降息对房贷利率有何影响？

行业追踪（2023.6.10-2023.6.16） 事件：6月13日，央行以利率招标方式开展了20亿元7天逆回购操作，中标利率1.9%，较此前利率下调10BP；6月15日，一年期MLF利率下调10BP，自去年8月15日以来再次迎接政策性降息。6月20日LPR或将跟进下调，与5年期LRP挂钩的住房贷款利率有望同步走低。 降息对房贷利率有何影响？ 本次调整彰显较强逆周期发力信号，对比前两次降息窗口期，LPR均在完成首次降息后半年左右继续调降两次，考虑当前经济偏弱、需求不足，我们认为货币政策或将持续宽松直至引导市场预期回稳，后续不排除进一步降准、降息的可能。 按现行LPR计算，统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%。若本月5年期LPR继续下调超10BP，则统一房贷利率下限有望突破4%关口。我们认为，本次降息可能只是政策组合拳的开始，地产或延续遵循以“降成本”的方式刺激地产需求复苏的政策路径。在此背景下，地产差异化信贷政策发力空间良好，需求疲软的低能级城市政策有望继续发力，高能级城市信贷宽松力度或将加大，具体形式如一二线城市可能发生①首/二套利率加点幅度下调；②城市内部限购与非限购区域首付比例区分；③二套房首付比例下调；④特定区域限购松绑；⑤认房认贷标准优化等。 当前各地房贷利率处于什么水平？ 从全国水平看，贝壳研究院监测显示，2023年5月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，环比降低1BP，继续突破2014以来的历史新低；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比持平，同样处于历史底部。 对比历史周期，截至2023年5月，全国首套房贷利率较此前高点（21年10月）降幅已达173BP，此前14-16年下调周期中，首套贷款利率最大下行258BP。而二套利率自22年9月起便维持4.91%，已长达9个月保持不变，故我们认为，“支持改善型住房需求”基调下，未来针对二套房贷利率下调政策出台的可能性正不断提升。 从典型城市看，中指研究院监测显示，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截止二季度末，70个大中城市中共有39城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 若本次5年期LPR下调15BP，符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.55%-3.95%区间，继续突破历史底部。 历史上板块对房贷利率下调反应如何？ 回顾历次LPR下调及房贷利率针对性政策对板块和上证指数的影响：①下调LPR：2019-2020年的四次LPR调整中有三次都带来了板块指数和上证指数的明显回升。 2021年后，调低LPR对效果并不明显，仅22年5月LPR下调带动了的上证指数小幅反弹。②房贷利率政策放松：三次房贷利率针对性政策对板块行情有一定短期带动效应，但整体幅度较小，效果并不明显。 我们认为，本次LPR若调降短期内或同样能起到能缓解市场信心不足的作用，但地产板块的行情拉动可能相对有限，要达到提振经济、扭转预期的效果则仍需等待后续组合式配套措施支持出台。若未来能形成政策合力，结合当前板块调整已较充分，我们看好板块逐步走出反弹行情。 6月新房销售同比降幅接近2成，二手房销售同比增加26% 新房市场本周成交394万平，月度同比-18.03%，相较上月下降26.17pct；累计库存12352万平，一线、二线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交172万平，月度同比+26.08%，相较上月下降28.95pct。土地市场6月5日-6月11日成交建面1946万平，滚动12周同比1.71%；成交总额287亿元，滚动12周同比-20.5%；全国平均溢价率4.33%，滚动12周同比+1.98pct。 本周申万房地产指数+0.23%，较上周下跌1.01pct，涨幅排名27/31，跑输沪深300指数3.07pct。H股方面 ， 本周Wind香港房地产指数+1.34%， 较上周下降2.12pct，涨幅排序6/11，跑输恒生指数2.01pct；克而瑞内房股领先指数为3.45%，较上周下跌1.62pct。 投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、 ②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。 1.本周观点：降息对房贷利率有何影响？ 事件：6月13日，央行以利率招标方式开展了20亿元7天逆回购操作，中标利率1.9%，较此前利率下调10BP；6月15日，一年期MLF利率下调10BP，自去年8月15日以来再次迎接政策性降息。6月20日LPR或将跟进下调，与5年期LRP挂钩的住房贷款利率有望同步走低。 1.1.降息对房贷利率有何影响？ 统一首套住房商业性个人住房贷款利率或突破4%下限 现行房贷利率政策由央行于2019年10月8日颁布，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。19年至今，LPR共经历过6次下调，5年期LPR累计下调幅度55基点。其中，22年便完成3次调整，年内下调幅度达35基点，由22年1月的4.60%降至22年8月的4.30%，维持至今。 本次调整彰显较强逆周期发力信号，对比前两次降息窗口期，19年11月及22年1月，LPR均在完成首次降息后半年左右继续调降两次，考虑当前经济偏弱、需求不足，我们认为货币政策或将持续宽松直至引导市场预期回稳，后续不排除进一步降准、降息的可能。 图1：19年至今5年期LRP共经历过6次下调 图2：22年10月公积金贷款利率调整 22年以来，有受地产基本面下行过快影响，居民按揭利率持续松绑，除3次LPR下调外，央行分别于22年5月、9月、23年1月出台个人住房信贷针对性政策，包括：①允许首套房贷款利率突破LPR下限、②推行差别化住房信贷政策、③建立房贷利率动态机制。 22年5月央行发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，允许首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减20个基点，按现行LPR计算，统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%。若本月5年期LPR继续下调超10BP，则统一房贷利率下限有望突破4%关口。 图3：2022年以来涉及住房贷款利率调整政策 我们认为，本次降息可能只是政策组合拳的开始，地产或延续遵循以“降成本”的方式刺激地产需求复苏的政策路径。在此背景下，地产差异化信贷政策发力空间良好，需求疲软的低能级城市政策有望继续发力，高能级城市信贷宽松力度或将加大，具体形式如一二线城市可能发生①首/二套利率加点幅度下调；②城市内部限购与非限购区域首付比例区分；③二套房首付比例下调；④特定区域限购松绑；⑤认房认贷标准优化等。 1.2.当前各地房贷利率处于什么水平？ 从全国水平看，贝壳研究院监测显示，2023年5月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，环比降低1BP，继续突破2014以来的历史新低；二套主流房贷利率平均为4.91%，环比持平，同样处于历史底部。 对比历史周期，截至2023年5月，全国首套房贷利率较此前高点（21年10月）降幅已达173BP，此前14-16年下调周期中，首套贷款利率最大下行258BP。而二套利率自22年9月起便维持4.91%，已长达9个月保持不变，故我们认为，“支持改善型住房需求”基调下，未来针对二套房贷利率下调政策出台的可能性正不断提升。 从典型城市看，中指研究院监测显示，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。 图4：百城主流首套、二套房贷利率 表1：部分房贷利率突破下限城市 动态调节机制下，三季度70城市中有39城可突破房贷利率下限 23年1月5日，央行设立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。 ①22Q4：根据统计局公布的2023年9-11月70城新建商品住宅价格指数，共38个城市因环比和同比连续3个月下降而被纳入允许下调当地首套房贷款利率下限的名单。其中包括二线城市（武汉、天津、郑州等）13个、三线及以下城市（扬州、无锡等）25个。 ②23Q1：根据22年12月-23年2月价格指数，贵阳、赣州2城因双下降而被调入下限调整城市，当季新增无调出。 ③23Q2：根据23年3-5月价格指数，徐州因双上涨而被取消允许下调的城市，当季无新增调入。截止二季度末，70个大中城市中共有39城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。若本次5年期LPR下调15BP，符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.55%-3.95%区间，继续突破历史底部。 图5：统计局70城新建商品住宅价格指数变化 1.3.历史上板块对房贷利率下调反应如何？ 回顾历次LPR下调及房贷利率针对性政策对板块和上证指数的影响： ①下调LPR：2019-2020年的四次LPR调整中有三次都带来了板块指数和上证指数的明显回升。2021年后，调低LPR对效果并不明显，仅22年5月LPR下调带动了的上证指数小幅反弹。 ②房贷利率政策放松：三次房贷利率针对性政策对板块行情有一定短期带动效应，但整体幅度较小，效果并不明显。 我们认为，本次LPR若调降短期内或同样能起到能缓解市场信心不足的作用，但地产板块的行情拉动可能相对有限，要达到提振经济、扭转预期的效果则仍需等待后续组合式配套措施支持出台。若未来能形成政策合力，结合当前板块调整已较充分，我们看好板块逐步走出反弹行情。 图6：2019年以来历次LPR下调及房贷利率针对性政策对板块和上证指数影响 表2：A股重点标的估值与盈利预测 表3：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策频次 图7：出险房企债务重组进展梳理 图8：调控政策频次及方向 图9：分区域调控政策数量 图10：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 6月9日-6月15日，60城商品房成交面积为394万平，移动12周同比增速为+11.47%，增速较上期下降7.83pct；月度同比-18.03%，相较上月下降26.17pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为97、269、28万平，移动12周同比增速分别为+76.88%、+9.87%、-38.71%， 增速较上期分别变化-11.32pct、-7.70pct、-5.08pct，与历史相比，三线及以下降幅扩大，一线二线增幅收窄。 图11：60城商品房成交面积 图12：60城商品房成交面积-月度同比 图13：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图14：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图15：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至6月15日，17城商品房可售面积为12352万平。全国