房地产行业研究周报：销售同比有所下滑，九个月后LPR再次调降

房地产行业周报-20230624 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.68%，沪深300指数下跌2.51%，相对收益为-2.18%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(06.16-06.22)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交43565套，同比增速-40.9%，环比增速13.1%；合计成交面积433.9万平方米，同比增速-45.7%，环比增速3.5%。 本周(06.16-06.22)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15797套，同比增速-13.6%，环比增速-15%；合计成交面积163.7万平方米，同比增速-7.2%，环比增速-7.1%。 本周（06.16-06.22），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19618.9万平方米，环比增速-0.3%，去化周期89.9周。 本周（06.12-06.18），土地供给方面，本周供应土地2850.7万平方米，同比增速-58.7%；供应均价1665元/平方米，同比增速-20.4%。 本周（06.16-06.22）房地产企业合计发行信用债85亿元，同比增速-26.7%，环比增速-33.5%。 投资建议： 6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。 6月份以来，多地出台房地产宽松政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面，其政策内容较往年范围更广、力度更强。房地产行业在经历3月份的高峰期后，基本面呈现出走弱的趋势，近期一系列政策的推出，有助于重塑市场信心。 我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.68%，沪深300指数下跌2.51%，相对收益为-2.18%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京汉股份、长春经开、金科股份、新华联、ST爱旭，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为荣盛发展、沙河股份、中交地产、天房发展、中南建设。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】临沂市住房和城乡建设局和临沂市自然资源和规划局联合下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。支持高品质住宅建设。对符合条件的高品质住宅项目，充分考虑项目品质成本增加因素，可按不超过5%的比例适当上浮销售价格。 【地方政策】香港房屋委员会资助房屋小组委员会通过恒常化出售租者置其屋计划（租置计划）回收单位。 【地方政策】据重庆公积金微信公众号发布，2023年度住房公积金缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定，2023年新参加工作、新调入职工仍按原有规定执行。此外，2023年度住房公积金缴存基数不得低于重庆市人力资源和社会保障局公布的当地现行最低工资标准，而根据重庆市统计局公布的2022年度重庆市职工月平均工资计算，缴存基数上限则为27856元。 【市场行情】前50房企新增土地建筑面积3017万平方米，同比减少29.7%，跌幅收窄近9个百分点。新增全口径土地储备超过100万平方米的房企有8家，较2022年减少3家；超过50万平方米的房企共15家，较2022年减少11家。供应方面，一二三线城市供应住宅用地661宗，环比减少105宗，同比减少378宗；供应土地规划建筑面积3970万平方米，环比下降15.6%，同比下降48.7%。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【万科A】董事会于2023年6月21日收到公司工会委员会告知，公司职工代表大会已民主选举王蕴女士为公司第二十届董事会职工代表董事，选举潘樟良先生为公司第十一届监事会职工代表监事。 【金科股份】金科地产集团股份有限公司于2023年6月20日召开了第十一届董事会第三十五次会议，审议并通过了关于公司发行股份购买重庆两江新区科易小额贷款有限公司持有的重庆恒昇大业建筑科技集团有限公司20%股权暨关联交易事项。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(06.16-06.22)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交43565套，同比增速-40.9%，环比增速13.1%；合计成交面积433.9万平方米，同比增速-45.7%，环比增速3.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-17.7%、-51.9%和-38.9%，环比增速为12.2%、7.8%和22.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-30.4%、-51.2%和-43.4%，环比增速为-5.1%、0.5%和18.1%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.01-6.22），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交123146套，同比增速1.2%，环比增速-9.4%；合计成交面积1308万平方米，同比增速7.7%，环比增速-7.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为105.3%、-4.7%和-28.8%，环比增速为-1%、-7.6%和-18.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为89%、9.6%和-23.8%，环比增速为-3.8%、-4.6%和-16.7%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(06.16-06.22)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15797套，同比增速-13.6%，环比增速-15%；合计成交面积163.7万平方米，同比增速-7.2%，环比增速-7.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-6.8%、-24.2%和34.5%，环比增速为-9.2%、-18.2%和-10.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为21%、-23.2%和36.4%，环比增速为18.7%、-13.8%和-11.7%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.01-6.22），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交56045套，同比增速47.4%，环比增速-23.1%；合计成交面积558.6万平方米，同比增速-1%，环比增速-21.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为34.8%、47.2%和65%，环比增速为-19.2%、-28.2%和-5.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为5%、53.3%和61.5%，环比增速为-2.4%、-30.8%和-3.9%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（06.16-06.22），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19618.9万平方米，环比增速-0.3%，去化周期89.9周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.6%、-1.3%、-0.2%，去化周期分别为86.1周、88周、107.1周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（06.12-06.18），土地供给方面，本周供应土地2850.7万平方米，同比增速-58.7%；供应均价1665元/平方米，同比增速-20.4%。土地成交方面，本周成交土地2360.6万平方米，同比增速13.5%；土地成交金额679.4亿元，同比增速88.8%。 本周土地成交楼面价2878元/平方米，溢价率7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为10.3%、5%、2.7%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（06.16-06.22）房地产企业合计发行信用债85亿元，同比增速-26.7%，环比增速-33.5%。本月至今（06.01-06.22）房地产企业合计发行信用债305.84亿元，同比增速-2%，环比增速182.3%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。 6月份以来，多地出台房地产宽松政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面，其政策内容较往年范围更广、力度更强。房地产行业在经历3月份的高峰期后，基本面呈现出走弱的趋势，近期一系列政策的推出，有助于重塑市场信心。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。