房地产行业专题研究：市场延续回暖态势，供需结构持续改善

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 市场延续回暖态势，供需结构持续改善 请务必阅读报告末页的重要声明 2025年03月25日 证券研究报告 |报告要点 2025年1-2月，全国房地产市场延续2024年底回暖态势，供需两端均有改善迹象。投资端方面，房地产开发投资额同比降幅收窄至-9.8%，竣工面积降幅收窄至-15.6%，但新开工仍下降29.6%。销售端表现向好，商品房销售面积同比降幅收窄至-5.1%，销售金额下降2.6%，均价同比上涨2.6%。资金端受销售回款改善带动，到位资金同比降幅收窄至-3.6%。持续看好在核心城市核心区域拿地的龙头品质房企，推荐绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明1/10 行业研究|行业专题研究 2025年03月25日 房地产 市场延续回暖态势，供需结构持续改善 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 沪深300 30% 10% -10% -30% 2024/32024/72024/112025/3 相关报告 1、《房地产：政策促进需求释放，龙头房企或率先修复》2025.03.17 2、《房地产：美国二手房市场：销量回暖，价格温和上涨》2025.03.13 扫码查看更多 行业事件 国家统计局发布2025年1-2月份全国房地产市场基本情况报告。1-2月房地产商 品房销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、竣工面积分别为10746万平方米/10259亿元/10720亿元/6614万平方米/8764万平方米，同比变化分别为-5.1%/-2.6%/-9.8%/-29.6%/-15.6%。 投资端：房企投资信心有所恢复，竣工降幅收窄 2025年1-2月累计全国房地产完成开发投资10720亿元，同比变化-9.8%，2024 年全年累计同比为-10.6%；2025年1-2月累计房屋新开工面积6614万平方米，同比变化-29.6%，2024年全年累计同比-23.0%；2025年1-2月累计房屋竣工面积8764万平方米，同比变化-15.6%，2024年全年累计同比变化-27.7%。土拍市场方面，房企拿地积极性有所回升，但绝对量仍处于近五年来低位水平，我们预计竣工指标或持续筑底，新开工与开发投资有望边际改善。 销售端:成交量降幅收窄，价格结构性上涨 2025年1-2月全国商品房累计销售面积10746万平方米，同比变化-5.1%，2024 年全年累计同比-12.9%。2025年1-2月全国商品房累计销售金额10259亿元，同 比变化-2.6%，2024年全年累计同比-17.1%。2025年1-2月商品房销售均价为9547元/平方米，同比变化+2.6%，2024年全年累计同比-4.8%。销售端延续2024年四季度以来的热度，叠加政策端扶持，我们预计销售端改善或将加速。从土地市场来看，2025年1-2月土地楼面均价与溢价率较高，销售均价或延续上行。 资金端：销售回款改善带动到位资金降幅收窄 2025年1-2月累计房地产开发企业到位资金为15577亿元，同比变化-3.6%，2024年全年累计同比-17.0%。分类别来看，2025年1-2月累计房地产到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为4577、1945、2954、5233亿元，累计同比变化-0.9%、-11.7%、-6.1%、-2.1%，2024年全年累计同比分别为-23.0%、-27.9%、-6.1%、-11.6%。我们预计在销售端逐步企稳的带动下，到位资金或持续修复。 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 2025年以来，房地产市场热度延续，高能级城市表现良好，随着存量土地与房屋收储、城中村改造的逐步落地，供需两侧有望持续改善。持续看好在核心城市核心区域拿地的龙头品质房企，或率先实现利润率和估值修复，推荐绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 正文目录 1.投资端:房企投资信心有所恢复，竣工降幅收窄4 1.1开发投资降幅同比收窄4 1.2新开工面积持续筑底4 1.3竣工面积同比降幅收窄5 2.销售端:成交量降幅收窄，价格结构性上涨5 2.1销售端累计同比降幅收窄5 2.2销售均价同比增长6 3.资金端:销售回款改善带动到位资金降幅收窄7 3.1到位资金降幅同比收窄7 3.2销售回款降幅同比收窄8 4.投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企9 5.风险提示9 图表目录 图表1：累计开发投资及增速4 图表2：当月开发投资及增速4 图表3：累计新开工面积及增速5 图表4：当月新开工面积及增速5 图表5：累计竣工面积及增速5 图表6：当月竣工面积及增速5 图表7：全国商品房累计销售面积及增速6 图表8：全国商品房当月销售面积及增速6 图表9：全国商品房累计销售金额及增速6 图表10：全国商品房当月销售金额及增速6 图表11：全国商品房累计销售均价及增速7 图表12：全国商品房当月销售均价及增速7 图表13：累计到位资金及增速8 图表14：当月到位资金及增速8 图表15：累计国内贷款8 图表16：累计自筹资金8 图表17：分来源当月到位资金9 图表18：分来源当月到位资金增速（%）9 1.投资端:房企投资信心有所恢复，竣工降幅收窄 1.1开发投资降幅同比收窄 据国家统计局数据1，2025年1-2月累计全国房地产完成开发投资10720亿元，同比变化-9.8%，降幅较2024年全年收窄0.8pct（2024年全年累计同比为-10.6%）。土拍市场方面，房企拿地积极性有所回升，根据中指院数据，2025年1-2月全国300城宅地共成交2744万平方米，同比变化-1.55%，2024年全年累计同比为-22.63%。开发投资较土拍数据有一定滞后，且受存量项目的影响，我们预计开发投资规模或延续下行。 图表1：累计开发投资及增速图表2：当月开发投资及增速 开发投资累计值（亿元）累计同比（%，右）开发投资当月值（亿元）当月同比（%，右） 200,000 150,000 100,000 50,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -20% 20,000 15,000 10,000 5,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -30% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所 1.2新开工面积持续筑底 2025年1-2月累计房屋新开工面积6614万平方米，同比变化-29.6%，2024年全年累计同比-23.0%。2025年初房地产开工面积同比降速有所走阔，主要是因为土地市场成交量仍处于近五年来低位水平。房地产行业正处于“去库存”阶段，新开工面积下降或加速库存去化，促进市场供需平衡。 1自2023年4月开始，国家统计局调整了房地产开发投资、商品房销售面积等指标2022、2023年同比计算的基数，对退房的商品房销售数据进行了修订，以及剔除非房地产开发性质的项目投资和具有抵押性质的销售数据。本报告中累计同比为国家统计局公布数据，当月值与当月同比均为根据调整后数值计算。 图表3：累计新开工面积及增速图表4：当月新开工面积及增速 累计新开工面积（万平方米）累计同比（%，右） 当月新开工面积（万平方米）当月同比（%，右） 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 100% 50% 0% -50% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -100% 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 100% 50% 0% -50% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -100% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所 1.3竣工面积同比降幅收窄 2025年1-2月累计房屋竣工面积8764万平方米，同比变化-15.6%，降幅较2024年全年收窄12.1pct（2024年全年累计同比变化-27.7%）。竣工数据一般滞后新开工数据2-3年，新开工数据在2021年后持续下行，2022年同比降幅达39.4%，2023年降幅有所收窄。我们认为竣工面积或延续下行，随着“保交房”工作的持续推进，降幅有望收窄。 图表5：累计竣工面积及增速图表6：当月竣工面积及增速 累计竣工面积（万平方米）累计同比（%，右）当月竣工面积（万平方米）当月同比（%，右） 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 60% 40% 20% 0% -20% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -40% 40,000 30,000 20,000 10,000 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -60% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所 2.销售端:成交量降幅收窄，价格结构性上涨 2.1销售端累计同比降幅收窄 2025年1-2月全国商品房累计销售面积为10746万平方米，同比变化-5.1%，降幅较2024年全年收窄7.8pct（2024年全年累计同比-12.9%）。1-2月全国商品房 累计销售金额10259亿元，同比变化-2.6%，降幅较2024年全年收窄14.5pct（2024年全年累计同比-17.1%）。2024年9月以来，新房市场在政策扶持下，同比降幅大幅收窄，2025年初市场热度得到延续。 2025年3月5日，两会政府工作报告首次把“稳住楼市股市”写进总体要求，强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，提出适时降低住房公积金贷款利率，落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。3月是房地产行业传统营销旺季，叠加政策持续扶持，我们预计销售端改善或将加速。 图表7：全国商品房累计销售面积及增速图表8：全国商品房当月销售面积及增速 200,000 150,000 100,000 50,000 0 商品房累计销售面积（万平