近期置业意愿变化与后续市场研判电话会纪要–20230613

置业意愿：每个月针对置业需求做跟踪调查，结果显示，目前消费者观望情绪比较重，观望的比例增加。2023年4月，5月以来，提升到 20%。 有计划购房的比例在样本里降低 居民在选择本月购房意愿强于上个月的比例往下走。 置业意愿：每个月针对置业需求做跟踪调查，结果显示，目前消费者观望情绪比较重，观望的比例增加。2023年4月，5月以来，提升到 20%。 有计划购房的比例在样本里降低 居民在选择本月购房意愿强于上个月的比例往下走。4，5月以来。 入市的节奏放缓。前瞻性指标看出计划半年内购房的占比往下走，幅度不大。表明现在确实置业信心还是比较弱的。 第二个，为什么会这样？原因：主要是两方面。1.房价下跌预期比较强。看涨不看跌，认为房价会上涨的占比下降，近期预期没有扭转。2.影响置业的收入改善的预期在减弱。认为未来收入会减少的比例上 升，认为可能失业的比例也在上升。疫情之后没有预期没有改善。对就业改善的预期不稳固。16-24岁失业率在走高，虽然总体失业率在走低。 市场运行情况。几个关键词，弱复苏：和2022年整体还是向好，整体转好的。复苏强劲势头还是环比不持续的态势。有些城市还是往下走的。具体看，首先房价变化情况，整体新房的角度统计一百个城市新建住宅价格，1-5月累计上涨0.02%，基本没有涨。去年同期是0.1%。单单5月看，100城均价有转跌。5月以来是跌了，走弱了。从下跌的城市数量来看，5月下跌数量54个，比上个月多了10个。二手房有前瞻性。二手房1-5月下跌，不如新房，下跌0.57%。五月二手房同环比均下跌。二手 房下跌的幅度比新房大，下跌的83个，比上个月多。可以看出未来还是承压的。 从分线的情况看，一线城市上涨0.16%，比去年降低了一些但是还是增长，二线持平，三四线下跌。从二手房，看到一线城市累计的比较明显 0.6%（1-5月）。二线和三四线累计是下跌的。 第二，成交量来看，看到整个的价格承压之下，成交量没有放量，1-5月整个重点100城市销售面积增长20%，但是五月整个的环比是下降8%左右，动能在减弱。2023年1-5月份统计的100个城市，成交面积还是在近六年来的低位，比去年好一些。 从分线情况看，一线城市同比增长39%，最高。二线三线同比稍微弱一些，16-25%之间。5月份整个的都在下降，环比都在下降。一线环比下降14%，二三线也在下降。 周度，最近一周，上周，16个城市新房成交量环比下降28%，同比下降14%，第一次出现同环比都下降。一二三线环比都下降。 供应端，一线城市规模成交也取决于供应情况。目前供给端的修复速度不如销售端。供应端比销售端还要慢。1-5月检测重点50个城市供应同比增长6%，弱于销售面积的增长。但是5月份新面积同环比下降。原因：2021年拿地的整个的开工率不高。 2021年全国22个城市，大概成交1800多宗的，开工65%的项目。2022年拿地的1500块，开工率只有22%。整个情况，开工偏低。拿预售的情况，2021年1800块入市率52%。2022年1500宗地，入市率只有2成。直接导致未来供应端修复速度比较慢。很多地块处在未开工未入市的情况。库存有小幅下降，被动式的下降。 分线：全国的短期库存出清周期，十六个月。一线14个月，2线16个月，3线18个月。 新房库存，二手房挂牌走强。广深，南京，苏州挂牌量往上走。本身整个的原因：1、基本面情绪问题。2、有些打新的，一二手倒挂。3、带压过户，提升活跃度。4、17-21年人均成交体量比较大，限 售的逐步到期。另外还有正常置换，卖一买一。 法拍房一些城市也在走多，整个数据来看，和去年差不多，没有明显的增长。法拍房增加和经济下行压力增大有关，债务纠纷等等。 目前情绪面受到5月份的影响。需要政策进一步的支持和落地。目前没有看到的。环比6月份未来两三周会有一些好转。但是整个力度不会太大。季节性。 2023年情况，维持一个比较中性的态度，全年销售小幅增长，销售面积同比增长1%。如果下半年有些不确定因素，可能比去年还差。从开工，包括投资两个端口，还是很大下行压力。新开工，投资都会比 去年下降。开发投资额同比下降3.9%，悲观6.2%，新开工下降10%以上。销售端弱复苏，投资端短期跟不上。 整体微增的情况下一线城市稳重有升。价格保持平稳。二线城市分化，核心二线城市量增价稳。其他二线城市出清周期比较长，房价上涨动力弱。三四线继续下行的趋势。整个二三线城市库存出清超过18个月。目前没有看到针对三四线城市有特别重大的政策刺激。一线城市还有政策空间，部分二线城市也有一些政策空间。三四线之前有棚改，但这一轮没有棚改，之前政策本身不严，政策利好不明显。 土地市场：缩量趋势没有改。整个投资比较谨慎。检测的全国300个城市土地市场 情况，处于推出以及成交都比较弱的情况。全国300个城市1-5月推出下降38%，成交下降26%。出让金下降13%（结构性因素）。成交：一线城市下降13%，二线城市12.5%，三线城市36%。在去年下降的基础上再下降。2020年阶段性高点之后，2021年之后开始萎缩。 分区域看，长江中游下降程度比较大，推出和成交下降接近50%。出让金同比下降39%。今年前五个月土地市场是最差的。其次是珠三角城市群，推出成交下降31-39%。出让金下降接近30%。长三角韧性好。推出和成交下降20-30%。成交露面均价上升31%。土地出让金同比上涨7.6%。 企业还是对长三角区域比较愿意溢价拿地。 分能级看，整个房企投资的中心聚焦，一线，二线整个出让金降幅较小。一线 3.5%，成交13%。二线18%，三线39%（成交下降）。 近期土地市场有些点状恢复。北京，上海，杭州，土拍在升温。地价上限占比的城市，合肥，成都，深圳，广州，占比50-60%左右。比去年增加。也有流派的郑州长春济南流派率20%左右。 22城里央企占主流，今年民企的占比有所提升。去年22城土拍上半年民企16%。今年上半年34%。 当下土地市场特征几个方面：部分城市在点状回暖。整体三四线城市土拍市场非常弱。全国来看比较冷清。5月份以来，土拍 市场有些新的特征和发展迹象：央企的投资逻辑严重趋同，核心城市摇号中签率走低。有公司用马甲。民营企业也开始参与摇号，比如产业链上的其他企业。土地市场持续冷清和低迷，带来整体收入下降明显，地方财政压力持续加大。引发新的地方债的担忧，反馈到企业投资信心的下降。集中供地，1-5月整体热度高于2022年同期。触顶地块增多，但还是点状。 房企的经营展望：主要的结论整个企业销售增长不及预期，投资态度更趋谨慎。检测到1-5月重点房企的增长额8.4%，同比还是好一点。但是增幅比上个月下降。动能不足。5月100家房企环比下降18%。不同类别的房企，整个还是分化。业绩分化：头部央企增速较块，平均17%同比。 民企下降33%。从不同企业规模看，前十的增长15%，1-30的增长6%，50-100的负增长。 从拿地来看，100家房企，拿地同比下降49%。新的特点：民企拿地的态度有所积极，2022年全年民企拿地占比16%，今年1-5月33%。地方国资有所下降。优质民营房企接过拿地的接力棒。 后果：目前整个的投资态度比较分化，头部央企里面投资的态度，积极性比较高。1-5月5家央企超过60%，投资信心显著提升。12家违约房企全部都没有拿地。拿地的区域看，100家房企基本上拿地的偏好还是聚焦于一二线城市。50家房企一二线 占比87%，比去年上升7.8个百分点。更加聚集。更加聚集到长三角。 企业端总结：销售额同比微增，但是投资还是下降。很多民企投资没有发力，有部分民企近期开始拿地，但其中很多都是产业链上其他行业的，多元化综合性业务支撑的。专业民企比较少。民企销售融资都没有明显改善。偿债压力突出。 政策：中央的政策表态，历次大会相关部委都比较积极，支柱产业，防风险，保教楼。信心和预期的引导。政策落地得靠地方，限购，限贷，限售。1-5月份各地数量没有去年多。今年各地的放松幅度动作频次没有太高，整个1-5月份频次下降很明显。1-3线很多政策还是结构性优化，政策 空间还有一些。未来政策的演化：1、关于房地产行业的低位，支柱产业定位，经济复苏动能不稳定，房地产对经济的作用更加突出。政策会考量。2、目前行业的困境，下行态势明显，居民和房企信心都不足。整个行业的风险没有化解，市场企稳面临困难。3、大的基调：2020年以来房住不炒已经是长期的底线，政策会不会回到老的路子。如何兼顾长期稳定发展，和需求端重塑信心。兼顾这三个背景， 需求端： 1、一线城市一区一策 2、房贷利率，二套房 3、认房认贷，降低首付比，支持合理需求4、交易税费 5、普宅认定标准方面 6、生育政策，人才政策。 供应端： 前期政策未来要持续跟踪。有没有落实。待售住宅的存量盘活。商品房和保障房的转化。短时间为房企提供更多流动性的。 Q、二手房挂牌增加有没有短期因素，未来供需会改善吗？ A、二手房的挂牌量增加有阶段性的影响。个体业主。5月份的挂牌量相比4月往下走。存在这样的可能。未来回归到平均水平。未来供求关系二手房这一块。挂牌的撤回来，有些业主挂着，也不觉得短期会成交。未来政策如果出来，可能短期会 有变化。供求关系发生变化，价格下跌的压力就可能不会太大。可能回归理性。新房的供需关系，有些城市，因为需求弹性比较大，出来政策。但供应的弹性没那么大。有些库存比较低的城市存在短期供应跟不上的压力。但这种城市存在未来上涨压力的城市现在也不会太差。 Q、政策空间？ A、政策观察期，一二线城市相对谨慎，看看市场能去化到什么程度。政策不要过多矫正。另一方面，关于政策空间的问题，一二线还是有很大的空间的。三四线的空间比较小。企业端自己也想办法，买房送东西。三四线房票。储备不多了。但是一二线还是有一定的空间的。 Q、青岛的政策：货币化安置，棚改，商品房改公租房。是未来的方向吗？ A、可能是一个方向。存量房的消化，可以存量房转保障房。不需要新建，这块可以做，很多城市可以做。短期达成。这个政策是一举多得。但是银行要配合，低息贷款等等。对企业来说很难算账。企业做可以有财税的优惠，政府也可以批量导入客群。