中国物业管理行业2023总结与2024展望

中国物业管理行业2023总结与2024展望 2023年，物业服务企业积极拥抱市场变化，以品质服务为抓手，谋求更加长期、稳定的发展，行业整体规模实现有序提升。同时，资本市场也在加速调整，随着高估值的不断出清，行业价值回归理性，上市物业服务企业此时通过回购等方式表达对企业未来良好发展的认可以期增强投资者信心，提振资本市场。可以说，这是一个充满挑战和机遇并存的时刻，而物业服务企业正是凭借着自身的实力和远见，不断开拓创新，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展。 一、规模篇 1.高质量发展成行业“主旋律”，摒弃盲目追逐规模的“数字游戏” 2023年，高质量发展已成为行业“主旋律”。物业企业摒弃盲目追逐规模的“数字游戏”，不再以量为先，更加注重有质量的拓展，结合成本等经营要素，有选择、有目的的进行拓展，同时对于“拖后腿”的项目，主动选择“割舍”策略，从而“稳住”收益，为可持续发展奠定基础。 从行业规模来看，2023年物业管理行业管理规模预计将迈入300亿平方米大关，远高于2017年水平（近200亿平方米），行业整体管理规模实现稳步增长。但上游房地产市场继续承压、并购回归理性，增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈，行业整体管理规模增速近年来略有放缓。 图：2017-2023年（预估）物业管理行业管理规模情况 350 300 250 16.00% 单位：亿平方米 12.00% 200 150 100 50 8.00% 4.00% 0 2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年E 0.00% 面积增速 从港股上市企业管理规模来看，2023年上半年，上市企业在管面积均值达1.4亿平方米，同比增长27.7%，增速略高于去年同期水平（24.44%），但远不及2020-2021年水平（40%左右），呈现放缓态势；上市企业合约面积均值约1.91亿平方米，较去年同期增长13.02%， 低于去年同期增速3.53个百分点，低于2020-2022年全年水平（高于20%），合约面积增长亦步入“低速”阶段。 图：2020-2023年H1港股上市物业企业在管面积及合约面积增速情况 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2020年2021年2022年2022年H12023年H1 在管面积同比增速合约面积同比增速 从港股上市企业营收规模来看，上市物业服务企业营收均值稳中有升，但增速明显放缓，且企业分化程度愈发明显。2023年上半年，上市企业营收均值约22.3亿元，同比增长9.9%，远低于2020-2022年水平（20%以上），增速明显回落。同时，港股上市的物业企业中，央企表现依然最为突出，营收保持超20%的速度增长，地方性国企同比增长18.44%，而民营物企表现相对逊色，营收均值同比增速仅为6.74%，较去年同期下降40.37个百分点，民企与国央企的差距进一步拉大。 图：2020-2023年H1港股上市物业企业营业收入及增速情况 单位：亿元 5050% 4040% 3030% 2020% 1010% 00% 2020年2021年2022年2022年H12023年H1 营收均值营收增速 2.承接关联方面积持续下降，第三方市场拓展显著增长 由于房地产市场延续低迷态势，关联方规模输送能力进入下降通道，物业企业纷纷寻求更“稳妥”出路，第三方拓展成管理规模增长的重要渠道。根据中指数据CREIS物业版的月 度监测，2023年上半年，TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积达8.1亿平方米，远高于2022年同期水平（4.8亿平方米），可见第三方拓展已成为物业企业提升管理规模不可或缺的“利器”。 12 图：2022年H1-2023年H1物业服务企业新增合约面积TOP50、第三方市场拓展TOP50、承接关联方面积TOP50情况 单位：亿平方米 1086420 新增合约面积 第三方市场拓展面积承接关联公司面积 2022年H12023年H1 虽然承接关联方面积仍然是物业企业当下管理规模的重要来源，但物业企业积极采取措施，降低对关联方依赖，减少房地产行业波动带来的负面影响，探索独立发展之路。从港股上市物业企业在管面积构成来看，2023年上半年，港股上市企业来自独立第三方在管面积占比达64.8%，高于去年同期水平（55.5%），第三方在管面积占比稳步增长。在披露第三方在管面积情况的上市企业中，超六成企业第三方在管面积超过50%，已成为企业管理规模的“主力军”。 图：上市物业服务企业2022年H1-2023年H1在管面积占比情况 内环：2022年H1外环：2023年H1 来自第三方来自关联方 *此处数据仅统计截至发文，已正式披露第三方在管面积企业情况。 3.并购热潮褪去，非住宅市场竞标成常态 物业管理行业并购热潮已褪去，截至目前，根据中指数据CREIS物业版的监测，2023年物业管理行业已披露相关信息的并购交易超90宗，交易金额近20亿元，不足2022全年交易总额的一半；大宗交易锐减，2023年以来并未发生单项并购金额超过10亿元的案例，并购金额超过5亿元共发生一宗。2023年并购市场风格延续去年：（1）并购更加谨慎；（2）央国企并购相对活跃；（3）“规模型”并购与“业务型”并购共存，其中“规模型”并购更加聚焦特色细分赛道。 图：2019-2023年物业管理行业收并购交易金额情况（不完全统计） 单位：亿元 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2019年2020年2021年2022年2023年 市场竞标是目前物业企业拓展项目的必经之路，而非住宅拓展项目已成重要“战地”。随着政府、事业单位等后勤服务市场改革的推进，物业服务企业有机会通过市场竞标去挖掘相关存量市场机会。根据中指数据CREIS物业版，截至目前，2023年已公布的物业管理行业相关招标信息已超过20万条（与2022年招标总量持平），其中非住宅领域招标占比达96%，物业服务企业应更加关注非住宅物业管理赛道，精耕优势领域，奠定未来业绩增长的稳固基础。 图：2021-2023年物业管理行业住宅与非住宅业态招标数量占比情况（不完全统计） 96.2% 94.6% 94.0% 2021年2022年2023年 住宅物业非住宅物业 在非住宅领域中，办公物业及学校物业是当下可重点布局的业态。2023年招标量位居前二的业态分别为办公物业、学校物业，在非住宅招标信息占比分别为61%、23%。通常，非住业态物业管理费普遍高于住宅业态，可高效提升盈利空间，同时衍生出的会议服务、团餐等配套服务，打破服务边界，拓宽盈利渠道。但由于市场参与者众多，竞争程度直线上升，物业管理费可能“比下来”，物业企业若想取胜，切莫图量，应以质为先，在被动“优价”时，勤修服务“内功”，完善服务体系，沉淀管理经验，形成良好的服务口碑，为企业拓展非住宅市场打下坚实的基础。 图：2023年物业管理行业各业态招标数量占比情况（不完全统计） 办公物业 61% 住宅物业 4% 此外，竞争激烈的住宅物业存量市场仍然不容小觑。一方面，虽然公开招标中住宅物业项目数量占比不高，但究其原因，主要为大部分住宅物业项目不采用公开竞标模式，故市场监测中无法准确统计相关信息。另一方面，从存量市场来看，住宅物业项目是管理规模的“基石”。根据中指数据库·物业版的监测，截至2023年底，合约到期项目中住宅物业在管面积 占比最高。以北京市为例，2023年，共有477个项目到期，其中住宅物业项目在管面积占比超50%。 图：2023年北京市合约到期项目各业态在管面积占比情况 住宅物业办公物业商业物业 产业园区物业学校物业 公众物业其他物业医院物业 二、资本篇 1.市值下跌明显，市场整体处于修复期 截止2023年12月22日，国内物业管理行业共有66家上市公司，其中香港主板60家，A股6家。伴随2023年H1中部分企业增收不增利现象明显，行业估值继续下行，2023年全年港股物业服务行业总市值下降49.04%。目前，资本市场市值下跌明显，行业整体仍旧处于修复期。 图：2021年3月26日-2023年12月22日港股物业服务板块总市值走势 单位：亿元 10000 8000 6000 4000 2000 2021.3.26 2021.4.23 2021.5.21 2021.6.18 2021.7.16 2021.8.13 2021.9.10 2021.10.8 2021.11.5 2021.12.3 2021.12.31 2022.1.28 2022.3.4 2022.4.1 2022.4.29 2022.5.27 2022.6.24 2022.7.22 2022.8.19 2022.9.16 2022.10.21 2022.11.18 2022.12.16 2023.1.13 2023.2.17 2023.3.17 2023.4.14 2023.5.12 2023.6.9 2023.7.7 2023.8.4 2023.9.1 2023.9.28 2023.11.3 2023.12.1 0 市值变化分民营企业与国营企业来看，港股民营企业市值变化均值为-67.12%，国资企业为-33.74%；市盈率方面，截至2023年12月22日，港股上市物企的平均市盈率为7.93 倍，国资企业为9.03倍，民营企业为7.61倍。 图：2023年1月2日至2023年12月22日港股物业服务板块及成分企业总市值涨跌幅及市盈率情况 港股物业服务板块 -49.04% 7.93 国资企业 -33.74% 9.03 民营企业 -67.12% 7.61 总市值变化率市盈率 截至2023年12月22日，华润万象生活在上市物企汇总市值排名第一，市值为536.11 亿元，市盈率为21.08倍，市值排名第二和第三的是万物云和碧桂园服务，市值分别约为 245.74亿元、185.90亿元，市盈率分别为15.25倍和10.97倍，市盈率最高的企业是中天服务，为57.79倍。 图：物业上市公司市值及市盈率TOP10 证券代码 证券名称 市盈率 (PE,TTM) 证券代码 证券名称 总市值(亿元) 002188.SZ 中天服务 57.79 1209.HK 华润万象生活 536.11 300917.SZ 特发服务 37.19 2602.HK 万物云 245.74 2270.HK 德商产投服务 24.29 6098.HK 碧桂园服务 185.90 9608.HK 宋都服务 23.15 2669.HK 中海物业 166.35 2215.HK 德信服务集团 22.29 6049.HK 保利物业 139.52 1209.HK 华润万象生活 21.08 001914.SZ 招商积余 130.10 001914.SZ 招商积余 18.17 2869.HK 绿城服务 81.06 603506.SH 南都物业 17.67 9666.HK 金科服务 60.54 002968.SZ 新大正 17.38 1516.HK 融创服务 50.27 6093.HK 和泓服务 16.10 6666.HK 恒大物业 44.69 注：数据截止2023年12月22日收盘 整体来看，市值前三企业的市值和，占66家上市企业总市值的40%以上，市值最高的企业是市值最低企业的1715倍，企业在资本市场的表现头部效应明显。 图:2023年12月22日上市物企市值与市盈率情况 60070 50060 50 单位：亿元 单位：倍 400 40 300 30 200 20 10010 华润万象生活 万物云碧桂园服务中海物业保利物业招商积余绿城服务金科服务融创服务恒大物业特发服务雅生活服务建发物业滨江服务越秀服务珠江股份新大正 世茂服务新城悦服务德信服务集团南都物业 旭辉永升服务中天服务建业新生活 卓越商企服务宝龙商业金茂服务 华发物业服务和泓服务星盛商业中骏商管新希望服务金融街物业合景悠活远