行业周报：单周销售市场低位徘徊，央行下调LPR

核心观点：单周销售市场低位徘徊，央行下调LPR 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，17城二手房单周同比降幅扩大，或受端午假日影响，新房二手房同比增速均为2月以来最低值，延续6月以来销售市场延续低迷态势。我们认为本周央行下调贷款市场报价利率（LPR）所带来的积极变化将改善目前销售低迷态势，特别是核心城市销售将可能更快获得边际改善。北京、广州等核心城市土拍热度依旧火热，核心城市房企拿地补货意愿强，LPR进一步调降后房地产市场有望尽快接近库存周期拐点。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：央行下调贷款市场报价利率，天津提高住房公积金贷款限额 中央层面：6月20日，央行下调贷款市场报价利率（LPR）10个基点。自2019年8月LPR改革至今，1年期LPR一共下调9次累计下调76bp，5年期以上品种共下调7次累计下调65bp。2022年以来，5年期以上LPR报价已经下调4次，累计下调45bp。 地方层面：重庆民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。沈阳出台政策给予大中专以上学历购房者新房购房补贴。天津对个人住房公积金贷款、提取住房公积金有关政策做出调整，将首套住房公积金贷款最高限额由80万元提高至100万元，第二套住房公积金贷款最高限额由40万元提高至50万元。 市场端：土地成交溢价率环比上升，北京广州土拍热度高 销售端：2023年第25周，全国64城商品住宅成交面积328万平米，同比下降56%，环比持平；从累计数值看，年初至今64城成交面积达9438万平米，累计同比下降4%。全国17城二手房成交面积为103万平米，同比增速-39%，前值-6%； 年初至今累计成交面积4367万平米，同比增速50%，前值56%。 投资端：2023年第25周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2851万平方米，成交土地规划建筑面积2361万平方米，同比下降23%，成交溢价率为7%。 北京出让7宗地块以3宗溢价、4宗底价收官，揽金189亿，保利发展、京投发展、招商蛇口有所斩获。广州出让1宗商住地，经过25家房企30轮报价触达上限价进入摇号环节，成交楼面价57281元/㎡，溢价率15%，楼面价刷新广州第二位新高。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第25周，信用债发行42亿元，同比减少72%，环比减少67%，平均加权利率2.78%，环比减少88BPs；信用债累计同比发行2212.94亿元，同比下降10%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、央行下调贷款市场报价利率（LPR），天津提高住房公积 金贷款限额 中央层面：（1）央行：6月20日，贷款市场报价利率（LPR）下调10个基点。 自2019年8月LPR改革至今，1年期LPR一共下调9次累计下调76bp，5年期以上品种共下调7次累计下调65bp。其中，2022年5月是唯一一次单独下调5年期以上品种；2022年以来，5年期以上LPR报价已经下调4次，累计下调45bp。 地方层面：（1）天津：对个人住房公积金贷款、提取住房公积金有关政策做出调整，将首套住房公积金贷款最高限额由80万元提高至100万元，第二套住房公积金贷款最高限额由40万元提高至50万元。（2）日喀则：发布发放第二批商品房购房补贴的公告，机关事业单位等能享受住房公积金贷款的自然人发放购房总价（以商品房网签备案价为准）3%的一次性购房补贴，每套商品房补贴最高不超过5万元。 （3）沈阳：个人购买新建商品住房，由政府给予100元/平方米补贴。在沈就业的大中专以上学历的新市民及年青人公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。高等学校、中等职业学校全日制在校生，购买沈阳市新建商品住房，给予200元/平方米购房补贴及全额契税补贴。首次购房者，本硕博毕业生分别补贴2、4、7万元。（4）重庆：鼓励民间投资参与盘活国有存量资产、城市老旧资源。鼓励民营企业通过产权交易、并购重组、不良资产收购处置等方式加强存量资产优化整合，将盘活的存量资产转化为发展增量。支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。（5）临沂：临沂市住建局和临沂市自然资源和规划局联合通知提出，支持高品质住宅建设。对符合条件的高品质住宅项目，可按不超过5%的比例适当上浮销售价格。支持住房群（团）购。鼓励开发企业组织开展群（团）购活动，对群（团）购住房可在销售价格15%幅度内优惠。 表1：央行下调贷款市场报价利率（LPR），天津提高住房公积金贷款限额 2、销售端：新房二手房成交同比均下降 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2023年第25周，全国64城商品住宅成交面积328万平米，同比下降56%，环比持平；从累计数值看，年初至今64城成交面积达9438万平米，累计同比下降4%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比持平 图3：2023年第25周64大中城市成交面积同比下降环比持平 图4：2023年第25周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2023年第25周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第25周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第25周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-4%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-43%、-58%、-56%，年初至今累计增速22%、0%、-20%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增速放缓 2023年第25周，全国17城二手房成交面积为103万平米，同比增速-39%，前值-6%；年初至今累计成交面积4367万平米，同比增速50%，前值56%。 图8：17城二手房成交单周同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比上升，北京广州土拍热度高 2023年第25周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2851万平方米，成交土地规划建筑面积2361万平方米，同比下降23%，成交溢价率为7%。一线城市成交土地规划建筑面积180万平方米，同比增加146%；二线城市成交土地规划建筑面积717万平方米，同比下降45%；三线城市成交土地规划建筑面积1464万平方米，同比下降14%。北京出让7宗地块以3宗溢价、4宗底价收官，揽金189亿，保利发展、京投发展、招商蛇口有所斩获。广州出让1宗商住地，经过25家房企30轮报价触达上限价进入摇号环节，成交楼面价57281元/㎡，溢价率15%，楼面价刷新广州第二位新高。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比上升 图12：100大中城市土地成交溢价率环比上升 4、融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第25周，信用债发行42亿元，同比减少72%，环比减少67%，平均加权利率2.78%，环比减少88BPs；信用债累计同比发行2212.94亿元，同比下降10%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年6月19-21日，下同）房地产指数下跌4.68%，沪深300指数下跌2.51%，相对收益为-2.18%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第25位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：派斯林、金科股份、新华联、同济科技、苏州高新，涨跌幅排名后5位的个股分别为荣盛发展、沙河股份、中交地产、天房发展、中南建设。 图15：本周房地产指数下跌4.68%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中派斯林、金科股份、新华联涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中荣盛发展、沙河股份、中交地产跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，17城二手房单周同比降幅扩大，或受端午假日影响，新房二手房同比增速均为2月以来最低值，延续6月以来销售市场延续低迷态势。我们认为本周央行下调贷款市场报价利率（LPR）所带来的积极变化将改善目前销售低迷态势，特别是核心城市销售将可能更快获得边际改善。北京、广州等核心城市土拍热度依旧火热，核心城市房企拿地补货意愿强，LPR进一步调降后房地产市场有望尽快接近库存周期拐点。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。