房地产行业周报：央行下调LPR，假期销售市场持续低迷

板块行情：本周（6月19日-6月21日）申万一级行业指数中，申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.7%，在31个一级行业板块中排名第28位。金科股份周涨幅达10.3%，中国海外宏洋集团下跌4.3%。 公司动态：1）新城控股下属苏州公司涉及诉讼二审维持原判，诉讼结果不涉及具体赔偿请求，对公司本期或期后利润不会产生重大影响。2）保利发展：定增125亿获证监会批准；与华夏银行大连分行签署战略合作协议，双方将在综合融资、现金管理、供应链金融、投资银行、资产托管、普惠金融、国际结算等业务方面开启全面战略合作。3）招商蛇口增发收购南油集团标的资产已完成过户。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降20%，同比下降44%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交环比下降37%。 政策要闻：中央层面：1）央行下调1年期、5年期LPR 10个基点，调整后分别为3.55%和4.2%，结束此前连续9个月维持不变态势。2）发改委要求在既有居住区加快推进固定车位充电基础设施应装尽装；新建居住区确保固定车位按规定100%建设充电基础设施或预留安装条件。地方层面：1）天津和沈阳：提高公积金贷款额度，天津拟将首套房公积金贷款最高限额由80万元提高至100万元，二套房由40万元提高至50万元；沈阳就业的大中专以上学历的新市民、青年人，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。2）广州支持城中村分片改造，项目每片签约占总人数80%即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。3）重庆鼓励民间投资参与盘活国有存量资产、城市老旧资源，以及支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。4）临沂优化预售资金监管，调整商品房预售重点监管资金标准，分别按原标准的70%、85%、100%、150%执行。5）泉州推广定向定价商品房安置模式，被征收人购买定向定价商品房，不受商品房限购政策限制。 投资策略：需求端疲弱问题在假期更为突出，下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：A股整体下跌，地产板块排名靠后 本周申万地产板块下跌4.7%。本周（6月19日-6月21日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.7%，在31个一级行业板块中排名第28位。 图表1本周申万地产板块下跌4.7%，板块排名第28位 本周A股板块内涨幅第一为金科股份，累计涨幅达10.3%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为金科股份、同济科技、苏州高新、铁岭新城、大名城，跌幅前五的个股分别为荣盛发展、沙河股份、中交地产、天房发展、中南建设。 图表2金科股份周涨幅达10.3% 图表3荣盛发展周跌幅12.6% 本周港股均下跌，板块内涨幅第一的为中国海外宏洋集团，下跌4.3%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为中国海外宏洋集团、华润万象生活、合生创展集团、华润置地、金地商置，跌幅前五的个股分别为新城发展、融信中国、新城悦服务、富力地产、中骏集团控股。 图表4本周中国海外宏洋集团下跌4.3% 图表5本周新城发展下跌21.2% 二、政策要闻：央行下调LPR，天津、沈阳提高公积金贷款额度 中央层面：1）央行下调1年期、5年期LPR 10个基点，调整后分别为3.55%和4.2%，结束此前连续9个月维持不变态势。2）发改委要求在既有居住区加快推进固定车位充电基础设施应装尽装；新建居住区严格落实充电基础设施配建要求，确保固定车位按规定100%建设充电基础设施或预留安装条件。 图表6央行下调1年期和5年期LPR10个基点，结束9个月不变态势 地方层面：1）天津和沈阳：提高公积金贷款额度，天津拟将首套房公积金贷款最高限额由80万元提高至100万元，二套房由40万元提高至50万元；沈阳就业的大中专以上学历的新市民、青年人，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。2）广州支持城中村分片改造，项目每片签约占总人数80%即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。3）重庆鼓励民间投资参与盘活国有存量资产、城市老旧资源，以及支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。4）临沂优化预售资金监管，调整商品房预售重点监管资金标准，分别按原标准的70%、85%、100%、150%执行。 5）泉州推广定向定价商品房安置模式，被征收人购买定向定价商品房，不受商品房限购政策限制。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）新城控股下属苏州公司涉及诉讼二审维持原判，诉讼结果不涉及具体赔偿请求，对公司本期或期后利润不会产生重大影响。2）保利发展：定增125亿获证监会批准；与华夏银行大连分行签署战略合作协议，双方将在综合融资、现金管理、供应链金融、投资银行、资产托管、普惠金融、国际结算等业务方面开启全面战略合作。3）招商蛇口增发收购南油集团标的资产已完成过户。 图表8保利发展定增125亿获批，招商蛇口已完成收购标的资产的过户 三、销售端：需求端缺乏支撑，销售市场持续低迷 （一）新房市场：21城成交环比下降20%，同比下降44% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降20%，同比下降44%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积35万方，环比下降20%，同比下降44%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积8103万方，同比增长12%，其中一线城市商品房成交建面2259万方，同比增长33%。监测的6个二线城市商品房成交建面3800万方，同比增长3%，11个三四线城市商品房成交建面2044万方，同比增长8.6%。 图表9本周单日平均成交面积仅35万方 21城周度成交面积244万方，三四线城市环比为正。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为74万方、91万方、79万方，环比分别变化-22%、-32%、+4%，相较去年同期-40%、-58%、-18%。2）一线城市热度继续下降，北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别下降30%、25%、2%、26%；二线城市杭州、宁波环比转正，成交面积环比分别上涨7%、35%。三四线城市环比仍为正，部分城市需求修复，温州、绍兴成交面积环比分别上升124%、77%。 图表10本周21城周度成交面积244万方 （二）二手房市场：11城成交环比下降37%，同比下降37% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交环比下降37%。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积14万方，环比下降37%，同比下降37%，二手房热度下降。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积4146万方，同比增长48%，二手房热度持续回落。 图表11本周11城二手房日平均成交面积14万方，持续回落 本周11城二手房成交面积101万方，所有城市下跌明显。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为25万方、60万方、16万方，环比分别下降40%、37%、32%，相较去年同期下降22%、43%、27%。2）一线城市中深圳二手房成交面积为4.2万方，环比下降58%，同比下降31%，北京二手房成交面积21万方，环比下降35%，同比下降20%。 图表12本周11城二手房成交面积101万方 四、融资端：本周发债主体均为国央企 本周发债本周发债主体均为国央企。1）发行规模最大的为首创城发集团，发行19.5亿中期票据，票面利率为3.76%。2）中国葛洲坝集团房地产开发发行的10亿ABS票面利率最高，为5%；华润置地发行17亿公司债，票面利率最低，均为2.25%。 图表13首创城发集团发行19.5亿中期票据，华润置地发行17亿超短期融资债券 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。需求端疲弱问题在假期更为突出，下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。