成交金额73.7亿元，本轮土拍延续上轮的下降趋势，3宗摇号成交，3宗底价或低溢价成交，甚至出现了今年杭州首宗流拍地块，整体成交溢价率为7.2%，摇号比例和溢价率均处于较低位。 7月17日南京第四批次8宗地成功出让，与杭州表现基本一致，8宗挂牌地块中仅有2宗摇号 成交，其余6宗均底价成交，热度虽较第三轮有回升，但较前两轮仍不及，降温趋势也十分明显。 表：杭州2023年历次集中土拍情况对比（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 指标 第一轮 第二轮 第三轮 第四轮 第五轮 第六轮 第七轮 较上一轮变化 成交幅数 13 10 12 9 5 12 6 ↓50% 成交建面 93.5 74.8 99.8 76.6 39.2 90.1 35.9 ↓60% 成交总价 182 145 167 138 104.3 127.8 73.7 ↓42% 平均楼板价 19491 19370 16682 18032 26587 14179 20506 ↑45% 溢价率 9.30% 10.20% 8.50% 9.43% 11.25% 6.9% 7.2% ↑0.3pct 流拍率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 14% ↑14pct 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 七批次供地规模降至较低位，新房限价保持相对稳定 今年集中供地从“双集中”变为“集中预告、分批挂牌”后，杭州历次挂牌的体量与前两年相比大幅下降。第七批次集中供地规模在今年7批次供地中处于较低位，仅略高于第五批次，共计挂 牌7宗含宅用地，总规划建面仅53.4万平方米，总起拍价仅有104.6亿元。 就地块分布来看，分布于上城区丁桥单元（2宗）、滨江区浦乐（1宗）、临平区乔司（1宗）、余杭区良渚新城（1宗）和下沙金沙湖板块（2宗）；整体上来看，挂牌地块分布较广，少量分布于区域核心，供地质量较前几批次有所下滑。 图：杭州2023年前七批次土地供应建面及幅数（单位：万平方米） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 本次出让的7宗地块仍采用“双限+摇号”的方式出让，从新房销售价格上来看整体限价维持稳定，仅浦乐地块和丁桥JG0404-08地块价格有所上涨。具体来看，浦乐地块新房销售限价（精装）39000元/㎡，比周边的滨耀学府小涨1000元/㎡，丁桥JG0404-08地块容积率仅1.1，大概率打造叠排产品，新房限售限价（精装）达47600元/㎡；此前板块限价最高为34370元/㎡，容积率基本 在1.8以上，由于容积率差异较大，两者相比意义不大。 表：杭州2023年第七轮成交地块销售限价（单位：元/平方米） 土地名称 容积率 销售限价（含精装） 限价调整 杭政储出[2023]96号古墩路北良祥路东地块 2 29100 不变 杭政储出[2023]101号下沙中心区单元JS0402-56、67地块 2.5 38300 不变 杭政储出[2023]100号下沙中心区单元JS0405-25、35地块（流拍） 2.8 38300 不变 杭政储出[2023]97号浦乐单元R21-23地块 2.2 39000 上涨1000 杭政储出[2023]95号丁桥单元JG0404-08地块 1.1 47600 之前限价34370（容积率1.8）可比性不强 杭政储出[2023]99号丁桥单元JG0404-12、JG0404-09地块 2 32900 不变 杭政储出[2023]98号乔司新城中心区C1-5地块 1.3 32640 不变 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 摇号比例和溢价率均处于较低位，出现首个流拍地块 从最终土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著。成交的6幅地中，3宗触及封顶价进入摇号环 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6 节，占比为50%，在7轮次集中土拍中处于较低位；另有3宗低溢价或底价成交。整体溢价率为7.2%，在杭州已经完成的7轮次集中土拍中，也处于较低位。 意料之中的，浦乐、良褚地块均进入摇号环节。这两宗地均是置业热度较高的板块，并且盈利空间相对较佳，在正式开拍之前就已经竞至封顶价，摇号也在意料之中，最终两地分别被东莞景天房地产、浙江子坤摇中。除此之外，位于临平南融板快的乔司新城中心区C1-5地块，最小户型为180㎡，同时项目限高24米且住宅不低于18米，意味着地块将打造以叠墅、洋房为主的改善产品业态；此外，南融板块具有融入主城区的区位优势，因此竞争相对激烈，溢价封顶，也进入了线下摇号环节，保亿成为幸运儿。 2宗丁桥、1宗下沙地块均低溢价或底价成交，三地虽然有较好的区位条件，但受低盈利预期或低去化预期的影响，房企参拍热情均处于较低位。 值得注意的是，本轮集中土拍还出现了今年杭州集中土拍以来的首宗流拍地块——下沙中心区单元JS0405-25、35地块，该地区位十分优越，毗邻地铁1号线高沙路站，实现与金沙湖公园、大学城、火车东站以及武林、西湖中心无缝衔接；交通便捷、商业配套丰富。但该地由于是商住性质地块，并且商业占比接近20%，起拍价达35.8亿元，资金压力也比较大，加之周边新盘供应处于高位，恐对未来去化造成一定影响，因此该地惨遭流拍。 图：杭州2023年七轮集中供地触顶摇号比例 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 盈利空间尚可，高附加条件影响项目去化预期 单从盈利空间上来看，本轮集中土拍成功出让地块盈利空间较前几轮虽略有下滑，但仍有良好的盈利预期。具体来看，5宗地块（配建公共租赁住房的丁桥地块不在统计范围之内）的平均地房比为0.59，房价地价差为15148元/平方米。 以正式竞拍之前就达到封顶价的浦乐地块为例，该地成交楼板价24354元/平方米，销售限价（含 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6 精装）39000元/平方米，地价房价比达0.62，楼板价和房价之间仍有近1.5万元/平方米的空间，有较佳的盈利空间，因此房企竞拍热度处于相对高位。其余4宗地块，除地价水平较低的良褚地块外，其余地块地价和房价差均在1.4万元/平方米以上，底价成交的丁桥单元JG0404-08地块房价地价差近2万元/平方米。 图：杭州2023年第七轮成交地块盈利空间（单位：元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 民企持续发力拿下4宗地块，万科17.16亿元低溢价竞得下沙金沙湖地块 最终拿地结果来看，本次成功出让的6宗涉宅地，4宗被民企收入囊中。值得注意的是，3宗摇号地块均被民企拿下，三个幸运儿分别是东莞景天房地产、浙江子坤、保亿，分别竞得浦乐、良褚和乔司地块。总投资金额47.09亿元，占总成交金额的64%，延续了杭州一贯以来民企投资相对积极的状态。 另外两宗分别被万科和杭地发展低（底）溢价竞得。品牌房企中仅万科拿地，经过5轮竞拍， 以17.16亿元的价格拿下下沙金沙湖地块，楼面价23860元/平方米，溢价率2.4%。本场土拍中唯一底价成交的丁桥JG0404-08地块被杭地发展托底成交。 表：杭州2023年第七批次拿地房企情况（亿元，幅） 房企 拿地金额 拿地幅数 金额占比 东莞景天房地产 17.24 1 23% 万科 17.16 1 23% 浙江子坤 16.30 1 22% 杭地发展 9.44 1 13% 保亿 8.70 1 12% 赞成 4.86 1 7% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 6/6 南京四轮集中土拍热度同样下调，2宗摇号、6宗底价成交 昨日（7月17日），同为长三角省会城市的南京也进行了集中土拍，市场热度虽较第三轮有回升，但较前两轮仍不及，降温趋势也十分明显。挂牌的8宗地均成功出让，成交总金额94.48亿元，溢价率5.2%。其中，雨花台区G28和江宁区G39地块触顶摇号，分别被越秀和联发摇中，成交总价分别为9亿元和27.2亿元，其余6幅地块底价成交。公开信息显示，G28、G39这两宗地的报名企 业均超20家，中铁建、首开、中建信和、联发等房企今年首次参与报名竞买，押宝地块皆集中在两幅触顶摇号地块。 表：2023年7月17日南京第四轮集中土拍摇号地块成交情况（单位：万平方米，亿元，元/平方米） 土地名称 土地属性 总建面 总价 楼板价 溢价率 拿地房企 NO.2023G39江宁区江宁高新区竹山路以东、横二路以北地块，东至兴民北路，南至横二路，西至竹山路，北至 新亭路。 纯住宅 130252 27.2 20883 14.77 联发 NO.2023G28雨花台区赛虹桥街道丁树路以东、安凤路以南地块，东至星博路；南至公园绿地；西至丁树路；北 至安凤路。 纯住宅 31715 9.0 28378 14.65 越秀 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 综上，近期杭州、南京等热点城市集中土拍表现基本一致，溢价率较之前均有下滑。不仅如此继南京第三轮集中土拍4宗地流拍3宗地后，杭州第七轮集中土拍也出现流拍地块。究其原因，一方面是受到近期新房、二手房成交持续回落的影响；另一方面，也受到供地质量下降的影响，房企在有限的资金压力之下，房企竞拍热情也有一定的下降。房企拿地方面，杭州本轮集中土拍依旧延续民企为主力的特点，拿下本轮土拍中67%的地块（按幅数）。 不过值得注意的是，杭州本轮土拍除了1宗流拍地块外，还出现本地国资委托底的现象，结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况展望，在当前销售端回落的影响下，再加之大量优质地块已在上半年的密集出让，下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。