中国物业管理行业2023上半年总结与展望修改版

中国物业管理行业2023上半年总结与展望 2023年上半年，物业服务企业持续贯彻高质量发展的主旋律，在平衡管理规模与服务质量的同时，积极探索更加适合自身特点的发展路径，聚焦优势领域，愈发独立前行。本文将从政策、规模、增值服务、资本、品质、展望六个层面全面分析行业2023年上半年的特点和发展趋势，为推动企业高质发展提供参考和指引。 一、政策篇 1、助力经济高质发展，城市更新、城乡改造物企大有可为 表：2023上半年城乡升级等相关政策梳理 时间 颁发部门 政策名称 主要内容 2023/06/08 国务院办公厅 《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》 优化完善网络布局（建设便捷高效的城际充电网络、建设互联互通的城市群都市圈充电网络、建设结构完善的城市充电网络、建设有效覆盖的农村地区充电网络）。加快重点区域建设（积极推进居住区充电基础设施建设、大力推动公共区域充电基础设施建设）。 2023/06/01 广州市住房和城乡建设局 《关于广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法的通知》 主要内容包括：（一）工程建设；（二）存量资源运营；（三）提供便民专业服务。提供养老、托幼、教育、医疗卫生、文化体育等公共服务和超市、菜市场、家政等便民商业服务，以及鼓励根据业主需求提供家电维修、社区团购等特色服务；（四）长效治理。（五）专业物业管理。 2023/04/19 上海市人民政府 《上海城市更新行动方案》 明确了未来三年上海城市更新核心行动方向，助力《上海市城市更新条例》的全面实施，着力强化城市功能，以区域更新为重点，分层、分类、分区域、系统化推进城市更新。 2023/03/01 北京市人大常委会 《北京市城市更新条例》实施 《条例》明确了北京城市更新包括居住类、产业类、设施类、公共空间类和区域综合性5大更新类型、12项更新内容，提出了北京城市更新的9个基本要求。2023年，北京将力争完成核心区平房申请式退租(换租)2000户、修缮1200户，老旧小区综合整治新开工300个、完工100个，积极探索创新路径，不断提升百姓居住环境，打造出更多高品质活力空间。 高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方纷纷出台政策规定，这些政策旨在提升经济发展的质量和效益，推动产业结构优化升级，提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感。在城市更新方面，政府将加大对老旧小区改造的力度，提升住房和社区的品质，改善居民的居住环境。在城乡基础设施 升级改造方面，政府将加大对交通、水利、新能源、环境保护等基础设施的投资，改善人民 群众的生产生活条件。物业服务企业积极参与老旧小区改造，城乡环境综合服务，新能源基础设备设施维护等业务中，在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服务力。 2、社区养老政策延续，潜力有待释放 时间 颁发部门 政策名称 主要内容要完善城乡社区居家养老服务模式，推动具备全托、日托等综合功能的社区养老服务机构建设，鼓励在社区建 2023/06/14 海南省委、海南省人民政府 《关于加强新时代老龄工作的实施方案》 立嵌入式养老服务机构。鼓励社会资本投资建设运营医养结合机构，支持符合条件的养老机构内设医疗机构、医务室、护理院(中心站)，鼓励养老机构与周边医疗卫生机构开展多种形式的签约合作。精细化盘活设施，奠定服务基础。鼓励和引导物业服务企业盘活小区既有公共设施，整合居住小区内各类闲置和低效使用的公共房屋主设施，经业主同意，交由物业服务企业统一改造成居家社区养老服务。专业化指导评估，提升养老实力。鼓励和引导试点单位 中山市创新探索 将养老服务纳入企业年度培训计划并建立激励机制。 2023/05/30 中山市民政局 “物业+养老服 多元化精准服务，织密关爱网络。结合物业服务企业主 务”模式 要功能，建立专属本小区的居家养老服务清单。规范化以奖代补，激励质量提升。鼓励试点单位充分发挥好物业服务企业常驻社区、贴近居民、响应快速等优势，着力破解高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题，促进家庭幸福、邻里和睦、社区和谐。制定落实基本养老服务清单。建立精准服务主动响应机制。提高基本养老服务供给能力。完善基本养老服务保障机制。鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。 2023/05/21 中共中央办公厅、国务院办公厅 《关于推进基本养老服务体系建设的意见》 提升基本养老服务便利化可及化水平。依托和整合现有资源，发展街道（乡镇）区域养老服务中心或为老服务综合体。支持社会力量为老年人提供日间照料、助餐助洁、康复护理等服务。…….。鼓励开展无障碍环境认证，提升无障碍环境服务水平。……，引导社会化专业机构为其他有需求的老年人家庭提供居家适老化改造服务。积极推进养老服务认证工作。加强信息无障碍建设，降低老年人应用数字技术的难度，保留线下服务途径，为老年人获取基本养老服务提供便利。依托国家 表：2023上半年养老服务鼓励性政策 人口基础信息库推进基本养老服务对象信息、服务保障信息统一归集、互认和开放共享。 2022年，国家及地方出台多项政策鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等多元生活服务，尤其是社区养老业务，多次提及，是政策大力支持的业务方向。2023上半年，养老仍旧是政策重点发力方向，“物业+养老服务”的试点推行，将逐步缓解社会老龄 化的压力，满足老人的个性需求。社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业 服务企业来讲，既是机遇又是挑战。如何发挥物业贴近居民、响应快速的优势，根据不同居民结构、老年人服务需求，有针对性地提供多元化、个性化的社区居家养老服务，是物业服务企业必须面对的挑战，但潜力可期。 3、创建“平安”物业，强化安全生产，助力社会基层治理 时间 颁发部门 政策名称 主要内容 2023/06/20 深圳市住房和建设局 《深圳市重大事故隐患专项排查整治2023行动总体方案》 （1）检查时间：6月12-7月10日；（2）检查方式：物业服务企业自查-区住房建设部门督促-市住房建设部门督查； （3）检查内容：消防安全专项检查-防风防汛落实-有 限空间规范-新能源汽车充电设施管理-高空坠物防范等。 2023/06/05 重庆市住房和城乡建设委员会 《物业服务企业安全生产标准》 （1）采取组织管理、教育培训、传授专业技术等方式,将企业员工在操作过程中的安全生产流程按照规范化、专业化、标准化的模式进行服务；（2）影响安全生产的危险源进行辨识、评估、管控与风险应对，降低生产安全事故发生的概率，避免或减少安全生产中的事故发生频次； （3）在预防过程中必须管理、控制并重，将安全的危 险源和隐患控制在可控的范围内或萌芽状态之中。 2023/05/28 住房和城乡建设部办公厅 《关于加快排查整改燃气橡胶软管安全隐患的通知》 （1）抓紧摸清燃气用户使用橡胶软管的底数并制定更换工作计划。各地要采取措施逐一排查，全面排除全隐患情况；（2）加快组织实施燃气橡胶软管更换工作。各地要采取更有力措施推进城市燃气管道老化更新改造工作，切实将更换老化及不合格橡胶软管作为2023年度重点任务；（3）督促燃气经营企业切实落实入户安检责任。社区等要做好配合工作。 （4）积极加强安全用气宣传教育。开展燃气安全“进 社区、进学校、进企业”等宣传教育活动，普及安全用气知识。 表：2023上半年物业“安全”相关服务标准修订 宁夏银川“6.21”燃气爆炸事故发生后，全国上下开展安全生产大检查。物业服务企业已经成为社会基层治理的重要组成部分，在围绕小区消防、防汛、综合治理等安全防范工作 上，需要主动对接消防等相关部门，及时通过物业管理平台等方式，将相关工作部署要求传 达各物业服务项目，做好服务区域隐患排查工作，完善应急管理措施。如遇暴雨等恶劣天气，立即加强小区排水设施巡查检查，确保物业服务区域的安全，减少损失，创建“平安”物业，强化安全生产。 二、规模篇 1、行业规模增速显著放缓，市场集中度进一步提升 图：2019-2022年百强企业管理面积、合约面积及增速变化情况 15.08% 14.04% 4879.72 16.67% 5692.98 6400.62 12.43% 4278.83 1000030% 8000 25% 单位：万平方米 6000 4000 2000 20% 15% 10% 5% 00% 2019年2020年2021年2022年 管理面积均值合约面积均值管理面积增速合约面积增速 行业管理规模增速放缓，高速增长回归理性发展。2022年，百强企业管理面积均值稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%。管理面积增速与合约面积增速均下降超4个百分点。 2022年，管理面积前10的企业占比为14.91%，管理面积前100的企业占比为46.13%，管理面积前200的占比为50.24%，市场份额均保持增长，未来仍有提升空间。 2、市场竞标成为主流拓展方式 图：2019-2022年百强企业第三方在管面积占比情况 55.85% 52.89% 46.35% 45.28% 44.15% 47.11% 53.65% 54.72% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2019年2020年2021年2022年 来自第三方管理面积来自关联方管理面积 2022年，百强企业来自非关联方（第三方）在管面积均值占比提升至54.72%，连续多 年持续提升。总量分布看，市场竞标、并购（含合资）占比各半，但2022新增面积则主要来自市场竞标。 图：2019-2022年百强企业管理面积业态分布 从市场竞标看，一方面，2022年发布的招标信息中，非住宅业态占比87.6%，提供了良好的市场拓展机会，非住宅面积贡献逐年提升，管理面积占比达35.28%，较上年增长1.39个百分点；另一方面，借助中指数据库获取土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，进行精准高效的项目拓展。 3、并购更加理性：数量减少、PE倍数略降、国企成并购主力军 并购市场呈现三大新特征。（1）数量减少：2022年，并购交易43宗，相比2021年的145宗大幅下降，标的更加优质。（2）PE倍数略降：2022年，并购标的PE均值11.5倍，较2021年略降。（3）国企成主力军：2022年国企业并购涉及总交易金额超40亿元，占比 过半；按照并购金额排序，前6均为国企。 表：2022年部分收并购案例（中指数据库·物业版监测） 公告日期 并购方 并购标的 标的公司 对价 涉及规模 股权比例 PE倍数 业务类型 （亿元） （万平） 2022/1/5 华润万象生活 禹洲物业 物业管理服务 10.6 近1000 100% 13.94 2022/1/20 华润万象生活 中南服务 物业管理服务 22.6 5147 100% 12.5 2022/6/16 招商积余 新中物业 办公物业 5.36 559 67% - 2022/8/12 远洋服务 红星物业 物业管理 5 1390 100% 2022/6/17 金茂服务 首置物业 物业管理服务 4.5 280 100% 9.71 2022/11/25 华发股份 铧金投资 - 4.37 -- 100% - 2022/11/9 碧桂园服务 合富辉煌集团 物业代理服务 2.11 -- 21% - 2022/4/11 新希望服务 明宇环球 商业管理 1.8 343 51% 10.4 2022/1/10 合景悠活 广东特丽洁 清洁服务 1.65 3600 50% - 2022/11/21 第一服务 世纪金源服务 物业管理服务 1.63 -- 8% 13.2 2022/1/5 南都物业 中大物业 物业管理服务 1.32 - 100% - 4、聚焦核心城市群，深耕重点城市，提升密度成为重点策略 2022年，百强企业约62.66%的管