行业周报：单周销售市场边际回落，多地上调公积金缴存上限

核心观点：单周销售市场边际回落，多地上调公积金缴存上限 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，17城二手房单周同比下降，新房二手房环比均再度转负。土拍热度主要聚集在一二线核心城市，优质央国企拿地补货意愿强。本周国资委再度强调地产风险防控，在目前销售成交相对低迷的态势下，有望加大政策力度给予房企支持，进一步稳定风险、恢复市场信心；地方多地上调公积金缴存上限，有望从需求端发力改善销售市场。我们认为三季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：国资委强调风险防控，多地调整住房公积金政策 中央层面：国资委党委书记、主任张玉卓强调，统筹发展和安全，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控，压实安全生产责任制，坚决守住安全风险底线。央行调整隔夜、7天、1个月常备借贷便利利率分别为2.75%、2.90%、3.25%，较5月下降10个基点。 地方层面：深圳调整住房公积金缴存基数为2022年职工个人月平均工资；福州住房公积金缴存基数上限由2022年度的26262元调整为28062元；杭州2023年缴存基数上限较2022年提高1715元，下限不变；清远规定住房公积金缴存基数不得低于本市现行的最低月工资标准；徐州市住建局、财政局联合推出主城区卖旧房买新房给予补贴政策。 市场端：土地成交溢价率环比上升，土拍热度集中一二线 销售端：2023年第27周，全国64城商品住宅成交面积234万平米，同比下降42%，环比下降59%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达10292万平米，累计同比下降7%。全国17城二手房成交面积为135万平米，同比增速-12%，前值3%；年初至今累计成交面积4683万平米，同比增速45%，前值48%。 投资端：2023年第27周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5194万平方米，成交土地规划建筑面积4462万平方米，同比下降26%，成交溢价率为5.8%。 佛山两宗宅地完成出让，全部由厦门建发高溢价摘得，成交总价35.95亿元，平均溢价率43.0%；广州出让两宗地块由华润置地联合体底价45.0亿元摘得；湖州成功出让3宗用地，成交价24.2亿元，其中两宗地块由滨江集团底价斩获；郑州挂牌出让6宗地块，揽金32.6亿元，中国电建以底价15.2亿竞得一宗地块； 宁波一宗商用地出让成功，绿城中国以5.6亿元低溢价斩获； 融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第27周，信用债发行134.1亿元，同比增加30%，环比增加375%，平均加权利率3.12%，环比减少5BPs；信用债累计发行2385.9亿元，同比下降9%； 海外债无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、国资委强调风险防控，多地调整住房公积金政策 中央层面：（1）央行：央行发布6月常备借贷便利开展情况称，为满足金融机构临时性流动性需求，6月对金融机构开展常备借贷便利操作共35.41亿元，其中隔夜期30.41亿元，7天期5亿元。期末常备借贷便利余额为34.8亿元。常备借贷便利利率发挥了利率走廊上限的作用，有利于维护货币市场利率平稳运行。隔夜、7天、1个月常备借贷便利利率分别为2.75%、2.90%、3.25%，较5月下降10个基点。（2）国家统计局：国家统计局日前公开的中国采购经理指数(PMI)显示，6月，我国制造业PMI为49%，比5月上升0.2个百分点;非制造业商务活动指数为53.2%，比5月下降1.3个百分点，继续位于扩张区间。（3）国资委：国务院国资委党委书记、主任张玉卓主持召开国有企业经济运行圆桌会议第一次会议强调，要统筹发展和安全，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控，压实安全生产责任制，坚决守住安全风险底线。要扎实抓好主题教育，以高质量党建引领保障高质量发展，切实发挥好国民经济的压舱石、顶梁柱作用。 地方层面：（1）深圳：深圳市住房公积金管理中心发布《关于做好2023年住房公积金缴存基数和缴存比例调整工作的通知》，自7月1日起，各住房公积金缴存单位应当调整并执行调整后的住房公积金缴存基数，缴存基数为2022年职工个人月平均工资。（2）徐州：为支持改善性购房需求，促进徐州市房地产市场健康平稳发展，市住建局、市财政局联合推出主城区卖旧房买新房给予补贴政策。补贴办法为对购买新建商品住房面积为90平方米及以下的，按合同价的0.8%补贴；面积为90平方米以上按合同价的1.2%补贴。（3）福州：福州住房公积金管理委员会正式发布了《关于调整2023年度福州住房公积金缴存基数的通知》提到，2023年度福州住房公积金缴存基数上限由2022年度的26262元调整为28062元，因此月缴存额上限相应由6302元调整为6734元。（4）杭州：2023年缴存基数上限较2022年提高1715元，下限不变。2023年度住房公积金缴存基数上限按杭州市2022年全市非私营单位就业人员月平均工资的3倍确定，缴存基数上限为38390元（2022年36675元）。（5）清远：2023年7月1日至2024年6月30日住房公积金缴存基数不得低于本市现行的最低月工资标准，即1620元。不得超过市统计部门公布的上一年度非私营单位在职职工月平均工资的3倍，即24875元（最高缴存额5970元）。 表1：国资委强调风险防控，多地调整住房公积金政策 2、销售端：新房二手房成交同比均下降 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2023年第27周，全国64城商品住宅成交面积234万平米，同比下降42%，环比下降59%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达10292万平米，累计同比下降7%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第27周64大中城市成交面积同比下降环比下降 图4：2023年第27周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比下降 图5：2023年第27周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比下降 图6：2023年第27周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比下降 根据房管局数据，2023年第27周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-7%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-20%、-29%、-71%，年初至今累计增速18%、-4%、-22%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增速由正转负 2023年第27周，全国17城二手房成交面积为135万平米，同比增速-12%，前值3%；年初至今累计成交面积4683万平米，同比增速45%，前值48%。 图8：17城二手房成交单周同比下降 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比上升，土拍热度集中一二线 2023年第27周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5194万平方米，成交土地规划建筑面积4462万平方米，同比下降26%，成交溢价率为5.8%。一线城市成交土地规划建筑面积43万平方米，同比下降77%；二线城市成交土地规划建筑面积1081万平方米，同比下降53%；三线城市成交土地规划建筑面积3337万平方米，同比下降6%。佛山两宗宅地完成出让，全部由厦门建发高溢价摘得，成交总价35.95亿元，平均溢价率43.0%；广州出让两宗地块由华润置地联合体底价45.0亿元摘得；湖州成功出让3宗用地，成交价24.2亿元，其中两宗地块由滨江集团底价斩获；郑州挂牌出让6宗地块，1宗延期、5宗底价成交，揽金32.6亿元，中国电建以底价15.2亿竞得一宗地块；宁波一宗商用地出让成功，绿城中国以5.6亿元低溢价斩获。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比上升 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第27周，信用债发行134.1亿元，同比增加30%，环比增加375%，平均加权利率3.12%，环比减少5BPs；信用债累计发行2385.9亿元，同比下降9%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年7月3-7日，下同）房地产指数上涨0.29%，沪深300指数下跌0.44%，相对收益为0.72%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第11位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：金科股份、广宇发展、*ST云城、空港股份、荣盛发展，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为同济科技、华发股份、皇庭国际、新能泰山、新城控股。 图15：本周房地产指数上涨0.29%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中金科股份、广宇发展、*ST云城涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中同济科技、华发股份、皇庭国际跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，17城二手房单周同比下降，新房二手房环比均再度转负。土拍热度主要聚集在一二线核心城市，优质央国企拿地补货意愿强。本周国资委再度强调地产风险防控，在目前销售成交相对低迷的态势下，有望加大政策力度给予房企支持，进一步稳定风险、恢复市场信心；地方多地上调公积金缴存上限，有望从需求端发力改善销售市场。我们认为三季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。