中指丨政策盘点：稳支柱、促需求、防风险，楼市政策还有哪些空间？

中指丨政策盘点：稳支柱、促需求、防风险，楼市政策还有哪些空间？ 政策盘点：稳支柱、促需求、防风险，楼市政策还有哪些空间？ 今年以来我国经济呈现恢复向好态势，两会定调“稳中求进”，但复杂多变的外部环境仍一定程度制约着我国宏观经济的恢复节奏，今年房地产市场的稳定性尤为重要。自去年底以来，高层多次强调房地产的支柱产业地位，“稳支柱”“促需求”“防风险”是2023年房地产行业的政策主题。一季度，中央和监管部门明确支持房地产行业的政策方向，持续落地相关举措，各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超180次，近期各地“因城施策”频次维持稳定，进一步稳定市场信心。 预计今年地产政策仍将以托底呵护为主，二季度监管部门和各地因城施策具备空间，需求端有望精准施策，结合人口变化、区域特点，针对性增加购房名额、降低首付比例、提高贷款额度、发放购房补贴等；企业端资金支持力度或将继续加大，“保交楼”资金和配套政策继续落实。 1、中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求是重点 时间 部门/会议 主要内容 ①支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。②有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并 2022年12月 中央经济工作会议 购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。①要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。②防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门 2023年2 月 《求是》发表了习近平总书记的文章 要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。①房地产市场风险隐患较多。 2023年3 月 两会政府工作报告 ②有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。③加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题｡ 表：2022年末至2023年一季度中央对房地产定调 数据来源：中指研究院综合整理 去年12月，中央经济工作会议已经为2023年房地产政策定调，2023年2月，《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，内容为总书记在中央经济工作会议中的演讲摘选，文章中进一步强调房地产行业在国民经济中的重要地位，指出“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响”，因此2023年，稳定房地产对于稳定宏观经济至关重要。同时，文章强调支持住房改善等消费、 “防范房地产业引发系统性风险”。今年两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”，整体基调与去年中央经济工作会议一致。整体来看，“稳支柱”“促需求”“防风险”是2023年房地产行业的政策主题。 要稳定房地产，监管部门强调就要大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设。而“防风险”中，化解优质头部房企风险、“保交楼”风险等是重要发力点，住建部0.险、地方债风险交织，发生系统性风险”。 各部委积极响应中央要求，一季度加速落地稳定市场的相关举措。年初，监管部门明确了金融支持 房地产的四大政策方向，“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策”；3月，倪虹部长明确2023年住房和城乡建设工作“稳中求进”，将在“稳支柱”“防风险”“惠民生”三个方面落实。 部门 日期 重要事件 关键内容 ①自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。 央行、银保监会 1月5日 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 ②对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。③下调或取消贷款利率下限的城市，如果后续新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复利率下限。④其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。①参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包 证监会 2月20日 启动不动产私募投资基金试点工作 括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。②试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。①基本原则和要求：支持住房租赁供给侧结构性改革。重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。建立健全住房租赁金融支持体系。 央行、银保监会 2月24日 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》 ②加强住房租赁信贷产品和服务模式创新：加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。创新团体批量购买租赁住房信贷产品。支持发放住房租赁经营性贷款。创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。③拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道：增强金融机构住房租赁贷款投放能力。拓宽住房租赁企业债券融资渠道。创新住房租赁担保债券（CoveredBond）。稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。 表：2023年一季度各部委发布的部分楼市相关政策 ④加强和完善住房租赁金融管理：严格住房租赁金融业务边界。加强住房租赁信贷资金管理。规范住房租赁直接融资产品创新。防范住房租赁金融风险。建立住房租赁金融监测评估体系。①拓宽试点资产类型。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。……项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商 证监会 3月24日 《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》 品住宅开发项目变相融资。②分类调整项目收益率和资产规模要求。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。……首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。③推动扩募发行常态化。按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。①以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实 自然资源部、银保监会 3月30日 《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》 现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。②因地制宜，确定"带押过户"模式。地方在实践探索中，主要形成了三种"带押过户"模式。模式一：新旧抵押权组合模；模式二：新旧抵押权分段模式；模式三：抵押权变更模式。 居民端：支持刚性和改善性住房需求，强调因城施策、精准施策 数据来源：中指研究院综合整理 2023年一季度，中央和监管部门多次强调在牢牢坚持“房住不炒”总基调下，要“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”。1月初，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，结合 各个城市最新房价变动及时动态调整首套房贷利率，“因城施策”降低购房成本。同月，全国住房和城乡建设工作会议亦强调“因城施策、精准施策”“增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”，“精准施策”成为需求端政策发力方向，此前住建部部长倪虹在采访中对精准施策提出更加具体的要求，“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间”。3月，倪虹部长在“部长通道”接受采访时再次明确“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展。” 预计需求端精准施策将体现在针对不同人群、不同区域、不同物业类型的政策上。针对不同人群， 2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外，结合人口的最新变化，今年各地有望继续给予多孩家庭、老年家庭、 人才家庭、产业人群更多的政策倾斜。针对不同区域的政策，主要指由于城市内部市场热度的分化加剧， 未来一线及核心二线城市有望实施“因区施策”“一区一策”，库存压力大、市场低迷的区县有望迎来政策改善。不同物业类型方面，盘活非住宅存量、提高资源利用效率或是重要方向。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进，如增加改善型住房需求的土地供应量、减少库存量大地区的土地供应等。 除此之外，3月底，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求“实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展‘带押过户’服务”，强调各级相关部门“要高度重视，提高政治站位，将做好不动产‘带押过户’作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一”。监管部门顶层设计出台，且进一步强调“带押过户”的重要性，短期各地“带押过户”进程或加快。二手房“带押过户”的交易方式，可以一定程度降低交易成本、减轻交易风险，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，并进一步对新房市场形成一定支撑。 企业端：“四项行动”防范化解优质头部房企风险 去年11月“金融16条”政策发布预示着供给端政策的转向，随后金融端各项措施持续落位，修复企业端预期。2023年，防范化解房企风险是企业端政策优化主线，1月，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确“要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（‘第二支箭’）”，同时强调“要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划”，“开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动”。