保利、招商等定增获批， “第三支箭”释放积极信号

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/5 中国房地产 2023年6月 研报 保利、招商等定增获批， “第三支箭”释放积极信号 房玲、汪慧 保利、招商等定增获批，“第三支箭”释放积极信号 今年以来，房地产市场销售与融资环境修复都不及预期，房企资金层面持续承压，A股退市潮亦在行业愈演愈烈。近日，政策支持释放积极信号，多家上市房企定增集中获批，或对改善行业流动性、提振购房者信心起到积极促进作用。 一、A股定增取得突破进展，背后传递“救市”信号 自2022年11月28日“第三支箭”政策发布，恢复上市房企及涉房上市企业再融资，不少房企都相继宣布启动定增计划，但相比信贷、债券融资，股权融资流程复杂、周期长，进展一直不尽如人意。 在历时半年之后，5月29日，招商蛇口的定增并购事项获深交所审核通过，成为A股房企首份获批定增。进入6月，福星股份、中交地产、陆家嘴、保利发展等集中获批，A股定增市场打开新局面。 在流动性仍普遍承压的现状下，股权融资加速落地，其背后传递“救市”信号。从定增计划及获批要求来看，通过股权融资募集资金主要投向于“保交楼、稳民生”项目及补充流动资金，资金去向的锁定可以最大程度保障相关项目建设稳步推进，减少因资金链断裂引发停工、延迟交付、烂尾楼现象，有利于维护市场稳定、增强购房者信心。同时可以促进房企资金融通缓解燃眉之急、优化资本结构，实现安全过渡。此外，目前A股退市潮在行业愈演愈烈，股权融资通道打开为符合条件的上市房企带来新的希望，退市风险也或得到一定释放。 表：近期A股定增获批情况 企业简称 发布定增计划时间 募集资金（亿元） 用途/投向 通过时间 保利发展 2022/12/30 125 投资于14个项目以及补充流动资金 2023/6/9 陆家嘴 2022/12/15 66 用于支付收并购现金对价、中介机构费用及其他重组相关 费用，及补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务 2023/6/8 大名城 2022/12/8 25.5 用于项目投资及补充流动资金 2023/6/6 中交地产 2023/2/23 35 投向5个“保交楼、保民生”住宅项目以及补充流动资金 2023/6/6 福星股份 2022/12/5 13.4 用于红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目 及补充流动资金项目 2023/6/6 招商蛇口 2022/12/16 85 用于存量项目、补充流动资金及偿还债务 2023/5/29 数据来源：企业公告、CRIC 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/5 二、政策支持扩围，出险房企获批不确定性尚存 定增审批过程中，接受交易所问询是重要一环，从多家定增相关问询函来看，监管层对募投的必要性高度关注，问询内容主要聚焦在认购对象及认购资金来源、募投项目或投资标的情况、发行主体的债务风险及经营情况等方面，确保募投的合规、合法、合理以及资金的安全性。 值得注意的是，近期A股定增获批名单中，大名城、福星股份两家中小民企赫然在列，意味着“第三支箭”的惠及面将不限于规模国央企，政策效应或更加明显。 并且从目前获批企业财务状况来看，也并非都是“绿档”企业，如福星股份、中交地产。福星股份2023年6月6日13.4亿元定增获深圳证券交易所通过，但其近三年“三 条红线”均处于“黄档”，截至2022年末，剔除预收账款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为58.6%、54.5%、0.6，但整体来说主要是短期流动性问题，通过定增发行可以有效防范和化解项目及企业经营风险。这也表明，由于股权融资不直接增加负债规模，该项政策支持的关注点更多集中在资金使用效益上，能够真正帮助到风险可控、对资金迫切需求的企业，增强其发展预期。 表：近期部分定增获批上市房企截至2022年末“三条红线”指标 企业简称 保利发展 招商蛇口 福星股份 中交地产 剔除预收账款的资产负债率 68.44% 62.42% 58.63% 82.25% 净负债率 63.57% 48.09% 54.53% 280.23% 现金短债比 1.57 1.30 0.62 0.41 数据来源：企业公告、CRIC 目前，仍有多家房企定增审核在排队等待中，包括中南建设、金科股份、华夏幸福、绿地控股等一众出险房企。对于这类经营脆弱性较高的房企来说，定增方案的制定、募投的可行性说明以及经营管理调整排布都是增强获批预期的关键，部分情况相对较稳定的出险房企或能借此找到出路、脱离困境。其中，中南建设已于2023年4月13日被深圳证券交易所问询，财务风险、内部控制、债务重组情况等仍是一道“坎”，能否顺利获批有待进一步观望。 三、楼市平淡叠加股价波动，成功发行仍面临一系列挑战 虽然定增获批是一大重要关卡，部分上市房企积极调整定增方案，以求更快通过审 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/5 批，如豫园股份6月1日发布公告，将募资额从80亿下调至48.91亿。 但获批并非终点，距离成功发行还要有一段很长的路要走。2023年以来，楼市表现平淡，部分上市房企股价持续低迷或波动较大，如定增获批房企中交地产2022年6月14日收盘价较年初降幅达到16.7%，这都将给后续发行带来相当的挑战。一方面， 可能面临低价发行、投资者热情不足等问题，导致筹集资金减少；另一方面，认购对象不确定性增加，或需耗费更多的时间、精力去协商或寻找新的投资者。在股权融资中，投资者的重要性不言而喻，不仅是资金的来源，同时投资者的背景也将构筑房企自身的“内驱力”，形成未来发展的重要支撑力。 表：截至2022年6月14日定增获批上市房企股价表现 因此，上市房企在发布定增计划的同时，稳定经营局面是第一要务，同时需合理选择投资者，随时与优质意向投资者保持密切联系和沟通，把握其投资偏好和意愿的变动，确保定增顺利推进和结果如期实现。 企业名称 收盘价（元/股） 较年初涨跌幅度 招商蛇口 13.55 ↑5.7% 陆家嘴 10.22 ↑4.0% 福星股份 4.33 ↑0.2% 大名城 3.08 ↓2.5% 保利发展 13.41 ↓13.0% 中交地产 15.21 ↓16.7% 数据来源：CRIC 总结：面对市场低温、流动性不济，股权融资加速落地有助于符合条件的房企资金 面得到及时有效的改善。“第三支箭”政策惠及面不限于规模国央企，部分中小上市房企也将受益于此，此外不排除一些情况相对较稳定的出险房企能借此找到出路、脱离困境，预计将对提升行业预期起到积极作用。目前获批是第一大关，意向房企需做好定增方案和问询准备，但最终能否成功发行仍面临着一系列挑战，如何稳住局面仍是关键。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/5 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/5