对近期房地产政策的综合点评：稳大宗消费促地产企稳回升，完善消费设施利商业发展升级

——对近期房地产政策的综合点评 事件：7月31日，国家发改委发布《关于恢复和扩大消费的措施》（简称《措施》）。 点评：稳大宗消费助力房地产刚性及改善性住房供需回升；补齐消费基础设施短板将促进商业地产存量改造与县域商业拓展；消费基础设施REITs发展有望提速。 1）7月24日，中央政治局会议指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，对我国房地产市场供求关系进行了重要定调，为后续相关政策出台确立了重要方向。 2）近期，住建部部长倪虹在企业座谈会中表示“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。 3）本次《措施》是对中央政治局会议精神的重要落实，《措施》在稳定大宗消费的措施中提到支持刚性和改善性住房需求，具体包括扩大保障性租赁住房供给、在超大特大城市积极稳步推进城中村改造、继续实施农村危房改造等。我们认为“认房不用认贷”等针对改善性需求的政策优化措施或将在一二线城市进一步落实，我们重申前期报告观点：“‘认房又认贷’认定标准的优化利于降低购房门槛，利好改善型尤其多孩需求群体，提升市场预期”，“超大特大城市的城中村改造将盘活大城市优质存量土地资源，有效拉动房地产投资，促进房地产市场企稳回升”。详见2022年8月19日发布报告《改善型购房支持进入“因城施策”的执行阶段———对近期房地产宽松政策的点评》、2023年7月23日发布报告《超特大城市推进城中村改造，政策优化促进房地产企稳回升——对近期房地产政策的综合点评》。 4）本次《措施》在完善消费设施方面的措施中提到补齐消费基础设施短板（包括加强县域商业体系建设、强化存量片区改造与支持消费新场景发展的硬件功能衔接）、完善消费基础设施建设支持政策（包括支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）等），我们认为未来具有经济潜力的二三线城市或县城的购物中心市场规模仍有提升空间，核心一二线城市的商业存量改造升级需求将日益增加；同时，消费基础设施REITs的发展有望提速，未来将进一步丰富我国商业地产“募投管退”发展模式，促进我国商业不动产市值稳步提升。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业；2）看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。