【工业（地产）】周报：6月融资有所改善，政策真空下预计7月销售持续承压

【中信期货工业（地产）】 6月融资有所改善，政策真空下预计7月销售持续承压 ——周报20230709 中信期货研究所工业组 投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号 研究员：郑非凡 从业资格号：F03088415投资咨询号：Z0016667 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任 核心观点：6月融资有所改善，政策真空下预计7月销售持续承压 热点事件点评：2023年6月，房企非银融资单月发行总额716亿元，单月同比-18.7%，较上月降幅缩小6个百分点，环比+35%；其中，信用债、海外债、信托、ABS占比为46%、0%、2%、52%。此外，7月房企到期偿还债务为910亿，环比增加28%。截至2023年6月30日，一年内到期的债券合计9277亿元，其中信用债余额5964.69亿元，海外债余额3312.70亿元。从融资情况来看，对房企未来销售预期以及房企违约风险更为敏感的海外债以及信托融资占比几乎为零，反映的是在商品房销售持续下滑的背景下，外资以及信托等金融机构开始将地产投资剥离出其本身业务。此外，ABS融资占比持续上涨，说明了当前房企主动使用自身资产开拓融资渠道，其中包括商业运营收入ABS以及供应链ABS。考虑到ABS等形式的融资成本低于3%，持有优质商业地产资源的房企或有望得到更多资金支持。偿债方面，7月份偿债压力环比6月显著上涨，或对竣工端的实物工作量形成有一定拖累。 重点政策方面：7月7日，住房城乡建设部官网发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》。2021年11月住建部公布了第一批城市更新试点城市，其中包括北京、南京、苏州等21个城市（区），从实际推进进度来看，由于城市更新以保留利用提升为主，防止大拆大建，因此相关城市的商品房销售并没有因为城市更新的推进而显著反弹。此外，从目前披露的城市更新资金来源可以发现，多数是来源于土地出让金收入，在当前土地成交持续疲弱的情况下，想通过城市更新的路径带动商品房销售回暖较为困难。 2022年7月由于保交楼事件的快速发酵，当月商品房成交出现快速下滑的状况，然而即使去年是低基数的状态，本周商品房成交仍然处于跌幅超过30%的状况，其中三四线城市跌幅甚至超过60%，反映商品房销售仍未见起色。考虑到前期市场传言的政策尚未落地，且政策需要时间见效，预计7月商品房销售在低基数下持续同比负增。 根据中指院数据跟踪，房企非银融资额环比降幅扩大。从单月数据看，2023年6月，房企非银融资单月发行总额716亿元，单月同比-18.7%，较上月降幅缩小6个百分点，环比+35%；其中，信用债、海外债、信托、ABS占比为46%、0%、2%、52%，分别较上月变动+1pct、-4pct、-5pct、9pct。从累计数据看，2023年1-6月，房企非银融资累计发行总额3849亿元，累计同比-19.4%，较上期降幅缩小0.1个百分点；其中，信用债、海外债、信托、ABS累计同比分别为-9.5%、-43.3%、-70.4%、-11.6%。 6月地产融资同比下滑19%，环比5月增长35% ABS 信托 海外债 信用债 同比 亿元 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 -70 -80 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 融资结构占比-当月值 6月地产融资占比中ABS进一步提升、其他融资方式下滑 信用债海外债信托ABS 2021/012021/052021/092022/012022/052022/092023/012023/05 债务情况：7月房企到期偿还债务为910亿，环比增加28%。截至2023年6月30日，一年内到期的债券合计9277亿元，其中信用债余额5964.69亿元，海外债余额3312.70亿元。此外，6月信用债的发行到期比为62%，海外债的发行到期比为0%。自从2022年下半年开始，海外债当月融资额均不能完全覆盖到期债务，这使得海外债务偿还压力来到一个历史高位。 7月房企到期偿还债务为910亿，环比增加28% 亿元 海外债 信用债 1200 1000 800 600 400 200 0 6月房企信用债的发行到期比为62% % 信用债当月发行/当月到期 海外债当月发行/当月到期 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/012023/04 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 目录 一、一线城市政策效果跟踪二、二线城市政策效果跟踪三、三四线城市政策效果跟踪四、二手房成交数据跟踪 五、本周重点放松施策一览 41城本周同比涨幅为-30.6% 本周41城中一线城市商品房成交面积同比下跌20.7% 本周-51.3%上周61.7% 本周-30.6% 上周-30.6% 万平米 一线城市商品房成交面积 250 同比 2019 2020 2021 2022 200 本周-47.3%上周83.5% 本周-20.7% 上周-9.5% 150 本周-42.7%上周56.4% 本周-18.5%上周-35.2% 100 50 本周-70.9% 上周56.8% 本周-60.3%上周-34.0% 0 2023400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% W1 W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 本周41城中二线城市商品房成交面积同比下跌18.5% 30大中城市 一线城市 同比 二线城市 三线城市 环比 万平米二线城市商品房成交面积（12个） 同比 2019 2020 2021 2022 2023 700 600 500 400 300 200 100 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 200% 0% -200% -400% -600% 万平米三线城市商品房成交面积（25个） 本周41城中三线城市商品房成交面积同比下跌60.3% 同比 2019 2020 2021 2022 2023 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% 上海商品房成交面积——季节性 北京商品房成交面积变化情况——季节性 万平米 上海商品房成交面积 万平米 北京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 40 2019 2020 2021 2022 2023 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 上海商品房成交面积变化情况 北京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 60 万平米上海商品房成交变化情况 50 40 30 20 10 5000% 4000% 3000% 2000% 1000% 0% 万平米北京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 20 15 10 5 150% 100% 50% 0% -50% 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 -1000% 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 -100% 深圳商品房成交面积——季节性 广州商品房成交面积——季节性 万平米 深圳商品房成交面积 万平米 广州商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 80 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 深圳商品房成交面积变化情况 广州商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 14 万平米深圳商品房成交变化情况 12 10 8 6 4 2 150% 100% 50% 0% -50% 万平米广州商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 25 20 15 10 5 200% 150% 100% 50% 0% -50% 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 -100% 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 -100% 杭州商品房成交面积——季节性 南京商品房成交面积——季节性 万平米 杭州商品房成交面积 万平米 南京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 50 2019 2020 2021 2022 2023 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 杭州商品房成交面积变化情况 南京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 45 万平米杭州商品房成交变化情况 40 35 30 25 20 15 10 5 0 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 万平米南京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 武汉商品房成交面积——季节性 成都商品房成交面积——季节性 万平米 武汉商品房成交面积 万平米 成都商品房成交面积 120 100 80 60 40 20 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 100 90 80 70 60