2023年以来集中供地有哪些特征？

年集中供地政策优化，建立拟出让地块清单公布制度。2023年以来，22城供地节奏体现出“多频少量”特征，实际上2022年就有多个城市土地出让频率超过三次，而今年实行拟出让地块清单公布制度后，土地出让更加常态化，频率也更高。 特征二：优质地块加持下整体热度有所回升，城市间分化明显。2023年1月1日-6月21日（下文2023年1-6月均指2023年1月1日-6 月21日）集中供地成交金额合计4911.1亿，广义流拍率为5.1%，地块撤销及流拍的现象有所改善；2023年1-6月，多数城市优质地块供应增多，杭州、合肥、深圳等城市地价触顶率（地价触顶宗数/总成交宗数）均超50%，带动整体平均溢价率回升至5.4%，较去年不足4%有所提升。城市间分化明显，合肥、深圳、福州、北京、杭州等平均溢价率高；而无锡、郑州、长春、沈阳所推涉宅地块基本以底价成交。 特征三：国企仍是拿地主力，城投拿地占比明显下滑。2023年1-6月，国企、民企、城投拿地金额占总拿地金额比例分别为60.7%、32.7%、15.4%，国企仍是拿地主力。2023年以来受城投托底拿地监管及城投 本身托底拿地乏力等影响，城投拿地占比明显下滑，由2021年的36.0% 降至2023年1-6月的15.4%，同时也导致国、民企占比分别由2021年的54.7%、20.0%上升至60.7%、32.7%。分城市来看，上海、无锡、厦门、北京、南京、青岛、天津、苏州国企拿地占比较高，2023年1-6月拿地金额占比均在70%以上；杭州、济南、广州、宁波、合肥土拍中民企活跃度较高，民企拿地占比均在50%以上，参与民企主要有以下几类：（1）少数主流民营房企；（2）地方中小民营房企；（3）多元化发展的实业企业。具体来看，杭州、济南、宁波、合肥民企活跃度主要由当地中小民营房企带动，广州则多数为当地中小民企与国企联合拿地；青岛、宁波、福州城投拿地占比较高。 特征四：主流房企的拿地企业数量及拿地规模明显缩减，城市布局仍较谨慎。2021-2023年的1-6月主流房企的拿地企业数量由2021年的 78家缩减至2022年6月的27家，拿地金额由2021年的1.4万亿降至 2022年的0.7万亿，而2023年1-6月的拿地金额仅2712.4亿，较2022年同期下降10.8%。从拿地布局来看，2023年1-6月主流国有房企主要布局高能级城市，仅少数主流民营房企有拿地，且主要布局于高能级城市或深耕城市。国有房企方面，上海、北京、广州、南京等高能级 城市为其主要布局城市，其中，招商蛇口、保利发展、建发股份、越秀、万科等积极布局上海、北京，华润置地则在广州布局最多；而对于沈阳、长春东北区域及郑州均未见主流国有房企拿地；济南、福州、宁波的拿 地金额不足10亿。民营房企方面，拿地主要有以下几个特征：（1）仅 少数主流民营房企拿地；而在拿地的几个主流民营房企中，（2）个别主流民营房企保持一定拿地强度，但集中于其深耕区域（滨江集团）；（3）大型主流民营房企拿地强度明显下滑，拿地区域集中于高能级城市（龙湖集团、碧桂园等）；（4）中、小型民营房企拿地规模较小，拿地分布 池光胜分析师 2023年06月27日 2023年以来集中供地有哪些特征？ 特征一：集中供地政策有所优化，“多频少量”供地特征明显。2023 固定收益主题报告 证券研究报告 SAC执业证书编号：S1450518100003 相关报告6月超储率料在1.4%左右，7 2023-06-26 月资金或围绕政策利率波动——7月流动性展望1分钟掌握端午节期间海内 2023-06-25 外全动态银行券商增利率减信用，基 2023-06-20 金保险全面增持——5月托管数据点评债市调整空间有多大？ 2023-06-18 杭州土拍零距离（1/22）：五 2023-06-17 拍高热度持续，当地民企仍为拿地主力 chigs@essence.com.cn 于高能级城市或深耕区域（新城控股、建业地产等）。 风险提示：信息搜集不全、土拍政策调整超预期、拿地企业的识别误差等。 内容目录 1.特征一：集中供地政策有所优化，“多频少量”供地特征明显4 2.特征二：优质地块加持下整体热度有所回升，城市间分化明显5 3.特征三：国企仍是拿地主力，城投拿地占比明显下滑6 4.特征四：主流房企的拿地企业数量及拿地规模有所缩减，城市布局仍较谨慎7 图表目录 图1.2021年以来集中供地基本情况（亿元，宗）5 图2.集中供地整体热度有所回升（%）5 图3.2023年以来，各城市土拍平均溢价率分化明显（亿元，%）6 图4.部分城市超半数地块地价触顶（%）6 图5.城投拿地占比明显下滑，国、民企拿地占比有所提升（%）6 图6.主流房企2023年以来集中供地拿地情况（亿元）8 表1：供地轮次变化及“拟出让地块清单公布制度”实施情况4 表2：2023年以来22城国企、民企、房企拿地占比（亿元，%）7 表3：2021-2023年6月主流房企拿地企业数量及拿地金额7 1.特征一：集中供地政策有所优化，“多频少量”供地特征明显 2023年自然资源部优化集中供地制度，出台了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，通知取消了全年供地次数限制，建立拟出让地块清单公布制度，并强调“凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。”。2023年以来，22城供地节奏体现出“多频少量”特征，实际上2022年就有多个城市土地出让频率超过三次，如无锡、北京、苏州、南京、杭州共举行了五轮土拍，武汉举行了六轮土拍。而今年实行拟出让地块清单公布制度后，土地出让更加常态化，频率也更高，如杭州截至目前已举行了五轮土拍；成都分多次出让完2023年第一批供地清单中所列示地块。 城市 2021年供地 轮次 2022年供地 轮次 拟供商品住宅用地项目清单（第一批） 第一批出让情况 表1：供地轮次变化及“拟出让地块清单公布制度”实施情况 北京三轮五轮于2月17日发布；共23宗；拟于2023年4 月前组织出让公告 上海三轮四轮于2月10日发布；共19宗；拟出让时间段 为2月16日至5月16日 广州三轮四轮于2月10日发布；共21宗；拟于2月10 日-5月10日期间发布出让公告 深圳三轮四轮于3月2日发布出让公告；共5宗；于3月 31日成交 无锡三轮五轮分别于3月17日、4月21发布第一批、第 二批出让公告；分别6宗、5宗 青岛三轮四轮于2月21日发布；共14宗；最晚于2023 年5月20日前发布出让公告 3-6月通过多次出让分别出让2宗、2宗、2宗、17宗 4月18日-4月21日陆续出让全部23宗 3-7月通过多次出让分别出让2宗、3宗、3宗、9宗、 1宗；2宗终止出让；1宗流拍 3月31日出让全部5宗 4月21日出让第一批全部6宗；5月23日出让第二批 全部5宗 4-6月通过多次出让分别出让4宗、11宗、1宗 天津三轮四轮于4月5日发布；共25宗3月31日、4月27-28日、5月29日分别出让1宗、4 宗、6宗 福州三轮四轮于4月21日发布；共11宗；拟于7月底前 发布出让公告 5月18日出让5宗涉宅地 沈阳三轮二轮于5月11日发布1宗涉宅地块出让公告6月13日出让第一批1宗 苏州三轮五轮分别于1月17日、4月27日发布第一批、 第二批出让公告；分别11宗、9宗 2月16日、2月23日分别出让第一批6宗、5宗；5 月29-30日集中出让第二批9宗 长春三轮二轮于2月28日发布首轮出让公告，共8宗3月31日出让7宗，终止出让1宗 济南三轮四轮于2月15日发布首批清单共46宗3月31日集中出让8宗；5月4日至6月16日陆续出 让5宗，终止出让2宗 重庆三轮三轮于3月24日发布首批清单共15宗4月27日出让2宗；5月15至31日陆续出让4宗；6 月6日至15日陆续出让3宗 南京三轮五轮 分别于2月（13宗）、4月（11宗）、6月（8宗）发布土地出让公告 3月17日集中出让首批全部13宗；4月11日集中出 让二批10宗，终止出让1宗；6月14日出让三批1 宗，延期出让3宗 厦门三轮四轮于3月20日公告首批清单共9宗，拟于六 月底前公告 成都三轮四轮于2月22日公告首批清单35宗，拟于4月 底前公告 分别于1月（13宗）、2月（10宗）、3月（12 5月10日、6月30日分别出让3宗、2宗 4月18日至5月19日陆续出让34宗，流拍1宗；其 中3月22日出让4宗，3月28日出让3宗，4月18 日、20日各出让3宗，4月26日出让4宗，5月11 日出让6宗，5月16日出让4宗，5月19日出让8宗 2月21日至6月9日陆续出让49宗；其中2月21日 杭州 三轮 五轮 宗）、4月（19宗）、5月（5宗）发布土地出让13宗，3月29日出让10宗，4月25日出让12 出让公告宗，5月23日出让9宗，6月9日出让5宗 合肥 三轮 四轮 于2月公告首批清单共42宗，最晚拟供应3-5月通过多次出让分别出让6宗、11宗、4宗 时间为5月23日 武汉 三轮 六轮 于3月31日公告首批清单37宗，计划于20235月5日出让3宗，5月30日出让1宗，6月9日出让 年3月31日至2023年6月30日期间发布3宗，终止出让1宗 出让公告 宁波 三轮 四轮 于2月28日公告首批清单26宗，计划于20233月-6月通过多次出让共出让18宗；其中3月31日 年3月31日至2023年6月31日期间发布出让4宗，4月3日-10日出让6宗，5月29-31日出出让公告让3宗，6月2日-5日出让5宗 长沙 三轮 四轮 于1月17日公告首批清单33宗4月14日、5月30日分别集中出让8宗、3宗 郑州 三轮 三轮 于2022年12月29日（12宗）发布土地出2月7日集中出让10宗，流拍11宗，终止出让1宗让公告 资料来源：各地自然资源资源和规划局，安信证券研究中心 2.特征二：优质地块加持下整体热度有所回升，城市间分化明显 截至2021年6月21日，22城中多数城市完成了2023年首轮集中供地，上半年集中供地合 计推地369宗、成交350宗、流拍5宗、撤销或延期出让14宗，2023年1月1日-6月21 日（下文2023年1-6月均指2023年1月1日-6月21日）流拍率为1.4%、撤销率（撤销出让宗数/推地总宗数）为3.8%，综合考虑流拍和撤销后的广义流拍率（(流拍宗数+撤销出让宗数)/推地总宗数）为5.1%，成交金额合计4911.1亿，平均溢价率为5.4%。 2023年以来在优质地块加持下土拍热度有所回升，22城间平均溢价率分化明显。2023年1月1日-6月土拍所供应地块整体呈现“多频量少质优”特征，且在提前公布供地清单的情况下，较明显的改善了地块撤销及流拍的现象，平均溢价率也有所回升。2023年1-6月广义流 拍率为5.1%，较去年第二轮的8.5%、第四轮的6.1%、五轮的10.8%有所改善；2023年以来， 多数城市优质地块供应增多，杭州、合肥、深圳等城市地价触顶率（地价触顶宗数/总成交宗数）均超50%，带动整体平均溢价率回升至5.4%，较去年不足4%有所提升。分城市来看，截至2023年6月21日，杭州、南京、成都已出让地块数量较多，分别为54宗、37宗、35 宗1，其中杭州2023年已完成6次集中供地（包含2022年第五轮土拍）、成都2023年第二批 宅地供地清单已出；北京、合肥、苏州等12城已出让宅地数量在10-30宗之间，其余城市出让涉宅地块均不足10宗。2023年1-6月，广州、武汉广义流拍率较高，分别为27.8%、25.0%，南京、长春、郑州、合肥、成都广义流拍率在2%-15%之间，其余城市均无地块流拍或撤销。杭州、北京、上海土地出让金较高，在500-850亿之间，长春、武汉、济南、福州、 沈阳则不足50亿。合肥平均溢价率较高，为10.4%，深圳、北京等9城平均溢价率在7%-10%之间，无锡、郑州、长春、沈阳所推涉宅地块基本以底价成交。 图1.2021年以来集中供地基本情况（亿