房地产行业北京写字楼：北京写字楼市场持续低迷

北京-2023年7月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 北租赁京需求写持续字疲软楼推动市空置场率继持续升续高低。迷 •入20市23，年包第括二两季个度城，市北更京新甲项级目写和字两楼个市新场建迎项来目四，个合新计项为目市 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董北事京 VincentLi +861059252044 vincentx.li@savills.com.cn 中央管理层 董华事北长区 EricWo +861059252002 eric.wo@savills.com.cn 交易与咨询服务业务 高北级京董事 GaryWen +861059252064 gary.wen@savills.com.cn 场带来24.4万平方米的新增供应。 •了第一二季度的，北疲京软写态字势楼，需市求场端复依苏然程较度为不疲及软预。期，而是延续 纳量为负。 •（值-得13注,4意60的平是方，米二）季，度继全去市年净四吸季度纳量后再已次连录续得三负个值季度净吸 18.3%的高位。 •率新继供续应攀交升付，叠环加比市、场同需比求分走别弱上，升推1动.5及全2市.5甲个级百写分字点楼，空至置 分别下降2.9%、7.4%。 •平去均化租压金力下持滑续至积人累民，导币致每租平金方米持每续月下3探1，2.全5元市，甲环级比写、字同楼比 市场仍面临巨大的挑战与压力。 •供20应23，年预下计半约年5，1万北平京方甲米级的写新字办楼公市面场积将将继渐续次迎交来付大入体市量， “楼市20场23未年能第开二启季反度弹，北，而京是写延字续年了中一，需季求度端的的低萎迷靡态不势振。行成至为当多重前不市利场因的素痛抑点，制市。下场半活年力市被场分项将目继的续良迎好来预新租供有应望，届改时善部吸纳存数。”据，但市场挑战与压力犹 李想，第一太平戴维斯研究部 写字楼租户代表部 高北京级董事 JohnsonLin +861059252128 johnson.lin@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1：供应，吸纳量和空置率，2018至1H/2023 1.8 1.5 1.2 0.9 0.6 0.3 21% 18% 15% 12% 9% 6% 供应与需求 2023年第二季度，北京甲级写字楼市场迎来 四个新项目入市，包括两个城市更新项目和两个新建项目，合计带来约24.4万平方米的新办公面积。两个城市更新项目分别为位于南二环的京印国际中心（10万平方米），以及位于望京的来广营保利广场（5.7万平方米）。另两个全新项目均位于通州运河商务区，即2.7万平方米的合景国际金融广场4B座和6万平方米的远洋乐堤港二座。截至二季度末，全市甲级写字楼存量为1,464万平方 租金与空置 今年上半年，全市甲级写字楼新增供应累积 30.2万平方米，较去年同期上升28.2%。市场整体需求疲软，全市甲级写字楼空置率继续攀升，2023年二季度的平均空置率环比、同比分别上升1.5及2.5个百分点，至18.3%的高位。各区域市场中，本季度仅丽泽、东二环、燕莎区域的空置率有所下降，其中丽泽区域以高品质楼宇与价格洼地的优势在近两年持续去化，本季度空置率环比下降1.7个百分点至33.5%。 0.0 -0.3 3% 201820192020202120221H/2023 0% 米（含自用面积）。 2023年上半年，国内宏观经济增长动能不 业主方面对不断累加的去化压力，只能继续调整租赁策略，通过给予更大幅度的优惠来 图2：各商圈空置率，Q3/2018至Q2/2023 CBD 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 0% 来源第一太平戴维斯研究部 CBD 足，企业租赁需求疲软。二季度全市净吸纳量再次录得负值，仅为-13,460平方米，继去年四季度之后已连续三个季度的净吸纳量为负值。至此，上半年全市甲级写字楼净吸纳量累积约为-1.67万平方米，去化压力有增无减。 各商务区中，以丽泽和通州为代表的新兴商务区在二季度保持活跃、录得正吸纳量，其中丽泽商务区本季度录得约2.2万平方米的净吸纳量，空置率下降1.7个百分点。次核心商务区中，受益于部分优质楼宇的良好去化，燕莎、东二环两个区域实现正吸纳，其他商务区则呈现出不同程度的低迷，如中关村和东长安街区域，在本季度分别出 现-7,100平方米及-8,900平方米的负吸纳 加速去化，导致二季度北京甲级写字楼租金继续下滑，至人民币每平方米每月312.5元，环比、同比分别下降2.9%、7.4%。本季度，核心、次核心及新兴商务区的租金水平均有下调，其中望京、通州、CBD周边等区域的租金降幅均超过2%。 市场展望 展望2023年下半年，北京写字楼市场继续迎 来大体量供应，约51万平方米的新办公面积将渐次交付入市。需求端方面，由于今年以来国内经济增长乏力，直接抑制写字楼租赁需求的复苏，尤其是二季度市场明显降温。但部分即将入市的项目预租情况良好，有望帮助下半年市场实现边际性改善。整体而言，北京写字楼市场仍面临巨大的挑战与压 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 图3：各商圈租金指数，Q3/2018至Q2/2023 CBD CBD 量，空置率因而也进一步攀升。力。 表1：主要租赁成交案例，Q2/2023 500 450 Q1/2000=100 400 350 300 250 200 150 100 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 租户 行业 国籍 项目 商务区 （承平租方面米积） 磨铁文化集团 传媒及娱乐 内资 中万心科·时奥代林 亚奥 6,300 中建四局 房地产 内资 汇亚大厦 丽泽 3,600 越秀地产 分享时代科技 房地产 传媒及娱乐 内资内资 丽金泽融平中心安 新光5A大座中心 丽泽 通州 2,800 2,300 日立数据管理 信息技术 外资 霄云路33号 燕莎 1,600 来源第一太平戴维斯研究部