房地产开发2023W29：国常会再提超大特大城市城中村改造，房贷利率进入3时代

本周重点政策消息：国常会再提超大特大城市城中村改造。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。本次会议提及关于在超大特大城市积极稳步实施城中村改造的表述，已在今年4月28日政治局会议提出。本次会议就城中村改造进一步提出要求，指出要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金；要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 主流房贷利率正式进入“3时代”，需求偏弱需要大级别政策托底。7月20日，央行公布最新一期5年期以上LPR为4.20%，与上个月持平。据贝壳数据，7月百城首套主流房贷利率平均为3.9%，二套房贷利率为4.81%，均在央行上月调降LPR后下降10BP。分城市看，一线、二线、三四城市首套利率分别为4.5%、3.88%、3.88%。对于存量房贷利率，上周央行货币政策司司长邹澜表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。整体看目前新发与存量房贷利率均有进一步调整的空间，针对目前持续低迷的新房二手房市场，更需要大级别的政策去托底市场，包括一线城市进一步调整限购限贷政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.7%，领先沪深300指数5.64个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共96支，较上周增长59支，下跌股数为24支。 新房：本周30个城市新房成交面积为183.5万平方米，环比下降1.4%，同比下降40.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.4万方，环比-0.6%， 同比-28.5%； 样本二线城市为92.7万方 ， 环比-8.9%， 同比-45.6%；样本三线城市为32.4万方，环比26.7%，同比-43.1%。从今年累计29周新房成交面积同比看，样本30城共计8551.5万方，同比0.1%；一线城市为1967.8万方，同比14.8%；二线城市为4800.9万方，同比-5.1%； 三线城市为1782.9万方，同比0.6%。 二手房：本周13个城市二手房成交面积合计94.9万方，环比下降3.2%，同比下降12.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.3万方，环比6.1%；样本二线城市为43.1万方，环比-1.6%；样本三线城市为24.4万方，环比-14.2%。 信用债：本周共发行房企信用债14只，环比减少6只；发行规模共计148.25亿元，环比减少99.3亿元，总偿还量67.28亿元，环比减少137.79亿元，净融资额为80.97亿元，环比增加38.49亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（93.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（51.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（45.7%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.国常会再提超大特大城市城中村改造，房贷利率进入3时代 本周重点政策消息：国常会再提超大特大城市城中村改造。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。本次会议提及关于在超大特大城市积极稳步实施城中村改造的表述，已在今年4月28日政治局会议提出。本次会议就城中村改造进一步提出要求，指出要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金；要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 主流房贷利率正式进入“3时代”，需求偏弱需要大级别政策托底。7月20日，央行公布最新一期5年期以上LPR为4.20%，与上个月持平。据贝壳数据，7月百城首套主流房贷利率平均为3.9%，二套房贷利率为4.81%，均在央行上月调降LPR后下降10BP。 分城市看，一线、二线、三四城市首套利率分别为4.5%、3.88%、3.88%。对于存量房贷利率，上周央行货币政策司司长邹澜表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。整体看目前新发与存量房贷利率均有进一步调整的空间，针对目前持续低迷的新房二手房市场，更需要大级别的政策去托底市场，包括一线城市进一步调整限购限贷政策。 图表1：5年期以上LPR 图表2：百城主流平均房贷利率及银行按揭贷平均放款周期（%，天） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.7%，领先沪深300指数5.64个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共96支，较上周增长59支，下跌股数为24支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为荣盛发展、大龙地产、中南建设、粤宏远A、万方发展，涨幅分别为48.8%、24.3%、16.6%、15.2%、14.5%。跌幅前五为广汇物流、广宇发展、万业企业、*ST松江、ST新梅，跌幅分别为-9.1%、-6.0%、-4.4%、-4.1%、-3.8%。 本周48家重点房企中共计上涨20支，较上周增长8支，涨幅位居前五的为荣盛发展、中南建设、金科股份、世联行、新城控股，涨幅分别为48.8%、16.6%、10.1%、7.4%、5.8%。跌幅前五为时代中国控股、远洋集团、碧桂园、龙光地产、建业地产，跌幅分别为-14.5%、-10.3%、-8.0%、-7.7%、-6.2%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为183.5万平方米，环比下降1.4%，同比下降40.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.4万方，环比-0.6%，同比-28.5%；样本二线城市为92.7万方，环比-8.9%，同比-45.6%；样本三线城市为32.4万方，环比26.7%，同比-43.1%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计29周新房成交面积同比看，样本30城共计8551.5万方，同比0.1%；一线城市为1967.8万方，同比14.8%；二线城市为4800.9万方，同比-5.1%；三线城市为1782.9万方，同比0.6%。其中一线城市中，北京（11.2%）、上海（32.6%）、广州（3.1%）、深圳（-9.7%）。二三线城市中温州（45.0%）、泰安（26.4%）、惠州（25.0%）等总计11城同比均为正，南平（-87.1%）、衢州（-83.9%）、大连（-69.2%）等总计15城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个城市二手房成交面积合计94.9万方，环比下降3.2%，同比下降12.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.3万方，环比6.1%；样本二线城市为43.1万方，环比-1.6%；样本三线城市为24.4万方，环比-14.2%。年初至今累计二手房成交面积为3397.0万方，同比变动为42.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为989.0万方，同比20.5%；样本二线城市为1607.6万方，同比48.0%； 样本三线城市为800.4万方，同比66.5%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（7.17-7.23）共发行房企信用债14只，环比减少6只；发行规模共计148.25亿元，环比减少99.3亿元，总偿还量67.28亿元，环比减少137.79亿元，净融资额为80.97亿元，环比增加38.49亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（93.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（51.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（45.7%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率整体持平。其中，张江高科短期融资券（+42bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表25：房企每周融资汇总（7.17-7.23） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（7.16-7.22） 图表27：地方性政策及消息（7.16-7.22） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底。若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向： 1、竞争格局占优：A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋； 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、行业beta仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业。 A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。