房地产行业周报：央行降息，前5月商品住宅销售额增长12%

行业研究 证券研究报告 房地产2023年06月21日 房地产行业周报 央行降息，前5月商品住宅销售额增长12% 推荐（维持） 华创证券研究所 2022-06-20~2023-06-20 9% 0% -10% 22/0622/09 -19% 22/11 23/0123/0423/06 房地产沪深300 相关研究报告 《需求端动力不足，房企投资仍谨慎聚焦——头部房企月报（5月）》 2023-06-19 《房地产行业周报：六大行下调存款利率，新房市场环比下降》 2023-06-13 《房地产行业周报：青岛降低非限购区首付比，新房成交环比持平》 2023-06-06 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 股票家数(只) 118 占比%0.02 总市值(亿元) 14,010.04 1.49 流通市值(亿元) 13,326.56 1.85 相对指数表现 %1M 6M 12M 绝对表现-2.6% -16.1% -13.8% 相对表现-2.1% -18.6% -4.4% 板块行情：本周（6月12日-6月16日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.2%，在31个一级行业板块中排名第27位地产板块排名靠后。荣盛发展周涨幅达41.9%，碧桂园上涨10%。 公司动态：1）融创中国境外债重组方案已获得约87%债权人支持，将在年内完成必要法律程序后正式落地执行。2）招商蛇口增发收购南油集团获证监会注册生效。3）中南建设拟向特定对象发行A股股票，拟募集资金总额为不超过人民币28亿元。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升2.2%，同比下降4.2%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交环比下降3%。 政策要闻：中央层面：1）央行先后下调逆回购利率、常备借贷便利利率和中期借贷便利10个基点，时隔10个月降息，释放支持实体经济的积极信号。21-5月份，商品住宅销售面积增长2.3%，销售额增长11.9%。3）中共中央办 公厅和国务院办公厅要求各省（自治区、直辖市）制定城镇义务教育学位配置标准，解决人口集中流入地区教育资源供需矛盾。4）央行等�部门鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、REITs等方式支持专业化、规模化住房租赁企业发展，加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。地方层面：1）北京朝阳：预计今年年底将完成建设筹集保障性租赁住房15000套（间）、安 置房600套，竣工各类保障性住房12000套（间）。2）江西：全面推行“带押过户”，逐步拓展“带押过户”适用范围。3）湖北：鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，强化国企引领支撑作用。4）上海：实行产业用地地价底线管理，建立产业用地地价与项目绩效挂钩机制，降低企业用地成本。 投资策略：需求端仍较为疲弱，预计仍将有因城施策放松对冲销售下行。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市 土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：A股整体上涨，地产板块排名靠后4 二、政策要闻：央行降息支持实体经济，1-5月全国商品住宅销售额增长11.9%5 三、销售端：需求端提振，新房市场温和复苏7 （一）新房市场：21城成交环比上升2.2%，同比下降4.2%7 （二）二手房市场：11城成交环比下降3%，同比上升12%9 四、融资端：本周发债以国央企为主，民企数量增加9 �、投资建议11 六、风险提示11 图表目录 图表1本周申万地产板块上涨0.2%，板块排名第27位4 图表2荣盛发展周涨幅达41.9%4 图表3京投发展周跌幅14.9%4 图表4本周碧桂园上涨10%5 图表5本周佳兆业集团下跌4.7%5 图表6央行降息支持实体经济，1-5月全国商品住宅销售额增长11.9%5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8融创境外债重组方案将在落地执行，中南拟定增28亿元7 图表9本周单日平均成交面积增加至43万方8 图表10本周21城周度成交面积304万方8 图表11本周11城二手房日平均成交面积23万方，持续回落9 图表12本周11城二手房成交面积160万方9 图表13华润置地发行21.4亿ABS，万科发行20亿中期票据10 一、行情回顾：A股整体上涨，地产板块排名靠后 本周申万地产板块上涨0.2%。本周（6月12日-6月16日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.2%，在31个一级行业板块中排名第27位。 图表1本周申万地产板块上涨0.2%，板块排名第27位 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% 食通机计电汽家美传电商社建轻国基农有综纺钢非医交建煤品信械算力车用容媒子贸会筑工防础林色合织铁银药通筑炭 环石银公保油行用 饮设机设电护料备备器理 零服材制军化牧金售务料造工工渔属 服金生运装石事 饰融物输饰化业 房地产 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为荣盛发展，累计涨幅达41.9%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为荣盛发展、皇庭国际、华联控股、福瑞达、天房发展，跌幅前�的个股分别为京投发展、新湖中宝、深深房A、云南城投、京能置业。 A 图表2荣盛发展周涨幅达41.9%图表3京投发展周跌幅14.9% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 荣皇华 盛庭联 发国控 展际股 福天沙中瑞房河交达发股地展份产 苏中万 州南通 高建发 新设展 京投发展 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% -14.0% -16.0% 新深云京湖深南能中房城置宝投业 北中中辰新新外天实大集高服业正团桥务 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为碧桂园，上涨10%。从港股表现来看，涨幅排名前�的个股分别为碧桂园、碧桂园服务、融创服务、新城发展、龙湖集团，跌幅前�的个股分别为佳兆业集团、龙光集团、中海物业、合生创展集团、贝壳-W。 图表4本周碧桂园上涨10%图表5本周佳兆业集团下跌4.7% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 碧碧融 桂桂创 园园服 服务务 新龙新华城湖城润发集悦置展团服地 务 建雅绿 发居城 国乐服 际集务 集团团 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% -2.5% -3.0% -3.5% -4.0% -4.5% -5.0% 合 佳生 兆龙中创业光海展集集物集团团业团 绿城 宝管 贝龙理 -W 壳地控 产股 旭 辉花 永世样 升茂年 服集控 务团股 港股涨幅前十 港股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：央行降息支持实体经济，1-5月全国商品住宅销售额增长11.9% 中央层面：1）央行先后下调逆回购利率、常备借贷便利利率和中期借贷便利10个基点， 时隔10个月降息，释放支持实体经济的积极信号。2）1-5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。3）中共中央办公厅和国务院办公厅要求各省（自治区、直辖市）应制定城镇义务教育学位配置标准，解决人口集中流入地区教育资源供需矛盾。4）中央鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、REITs等方式支持专业化、规模化住房租赁企业发展，加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。 图表6央行降息支持实体经济，1-5月全国商品住宅销售额增长11.9% 时间 发布单位 内容 2023/6/13 中国人民银行 央行公告，7天期逆回购的利率由2%下调10个基点至1.9%，同日央行下调常备借贷便利利率，其中隔夜期下调10个基点至2.75%，7天期下调10个基点至2.9%，1个月期下调10个基点至3.25%。 2023/6/13 中共中央办公厅、国务院办公厅 《关于构建优质均衡的基本公共教育服务体系的意见》提出，各省（自治区、直辖市）要制定城镇义务教育学位配置标准，市、县合理规划并保障足够建设用地，严格落实新建住宅小区配建学校规定，加快城镇学校扩容增位，切实解决人口集中流入地区教育资源供需矛盾。将学生上学路径和校园周边交通环境改造作为城市规划建设重要任务，抓紧改造到位。 2023/6/15 中国人民银行 央行开展2370亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率2.65%，环比下调10个基点。 2023/6/15 国家统计局 1-5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。房地产开发企业房屋施工面积77.95亿平方米，同比下降6.2%。其中，住宅施工面积548475万平方米，下降6.5%。房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积29010万平方米，下降22.7%。房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%。其中，住宅竣工面积20194万平方米，增长19.0%。 2023/6/16 央行等�部门 中国人民银行、国家金融监督管理总局、证监会、财政部、农业农村部联合发文，提出加强与地方政府信息共享和公用数据直连，丰富“金融+生活+政务”新市民金融服务场景。 鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。 2023/6/16 保障房产业创新联盟 保障房产业创新联盟在北京宣布成立。作为全国首个保障房产业类全国性交流平台，该联盟将集合全国保障房行业力量，整合产业链、价值链和创新链，促进全产业链之间资源共享，共同推动住房保障事业进一步发展。 资料来源：证监会，中国人民银行，国家统计局，中共中央办公厅，国务院办公厅，华创证券 地方层面：1）北京朝阳：加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度，预计今年年底将完成建设筹集保障性租赁住房15000套（间）、安置房600套，竣工各类保障 性住房12000套（间）。2）江西：全面推行“带押过户”，逐步拓展适用范围。3）上海：实行产业用地地价底线管理，建立产业用地地价与项目绩效挂钩机制，降低企业用地成本。4）赣州：对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购房，个人住房公积金贷款继续执行首次使用住房公积金贷款最低首付款比例政策。5）马鞍山、大连：支持提取公积金支付首付款。6）福清：落实最低购房首付比例和贷款利率政策，全面推行带押过户，废除二手房“权证满2年限制”限售政策。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2023-6-12 北京朝阳 筹建保障性租赁住 房 朝阳区预计今年年底将完成建设筹集保障性租赁住房15000套（间）、安置房600套，竣工各类保障性住房12000套（间），让更多群众实现“安居梦”。 2023-6-12 江西 全面推行“带押过户” 省自然资源厅联合中国银行保险监督管理委员会江