房地产行业专题研究：市场延续回暖态势，供需结构持续改善

证券研究报告 行业研究行业专题研究房地产 市场延续回暖态势，供需结构持续改善 请务必阅读报告末页的重要声明 2025年03月25日 证券研究报告 报告要点 2025年12月，全国房地产市场延续2024年底回暖态势，供需两端均有改善迹象。投资端方面，房地产开发投资额同比降幅收窄至98，竣工面积降幅收窄至156，但新开工仍下降296。销售端表现向好，商品房销售面积同比降幅收窄至51，销售金额下降26，均价同比上涨26。资金端受销售回款改善带动，到位资金同比降幅收窄至36。持续看好在核心城市核心区域拿地的龙头品质房企，推荐绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明110 行业研究行业专题研究 2025年03月25日 房地产 市场延续回暖态势，供需结构持续改善 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 沪深300 30 10 10 30 202432024720241120253 相关报告 1、《房地产：政策促进需求释放，龙头房企或率先修复》20250317 2、《房地产：美国二手房市场：销量回暖，价格温和上涨》20250313 扫码查看更多 行业事件 国家统计局发布2025年12月份全国房地产市场基本情况报告。12月房地产商 品房销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、竣工面积分别为10746万平方米10259亿元10720亿元6614万平方米8764万平方米，同比变化分别为512698296156。 投资端：房企投资信心有所恢复，竣工降幅收窄 2025年12月累计全国房地产完成开发投资10720亿元，同比变化98，2024 年全年累计同比为106；2025年12月累计房屋新开工面积6614万平方米，同比变化296，2024年全年累计同比230；2025年12月累计房屋竣工面积8764万平方米，同比变化156，2024年全年累计同比变化277。土拍市场方面，房企拿地积极性有所回升，但绝对量仍处于近五年来低位水平，我们预计竣工指标或持续筑底，新开工与开发投资有望边际改善。 销售端成交量降幅收窄，价格结构性上涨 2025年12月全国商品房累计销售面积10746万平方米，同比变化51，2024 年全年累计同比129。2025年12月全国商品房累计销售金额10259亿元，同 比变化26，2024年全年累计同比171。2025年12月商品房销售均价为9547元平方米，同比变化26，2024年全年累计同比48。销售端延续2024年四季度以来的热度，叠加政策端扶持，我们预计销售端改善或将加速。从土地市场来看，2025年12月土地楼面均价与溢价率较高，销售均价或延续上行。 资金端：销售回款改善带动到位资金降幅收窄 2025年12月累计房地产开发企业到位资金为15577亿元，同比变化36，2024年全年累计同比170。分类别来看，2025年12月累计房地产到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为4577、1945、2954、5233亿元，累计同比变化09、117、61、21，2024年全年累计同比分别为230、279、61、116。我们预计在销售端逐步企稳的带动下，到位资金或持续修复。 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 2025年以来，房地产市场热度延续，高能级城市表现良好，随着存量土地与房屋收储、城中村改造的逐步落地，供需两侧有望持续改善。持续看好在核心城市核心区域拿地的龙头品质房企，或率先实现利润率和估值修复，推荐绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 正文目录 1投资端房企投资信心有所恢复，竣工降幅收窄4 11开发投资降幅同比收窄4 12新开工面积持续筑底4 13竣工面积同比降幅收窄5 2销售端成交量降幅收窄，价格结构性上涨5 21销售端累计同比降幅收窄5 22销售均价同比增长6 3资金端销售回款改善带动到位资金降幅收窄7 31到位资金降幅同比收窄7 32销售回款降幅同比收窄8 4投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企9 5风险提示9 图表目录 图表1：累计开发投资及增速4 图表2：当月开发投资及增速4 图表3：累计新开工面积及增速5 图表4：当月新开工面积及增速5 图表5：累计竣工面积及增速5 图表6：当月竣工面积及增速5 图表7：全国商品房累计销售面积及增速6 图表8：全国商品房当月销售面积及增速6 图表9：全国商品房累计销售金额及增速6 图表10：全国商品房当月销售金额及增速6 图表11：全国商品房累计销售均价及增速7 图表12：全国商品房当月销售均价及增速7 图表13：累计到位资金及增速8 图表14：当月到位资金及增速8 图表15：累计国内贷款8 图表16：累计自筹资金8 图表17：分来源当月到位资金9 图表18：分来源当月到位资金增速（）9 1投资端房企投资信心有所恢复，竣工降幅收窄 11开发投资降幅同比收窄 据国家统计局数据1，2025年12月累计全国房地产完成开发投资10720亿元，同比变化98，降幅较2024年全年收窄08pct（2024年全年累计同比为106）。土拍市场方面，房企拿地积极性有所回升，根据中指院数据，2025年12月全国300城宅地共成交2744万平方米，同比变化155，2024年全年累计同比为2263。开发投资较土拍数据有一定滞后，且受存量项目的影响，我们预计开发投资规模或延续下行。 图表1：累计开发投资及增速图表2：当月开发投资及增速 开发投资累计值（亿元）累计同比（，右）开发投资当月值（亿元）当月同比（，右） 200000 150000 100000 50000 0 50 40 30 20 10 0 10 1902 1906 1910 2003 2007 2011 2104 2108 2112 2205 2209 2302 2306 2310 2403 2407 2411 20 20000 15000 10000 5000 0 50 40 30 20 10 0 10 20 1902 1906 1910 2003 2007 2011 2104 2108 2112 2205 2209 2302 2306 2310 2403 2407 2411 30 资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所 12新开工面积持续筑底 2025年12月累计房屋新开工面积6614万平方米，同比变化296，2024年全年累计同比230。2025年初房地产开工面积同比降速有所走阔，主要是因为土地市场成交量仍处于近五年来低位水平。房地产行业正处于“去库存”阶段，新开工面积下降或加速库存去化，促进市场供需平衡。 1自2023年4月开始，国家统计局调整了房地产开发投资、商品房销售面积等指标2022、2023年同比计算的基数，对退房的商品房销售数据进行了修订，以及剔除非房地产开发性质的项目投资和具有抵押性质的销售数据。本报告中累计同比为国家统计局公布数据，当月值与当月同比均为根据调整后数值计算。 图表3：累计新开工面积及增速图表4：当月新开工面积及增速 累计新开工面积（万平方米）累计同比（，右） 当月新开工面积（万平方米）当月同比（，右） 250000 200000 150000 100000 50000 0 100 50 0 50 1902 1906 1910 2003 2007 2011 2104 2108 2112 2205 2209 2302 2306 2310 2403 2407 2411 100 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 100 50 0 50 1902 1906 1910 2003 2007 2011 2104 2108 2112 2205 2209 2302 2306 2310 2403 2407 2411 100 资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所 13竣工面积同比降幅收窄 2025年12月累计房屋竣工面积8764万平方米，同比变化156，降幅较2024年全年收窄121pct（2024年全年累计同比变化277）。竣工数据一般滞后新开工数据23年，新开工数据在2021年后持续下行，2022年同比降幅达394，2023年降幅有所收窄。我们认为竣工面积或延续下行，随着“保交房”工作的持续推进，降幅有望收窄。 图表5：累计竣工面积及增速图表6：当月竣工面积及增速 累计竣工面积（万平方米）累计同比（，右）当月竣工面积（万平方米）当月同比（，右） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 60 40 20 0 20 1902 1906 1910 2003 2007 2011 2104 2108 2112 2205 2209 2302 2306 2310 2403 2407 2411 40 40000 30000 20000 10000 0 80 60 40 20 0 20 40 1902 1906 1910 2003 2007 2011 2104 2108 2112 2205 2209 2302 2306 2310 2403 2407 2411 60 资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所 2销售端成交量降幅收窄，价格结构性上涨 21销售端累计同比降幅收窄 2025年12月全国商品房累计销售面积为10746万平方米，同比变化51，降幅较2024年全年收窄78pct（2024年全年累计同比129）。12月全国商品房 累计销售金额10259亿元，同比变化26，降幅较2024年全年收窄145pct（2024年全年累计同比171）。2024年9月以来，新房市场在政策扶持下，同比降幅大幅收窄，2025年初市场热度得到延续。 2025年3月5日，两会政府工作报告首次把“稳住楼市股市”写进总体要求，强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，提出适时降低住房公积金贷款利率，落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。3月是房地产行业传统营销旺季，叠加政策持续扶持，我们预计销售端改善或将加速。 图表7：全国商品房累计销售面积及增速图表8：全国商品房当月销售面积及增速 200000 150000 100000 50000 0 商品房累计销售面积（万平方米）累计同比（，右） 120 100 80 60 40 20 0 20 40 1902 1906 1910 2003 2007 2011 2104 2108 2112 2205 2209 2302 2306 2310 2403 2407 2411 60 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 商品房当月销售面积（万平方米）当月同比（，右） 150 100 50 0 50 1902 1906 1910 2003 2007 2011 2104 2108 2112 2205 2209 2302 2306 2310 2403 2407 2411 100 资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联民生证券研究所 图表9：全国商品房累计销售金额及增速图表10：全国商品房当月销售金额及增速 200000 150000 100000