2023年1月中国房地产市场月报

城市 本月供求比 库存量(万㎡) 消化周期(月) 北京 1.24 1324 25.7 上海 0.46 534 5.4 广州 0.57 1469 29.4 深圳 1.11 578 21.4 青岛 0.96 2444 37.3 成都 0.63 2037 16.6 武汉 0.40 2003 20.0 天津 0.62 1428 19.7 郑州 1.00 1410 82.7 佛山 0.27 1390 24.7 长春 0.15 1333 42.2 大连 1.82 1187 59.8 昆明 0.31 1022 24.6 长沙 0.69 1019 22.2 徐州 3.24 991 24.1 西安 0.60 959 16.7 重庆 0.60 859 29.0 南京 0.67 787 16.2 苏州 0.56 782 16.7 南宁 0.27 762 22.8 杭州 0.34 721 6.2 济南 0.39 599 10.6 常州 0.88 569 27.1 东莞 0.01 561 25.7 无锡 0.34 541 22.4 宁波 0.54 434 16.6 福州 1.21 431 25.8 海口 1.40 429 18.4 厦门 0.42 358 22.0 逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持 1月恰逢春节传统假期，返乡潮和旅游热致房地产表现略显平淡。重点30城供求均同环比齐跌，房企推盘节奏放缓，多数城市春节无加推，营销折扣力度较小，因而整体成交略显不振，仅苏北、川渝个别三四线迎来一波返乡置业行情，核心一二线城市去化表现差强人意，北京“一枝独秀”，而前期热度较高城市上海、合肥、成都等需求也有转弱迹象。 展望未来，伴随着疫情管控全面解绑，中央频频释放利好，地产深度调整期也将进入收尾阶段，乐观预期二季度整体市场有望企稳回升。不同城市分化格局还将延续：核心一二线上海、杭州、合肥、成都等或将进入需求透支后的短期瓶颈期；深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升征兆；而弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复；而对于苏北、川渝等个别三四线城市短期返乡置业需求释放后持续性存疑。 宏观：2022年经济砥砺前行，新一年房地产稳增长更为重要 政策：居民按揭、优质房企支持加码，35城政策放松 楼市：1月供求齐降，仅个别三四线返乡热，二季度或见转机 土地：成交规模降至历史低位，溢价、流拍指标双双回升 新增供应：同比降40%但较去年春节月增46%，多城无加推且营销平新房成交：较去年春节月跌7%，沪蓉继续降温而津渝等来访回升项目去化：推盘少、营销弱、效果差，质优结构性拉升去化 库存：环比降2%，长春、青岛、福州等去化周期仍超2年 二手住房：较去年春节月成交涨29%，带看认购回升好于新房 出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心 总 编：丁祖昱 张燕 主 编：孟音 林波 责任编辑：杨科伟马千里俞倩倩邱娟姚郑康李诗昀 1月恰逢春节传统假期，返乡潮和旅游热致房地产表现略显平淡。重点30城供求均同环比齐跌，房企推盘节奏放缓，多数城市春节无加推，营销折扣力度较小，因而整体成交略显不振，仅苏北、川渝个别三四线迎来一波返乡置业行情，核心一二线城市去化表现差强人意，北京“一枝独秀”，而前期热度较高城市上海、合肥、成都等需求也有转弱迹象。 经济层面，2022年，受疫情反复和国际形势变化等因素影响，除进出口全年表现尚可之外，消费、投资表现均明显下滑。中央虽然在社会融资方面予以大力扶持，M2同比增速维持高位，但是居民消费意愿依旧持续低位，中长期贷款一降再降，房地产市场销售、投资跌幅持续扩大。 政策层面，1月，居民按揭再迎利好，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，住建部部长表态分类调整首付比例等政策。房企层面，央行、银保监会印发《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，引导优质房企资产负债表回归安全区间。地方层面，35个城市39次放松房地产政策，济南、长沙、绍兴等4城月内2次放松调控。 新房市场，1月传统成交淡季穿插春节假期，房地产市场表现略显平淡。重点30城供应显著缩量，多数城市春节周无新盘上市，以去库存为主。成交层面，一线高位回落，仅北京“一枝独秀”，二三线城市分化加剧，居民返乡潮带动苏北、川渝个别三四线“看房热”，但高能级城市除北京外普遍表现不佳，房企推盘放缓，营销力度减弱，对成交提振作用较小。 二手房市场，1月11个重点城市二手房成交体量预计为360万平方米，同、环比分别下降21%和23%，多数城市二手房市场已有回暖迹象，成都、苏州、佛山、青岛、杭州、东莞、深圳等本月成交量均超过上年春节月，南京受疫情影响，1月前两周集中备案，造成二手房市场假性回暖。 土地市场，1月全国土地市场成交规模降至历史低位，三四线供地节奏也明显变缓。热度方面，由于作为成交主力的宁波、常州市场热度明显上涨，使得整体溢价率小幅回升，增至4.0%。综合已完成第四轮集中土拍的城市来看，除了宁波、北京外，其余城市第四批次成交地块的溢价率均在10%以下，市场热度 依处低位。房企拿地来看，土地市场仍靠城投“托底”支撑，且越“拖”越多，不仅郊区需要托底，2022 2022年，受疫情反复和国际形势变化等因素影响，除进出口全年表现尚可之外，消费、投资表现均明显下滑。中央虽然在社会融资方面予以大力扶持，M2同比增速维持高位，但是居民消费意愿依旧持续低位，中长期贷款一降再降，房地产市场销售、投资跌幅持续扩大。 1、重重压力下全年GDP增长3%，人口总量出现负增长 2022年中国GDP同比增长3%，仍在世界主要经济体中处于较快增长的位置，其中四季度在面临管疫情感染潮等因素的挑战下，依然实现了同比2.9%的正增长。分产业类型来看，四季度第三产业同比增长2.3%，与全年趋势相同，增速降幅最大。相对而言第二产业的生产总值指标则展现出了较好的韧性，四季度同比增长3.4%，全年同比增长3.8%。 三驾马车方面，全年固定资产投资增长5.1%，增幅较前11月下降0.2个百分点，其中基建投资保持较快增长势头，全年增长9.4%，制造业投资增长9.1%。消费方面表现延续疲软，全年社零总额同比下降0.2%，较前11月再度扩大了0.1个百分点。出口方面，全年货物进出口总额增长7.7%，进出口顺差同比增长35.4%，成为全年经济正增长的重要支柱。 人口方面出现则出现了1961年以来的首次负增长，全年人口比上年末减少了85万人，其主要原因还是育龄妇女减少和生育意愿的下降，导致出生人口跌破了千万人口的大关。而随着人口老龄化程度的进一步加深，未来将面临更加严峻的人口规模挑战。不过结合人口城乡分布和人口质量方面来看，2022年末，我国常住人口城镇化率仍实现了0.5个百分点的增长，城镇人口较2021年增加646万人，劳动力人口平 均受教育年限也较2021年提升0.11年至10.93年，就城镇范围的生产要素和消费市场发展角度来看，人口素质的提高仍将有力支撑产业结构升级、全要素生产率提高，推动人口和经济社会持续协调健康发展。2、M2与社融延续高位，居民中长期贷款增量依旧疲软 2022年12月，广义货币(M2)延续强势，社会融资亦维持高位，年末M2余额266.43万亿元，同比增 长11.8%，比上年同期高2.8个百分点；人民币贷款环比增长1.4万亿，同比多增2700亿元。但这主要是 依赖于企事业单位融资的增长，12月住户贷款、住户中长期贷款分别增长1750和1850亿元，同比分别少增2000亿、1670亿元，住户中长期贷款同比增速也在持续下滑。 3、全年楼市各指标深度回调，投资领跌同比降幅达48% 全年房地产各项指标均深度回调，商品房销售面积、金额分别同比下降24%和27%，在销售端乏力、资金面从紧的行业大环境下，土地购置面积和金额更是深度回调，同比降幅分别达到了53%和48%，受投 1月，居民按揭再迎利好，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，住建部部长表态分类调整首付比例等政策。房企层面，央行、银保监会印发《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，引导优质房企资产负债表回归安全区间。地方层面，35个城市39次放松房地产政策，济南、长沙、绍兴等4城月内2次放松调控。 1、首套房贷利率动态调整机制落地，住建部表态分类降首付 1月5日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，赋予房价连跌3个月 的城市房贷利率下限自主调整权。本次新政是929房贷政策的延续和升级，一方面，入围城市季度性动态调整，预计更多压力城市将受益，另一方面，设置了房价三连涨的退出机制，表明政策意图在于托底市场而不是刺激非理性上涨。据报道，该政策已在多个城市落地，例如郑州，1月29日起首套房贷利率由4.1%降至3.8%，韶关、湛江等宣布18日起阶段性取消首套房贷利率下限。 同日，住建部部长倪虹强调要精准施策、分类调整首付比例等政策，首套房要大力支持，二套房要合理支持，三套房原则上不支持。预计各地首套房首付比例有望迎来全面下调，更多三四线和压力二线城市落地二套30%首付比例、实行认贷不认房，核心城市适度下调高企的二套房首付比例和房贷利率加点，给予置换、多孩等家庭一定政策倾斜，三套以上限贷政策谨慎放宽。 2、改善优质房企资产负债表计划行动方案出炉，试点房企“三线四档”规则将完善 1月13日，央行、银保监会印发《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”“负 债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。行动方案明确，合理延长房地 产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。 该方案贯彻落实了中央经济工作会议防范化解头部房企风险、改善资产负债情况的要求，有助于防止风险从出险房企向优质房企扩散，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。 3、35城房地产政策松绑，济南、长沙、绍兴等月内两度放松调控 1月，35个城市39次放松房地产政策。其中，济南、长沙、绍兴等4城月内2次放松调控，典型如长沙限购政策两度松绑，12日，本地户籍多子女家庭增加1套购房指标，19日，允许大专以上学历人才 1、新增供应：1月房企推盘积极性不高，同环比大幅回落，广州、厦门、无锡、珠海、泉州等多城春节周无新盘加推，房企供货呈“半躺平”状态。杭州“精准供货”维稳市场，还有部分三四线城市抓住返乡置业契机，皖赣部分城市迎来一轮供应高峰。 2、成交：1月传统淡季叠加春节假期，成交略显平淡，30城同环比齐降且春节周成交更是创3年同期新低，一线高位回落，同环比均降3成以上，较去年春节2月基本持平。仅北京“一枝独秀”。二三线略显疲软，前期热点城市成都、合肥、长沙等热度转降，福州、重庆、天津等来访上升，客户信心修复。3、项目去化：31个重点城市平均开盘去化率高位持稳40%。多数城市春节无新项目加推，房企春节 营销力度偏弱，优惠少，效果差。仅苏北、川渝个别三四线“返乡置业”尚有成效。各城市去化率环比涨跌参半，涨幅超2成城市主要因个别网红盘入市结构性拉升平均去化率水平。而广州、郑州、青岛等暂未 止跌，整体市场仍弱于2022年。 4、库存：整体供求比为0.67，故月末库存环比下降1.7%。多数城市在“供少求多”下短期供求比小于0.6，从消化周期来看，郑州、大连、长春、青岛、重庆、福州、昆明等仍维持2年以上，去化承压。 5、二手住宅：1月11个重点城市二手房成交体量预计为360万平方米，同、环比分别下降21%和23%，多数城市二手房市场已有回暖迹象，成都、苏州、佛山、青岛、杭州、东莞、深圳等本月成交量均超过上年春节月，南京受疫情影响，1月前两周集中备案，造成二手房市场假性回暖。 政策利好叠加+需求修复二季度或见转机 1月虽然疫情管控全面解绑，中央“降首付、降利率”释放利好预期，但是整体市场表现略显平淡。恰逢春节传