房地产行业上海投资：二季度大宗交易活动明显放缓，市场未能延续一季度的回暖态势，投资者期待更高的收益率

上海-2023年7月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 市二场季未能度延续大一季宗度的交回暖易态势活，投动资者明期待显更高放的收缓益率。 •2计0成23交年金第额二达季人度民共币完4成9.162亿笔元大，宗同成比交下，降多5为9%投。资用，合 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 主中国管区 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 投资及资本市场部 •2额0达231年6.第3亿二元季，度首服次务成式为公交寓易录总得额5最笔高大的宗细交分易赛，成道交。总 务式公寓。 •二近一季度半以的来交，易境有外外投资资的者参活与跃，交度易明集显中有在所生提物升医，本药季及度服 众的资产类型。 •传率使统得工投业资项目者的开持始续寻求新如增生供物应医、需药求、疲冷软链等及较一低些的更收为益小 上升的情况下有足够的安全缓冲。 •尽高管的定收价益更率具以吸确引保力在，租但赁投条资件者继仍续持恶谨化慎、态空度置，率寻进求一更步 “资服金务投式公入寓、稳得定益的于租相金对回较报少、的流动等优性点的，增成加为及近潜期在最的受退欢出迎渠的道收 购标的之一。” 简可，第一太平戴维斯研究部 LouisaLuo 主中管国区 +862163916688 louisa.luo@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 投资 图1：上海大宗投资市场,2016-1H/2023 Q1Q2Q3Q4 120 100 80 60 40 20 0 20162017201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 市场概述 2023年第二季度大宗交易活动明显放缓， 共完成12宗大宗成交，多为投资用，合计成交金额达人民币49.6亿元，同比下降59%。 二季度交易主要集中在服务式公寓、商务园区及仓储物流，投资型买家重新主导市场。2023年二季度以来，境外投资者活跃度明显有所提升，本季度近一半的交易有外资的参与，交易集中在生物医药及服务式公寓。由于投资者需求仍然疲软，同时随着更多资产进入市场，收益率在第二季度继续上升。中国政府在6月份将贷款基准利率下调10个基点至4.2%，试图刺激经济，这扩大了商业资产（上海写字楼资产收益率约为4.75%）与借贷成本之间的利差。 写字楼市场 本面疲软的情况下，无法再融资迫使业主加速出售资产。 本季度生物医药资产依旧主导了商务园区大宗交易。资金充足的险资及基金作为LP与经验丰富的园区运营商合作为主，通过硬件升级改造及积极的资产运营管理进一步提升项目的租金收益，激发项目的升值潜力以获取更高的投资回报。本季度，周大福作为主要出资人与Ascent联合以9.0亿元及5.6亿元收购了位于张江的张江先声及张江创智空间，前者为生物医药资产。 零售市场 上海城区零售市场2023年上半年无新开 业购物中心入市。全市购物中心空置率环比下降0.1个百分点至12.9%，结束连续五个季度上涨趋势，较去年同期上涨3.0个百分点。其中核心商圈降幅较为明显，环 季内仅5万平方米新增入市面积。截至季比下降1.1个百分点至11.1%，而非核心商 40 40,000 图2：土地成交面积和楼面单价，2012至1H/2023 35 30 25 20 15 10 5 0 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 度末，全市甲级写字楼存量达约1,686万平方米。二季度，上海整体写字楼租赁活动较缓，仅次级商务区录得4.2万平方米的正吸纳，全市净吸纳共计负7,400平方米。二季度，全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.1个百分点，至16%，同比上升1.2个百分点。业主进一步灵活商务条件、放宽租赁门槛。本季度全市甲级写字楼租金环比下降1.2%，尽管整体降幅可控，但市场不乏低于合理价格的成交个案。 第二季度写字楼及商务园区共录得5笔交易，总成交额达19.6亿元人民币，环比下降87%，均为投资型买家收购。中国经济发展正在面临着严峻的内外部挑战，即便是在上海，办公资产租赁依旧承压，空置率的上升及租金的下降趋势正在影响着投资者对办公资产的预期。办公资产价格在 圈购物中心空置率上涨0.2个百分点至13.3%。全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，为每平方米每天人民币26.2元，较去年同期下降1.6%。 近年来上海零售市场竞争日趋激烈，购物中心的相继开业或现有项目的升级改造迫使周边零售物业纷纷调整经营策略。投资者需要经验丰富的运营商来提高购物中心的质量和服务。相较于其他资产类别，投资人需要更多的资源来提升商场的品质和服务水平以吸引消费者。这种持续的投入和运营成本的提高，使得投资人更加谨慎地评估潜在投资机会。 工业/物流市场 2023年第二季度，上海非保税高标仓市场 迎来位于青浦子市场的项目一期交付，为市场带来了约30万平方米的新增供应，推 来源CREIS;第一太平戴维斯研究部 表1：各物业子市场回报率和资本价值1，Q2/2023 经历了理性调整后，上海甲级写字楼收益 率在2023年第二季度达到4.75%，但预计在未来几个季度将进一步上升，因为在基 升全市非保税高标仓存量至731.4万平方米。上海非保税高标仓市场租金指数环比 甲级写字楼 产业园区 核心购物中心 核心街铺 高端服务式公寓 长租公寓 高端小业主公寓 五星级酒店 物流资产 毛回率报折率算与比净率回2报 70-80% 75-85% 55-65% 70-80% 50-60% 70-80% 80-90% 35-45% 80-85% 净回报率 3.5-4.6% 4.0-5.0% 3.5-4.5% 3.0-3.5% 3.5-4.0% 4.0-4.5% 2.5-3.0% 2.0-3.0% 4.75-5.25% （人资民本币价每值平估方值米） 40-90,000 20-40,000 50-80,000 80–150,000 55-70,000 20-40,000 100-200,000 30-50,000 7-11,000 2考虑到税金、主营成本及其他费用等成本 1回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值–零售物业低楼层价值更高。 来源第一太平戴维斯研究部 投资 持平，同比微涨1.3%，平均租金录得人民币每平方米每月50元，市场租金表现平稳。2023年第二季度，整体市场空置率较上季度环比上升2.9个百分点至14.8%。 传统工业项目持续的新增供应、需求疲软及较低的收益率使得投资者正在寻求该资产类别中更为小众的资产类型，如生物医药或冷链等。小众资产也有助于分散及提高投资者的整体抗风险能力，提升投资收益水平。近年，医药以及生鲜食品仓储激发了市场对于冷链仓的需求，成为了投资者追捧的小众资产之一。本季度，城投控股拟作为基石投资人，出资3.5亿元参股35%参与设立上海诚鼎智慧冷链产业基金。 服务式公寓 2023年第二季度，上海服务式公寓市场迎来四 个新项目入市，共计721套新增供应。2023上半年中高端市场入住率及平均租金均为回暖趋势，体现上海对人才吸引力仍较为强劲，租赁需求稳定恢复。2023年第二季度，全市服务式公寓空置率环比下降2.8个百分点至18.5%，同比下降3.8个百分点。2023年第二季度，服务式公寓租金环比上涨0.2%，达到平均每月每平方米人民币270.2元。 本季度服务式公寓录得5笔大宗交易，成交总额达16.3亿元，首次成为交易总额最高的细分赛道。鉴于市中心新增供应有限，以及租户的品牌忠诚度和价格承受能力较高，投资者倾向于以白 表2：主要土地成交，Q2/2023 领为目标客户的中高端服务式公寓。本季度，世纪华通，一家A股知名的游戏公司，以6.12亿元人民币收购了华侨城持有的宝格丽公寓的51%股权。考虑到项目公司的负债，收购的单价约为10.6万元，为目前为止上海长租公寓成交单价最高纪录。这意味着即便在经济下行阶段，仍然会有一些营收稳健、资金充足的企业在商业地产领域进行资产配置。 主要成交案例 •Ascent及周大福以人民币8.95亿元向先声药业 收购了位于浦东的张江先声，建筑面积约5.7万平方米。本季度，Ascent及周大福联合收购了另一个位于张江的资产，以人民币5.58亿元收购了建筑面积约1.8万平方米的张江创智空间，单价约为3.1万元。 •平安以人民币7.5亿元向合景泰富收购了位于上海马陆及嘉定的6个工业项目，资产包合计建筑面积约16.1万平方米。2022年，合景泰富便已经开始出售旗下资产，以补充公司资金流动性。但今年5月，合景泰富仍有一笔票据未能按期予以兑付，构成违约。 •世纪华通以人民币6.1亿元收购了上海宝格丽公寓51%股权。若考虑到项目公司的负债，收购的单价约为10.6万元，为目前为止上海长租公寓成交单价最高纪录。 •Brookfield以人民币5.65亿元收购了位于静安区闸北板块的聚源大厦，建筑面积约为1.9万平方米。 土地市场 2023年上半年，上海土地市场交易总额为人民币 597亿元，同比下降47%。商品住宅和商办综合用地成交分别占总额的61%和30%。销售性质住宅用地成交楼面均价达到人民币每平方米32,700元。商办综合用地成交楼面均价为人民币每平方米16,600元。 上海2023年首次土地集中拍卖在4月举行。19块涉宅用地共有建筑面积198.9万平方米，总起拍价483.4亿元，最终拍得总价518.8亿元。起拍楼板价最高的为徐汇田林街道地块，达到每平方米78,503元，最终以85,505元成交。奉贤西渡街道地块溢价率最高，达9.66%，成交楼面价19,740元。 市场展望 即便经济不确定性持续存在，但投资者依旧对上 海这个作为全国最大的经济体及最具活力的商业中心充满信心。市场上在出售物业增多，而买家数量仍然有限，多数资产类别的收益率呈现出上升趋势。随着卖方被迫满足买方的要求，预计未来几个季度将有更多的交易，这将有助于重置价格并缩小买卖双方的预期差距。 地块编号 区域 用途 （建平筑方面米积） （成亿交人民总币价） （人民楼币每面价平方米） 买家 闵行区5-梅3、陇6-社3、区5M-5H、P60-5-地03块06单元 闵行区 住宅 162,678 75.5 46,402 中国铁建,万科 青1浦8区-0盈1、浦19街-0道1、竹2盈0-路01南、2侧11-071-0、1、22-01、23-02、24-01地块 青浦区 综合 387,108 70.3 18,149 建发房产,保利置业 宝山区大0场5镇-04W地12块-1301单元 宝山区 住宅 148,822 48.9 32,841 保利发展 松江2区街广区富19林-0街1、道2S5-J0C11号00地0块4单元及人民北路地下连通道 松江区 综合 248,853 37.8 15,200 万科 普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块 普陀区 住宅 84,994 37.8 44,450 浙江交投,象屿地产 青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块 青浦区 住