对近期房地产政策的综合点评：超特大城市推进城中村改造，政策优化促进房地产企稳回升

事件：7月21日，国务院总理李强召开国务院常务会议（以下简称“常务会议”），审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 点评：城中村改造将盘活大城市优质存量土地资源，有效拉动房地产投资，促进房地产市场企稳回升。 1）常务会议指出，把城中村改造与保障性住房建设结合好；更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持；鼓励和支持民间资本参与；等等。值得注意的是，2021年6月，上海成立了上海城市更新基金，基金总规模约800亿元，定向用于投资上海的旧区改造和城市更新项目。在第七次人口普查中，我国共有7个超大城市和14个特大城市，我们认为超大特大城市的城市更新需求规模较大，持续推动城市更新工作，在改善民生的同时有利于盘活大城市优质存量土地资源，改善大城市的土地稀缺性，同时有效拉动房地产投资，促进房地产市场企稳回升。 2）7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻发布会中指出，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间；7月22日，经济日报金观平发文称：在过去市场过热阶段出台的政策还有边际优化空间，各地各部门应继续因城施策，提高政策精准度，更好支持刚性和改善性住房需求。 我们重申前期报告观点：“在当前“多孩政策+父母同住”的政策导向下，改善型购房需求提升明显”，“过高的二套首付比例导致改善型客户无法通过出售目前自有房屋而筹集到足够的首付款，大幅压制改善型需求，热点一二线的改善型购房需求存在集中释放的可能”,“‘认房又认贷’认定标准的优化利于降低购房门槛，利好改善型尤其多孩需求群体，提升市场预期”,“预期后续相关政策出台将有利于激活房地产需求，促进房地产供需两端有序复苏”。详见2022年2月25日发布报告《提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对2月24日国家住建部新闻发布会的点评》）、2022年8月19日发布报告《改善型购房支持进入“因城施策”的执行阶段———对近期房地产宽松政策的点评》）、2023年7月1日发布报告《高基数同比数据触底，稳市场政策箭在弦上——房地产行业百强销售月报（2023年6月）》。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业；2）看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。