上海二轮供地热度不减，“金融16条”政策延期

投资要点 7月44城新房成交面积同比-29%，环比-20%；14城二手房成交面积同比-6%，环比-14%。截至14日，7月44城新房累计成交面积同比-29%，环比6月同期-20%；全年累计同比-1%。其中，一线城市7月累计成交同比-12%，环比6月同期-16%，全年累计同比+20%。二线城市7月累计成交同比-27%，环比6月同期-22%；全年累计同比-5%。三四线城市7月累计成交同比-46%，环比6月同期-20%；全年累计同比-8%。7月14城二手房累计成交面积同比-6%，环比6月同期-14%；全年累计同比+39%。 社融数据超预期，居民中长期贷款小幅修复。6月末社会融资规模存量为365.45万亿元，同比增长9%。对实体发放的人民币贷款余额为228.86万亿元，同比增长11.2%。上半年社会融资规模增量21.55万亿元，同比多4754亿元。其中6月社会融资规模增量为4.22万亿元，比上月多2.67万亿元，比上年同期少9859亿元，主要由于政府债券同比大幅少增1.08万亿。上半年人民币贷款增加15.73万亿元，同比多增2.02万亿元。6月单月人民币贷款增加3.05万亿元，同比多增2296亿元。其中居民新增人民币贷款增加9544亿元，同比多增1095亿元，中长期贷款4630亿元，同比多增463亿元，但较2021年同期少增526亿元，销售疲弱下与近五年均值相比仍偏低。 上海第二轮次集中供地热度不减。7月13日上海完成年内第二轮次集中供地的首轮出让，共挂牌共计16宗含宅用地，成功出让15宗，总成交金额405.5亿元，总建面187.3万平方米。虽然本批次供地质量稍有下降，但整体溢价率维持在7.8%，较上一批次提升0.5个百分点，其中10宗以最高限价成交，另有5宗底价成交。从拿地企业来看，11宗地块由国央企竞得，占比超过70%，民企和城投公司拿地仅有4宗，且多为底价成交地块，中国铁建、保利发展和招商蛇口获取3宗地块，华发、金地、万科等获取2宗地块。 “金融16条”政策延期，缓解行业流动性压力。人民银行、国家金融监督管理总局7月10日发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对“金融16条”中关于房企存量融资展期等部分政策进行延期。2023年以来除了已经进入债务重组的企业，依然有部分民企违约事件发生。 “金融十六条”后行业融资环境明显改善，但主要流向国央企和部分优质民企，销售疲软下民企未能获得足够的现金流。此次政策调整有利于缓解行业流动性压力，稳定市场信心和预期，促进“保交付”工作推进。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 7月44城新房成交面积同比-29%，环比-20%；14城二手房成交面积同比-6%，环比-14%。 截至14日，7月44城新房累计成交面积同比-29%，环比6月同期-20%；全年累计同比-1%。 其中，一线城市7月累计成交同比-12%，环比6月同期-16%，全年累计同比+20%。二线城市7月累计成交同比-27%，环比6月同期-22%；全年累计同比-5%。三四线城市7月累计成交同比-46%，环比6月同期-20%；全年累计同比-8%。7月14城二手房累计成交面积同比-6%，环比6月同期-14%；全年累计同比+39%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 社融数据超预期，信贷有所修复。7月11日央行发布统计数据显示，截至2023年6月末社会融资规模存量为365.45万亿元，同比增长9%。对实体发放的人民币贷款余额为228.86万亿元，同比增长11.2%。从结构来看，2023年6月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的62.6%，同比高1.2pp。从增量来看，2023年上半年社会融资规模增量为21.55万亿元，比上年同期多4754亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加15.6万亿元，同比多增1.99万亿元。其中6月社会融资规模增量为4.22万亿元，比上月多2.67万亿元，比上年同期少9859亿元，主要由于政府债券同比大幅少增1.08万亿。 居民中长期贷款小幅修复。上半年人民币贷款增加15.73万亿元，同比多增2.02万亿元。6月单月人民币贷款增加3.05万亿元，同比多增2296亿元。其中居民新增人民币贷款增加9544亿元，同比多增1095亿元，中长期贷款4630亿元，同比多增463亿元，但较2021年同期少增526亿元，销售疲弱下与近五年均值相比仍偏低。 图3：新增居民中长期贷款规模 图4：新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比例 上海第二轮次集中供地热度不减。7月13日上海完成年内第二轮次集中供地的首轮出让，共挂牌共计16宗含宅用地，成功出让15宗，总成交金额405.5亿元，总建面187.3万平方米。虽然本批次供地质量稍有下降，但整体溢价率维持在7.8%，较上一批次提升0.5个百分点，其中10宗以最高限价成交，另有5宗底价成交。从拿地企业来看，11宗地块由国央企竞得，占比超过70%，民企和城投公司拿地仅有4宗，且多为底价成交地块，中国铁建、保利发展和招商蛇口获取3宗地块，华发、金地、万科等获取2宗地块。 表1：上海2023年前两次集中拍情况对比（万平方米、元/平方米） “金融16条”政策延期，缓解行业流动性压力。人民银行、国家金融监督管理总局7月10日发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对“金融16条”中关于房企存量融资展期等部分政策进行延期。一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，2024年12月31日前到期的可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类。二是2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。其他不涉及适用期限的政策长期有效。2023年以来除了已经进入债务重组的企业，依然有部分民企违约事件发生。“金融十六条”后行业融资环境明显改善，但主要流向国央企和部分优质民企，销售疲软下民企未能获得足够的现金流。此次政策调整有利于缓解行业流动性压力，稳定市场信心和预期，促进“保交付”工作推进。 开发商业绩表现喜忧参半。本周房地产企业陆续发布上半年业绩预告，重点企业中，招商蛇口营业收入514.4亿元，同比下降10.6%，归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%，表现较为稳健。城建发展上半年实现归母净利润3.56亿元至5.09亿元，同比增长208.2%至254.8%，实现扭亏为盈，公司和参股公司持有的交易性金融资产股价变动幅度同比减小。 表2：重点开发商2023H1业绩预告 2市场回顾 上周上证指数上涨1.29%、沪深300指数上涨1.92%，创业板指上涨2.53%，万得全A上周交易额4.30万亿，环比下跌3.43%。从板块表现来看，电子、食品饮料、化工、传媒和有色金属等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了1.75%，在所有申万一级行业中相对排名28/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌15.55%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额532.51亿，环比下跌9.07%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周*ST津滨、中润资源、泛海控股等个股涨幅显著。财信发展、格力地产、万泽股份等个股跌幅显著。 图7：上周*ST津滨、中润资源、泛海控股等个股涨幅显著 图8：上周财信发展、格力地产、万泽股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周金科股份、万科A、ST爱旭等排在行业前列，成交额均超过了34亿。其中金科股份和万科A交易额合计91.56亿，占板块交易额比重为14.51%，金科股份和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，长春经开、电子城、铁岭新城等涨幅居前，上涨个股个数占比28.03%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为28.03% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有24只股票上涨，禹州地产、易居企业控股、长实集团等涨幅居前，而国瑞置业、佳兆业集团、太阳城集团等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、上海实业控股、绿景中国地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、华润置地和碧桂园均超过10亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有19只股票上涨，时代邻里、卓越商企服务、滨江服务等个股涨幅居前，而新大正、宝龙商业、新城悦服务等个股跌幅靠前。年初以来，滨江服务、中海物业、蓝光嘉宝服务等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到7.81亿（人民币），其余股票成交额均在3.5亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 7月10日，中指研究院发布2023上半年中国房地产代建企业排行榜。2023上半年，绿城管理以1727万平方米新签约规模位列第一，继续领跑行业。蓝城集团和金地管理代建新签约面积均超过500万平方米，处于领先地位。中原建业、龙湖龙智造代建新签约规模均超过300万平方米。中原建业首创城市合伙人模式成功落地后，举行多次集体签约，助力其规模快速提升。龙湖龙智造是2022年新成立的代建品牌，成立当年即斩获多项目，2023上半年，以335万平方米的新签约规模进入前五，拓展势头猛进。（大河财立方） 7月10日，合富辉煌商业地产发布2023年上半年广州商用物业市场总结报告。报告称，上半年广州公寓成交价格上行趋势明显，达到均价32191元/平方米。而成交量也趋向中心区域(越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区)，数据显示，上半年中心区域成交15.2万平方米，同比上升19%，占全市公寓成交比重提升11个百分点达46%。（中国新闻网） 7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于“延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知”。根据通知，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。（新华财经） 7月11日，上海市第二批集中供地的第一次挂牌地块进入现场交易环节。11宗地块有多名竞买人参拍，进入现场竞价环节；4宗地块均有一位竞买人，根据其在挂牌期间的报价确定地块成交价格及竞得人。位于上海市松江区的永丰街道SJC10011单元H02-16、H02-18号地块吸引7位竞买人参与现场竞价，触及最高限价184790万元后，进入摇号阶段，其中6位竞买人确认参与摇号，最终，招商蛇口（001979.SZ）全资拥有的上海虹润置业有限公司竞得。（澎湃新闻） 7月11日，中指研究院发布的《2023年中国房地产顾客满意度调查报告》显示，近两年中国城市居民的居住满意度呈持续下滑的趋势，2023年降至72.3分。其中，百强企业分化，头部房企品牌效应进一步放大；央国企优势凸显，总体满意度稳定，民企得分下滑明显。 中指研究院连续多年组织全国房地产居民居住满意度普查，2023年中国城市居民居住满意度调查在全国30个省份，210个城市同步推进，累计收集260余家房企40多万有效样本，其中地产百强企业回收样本量占总样本量比例七成以上。（经济参考网） 7月11日，《河南省实施扩大内需战略三年行动方案（2023—2025年）》全文出炉。