房地产行业简评报告：单月融资规模创新低，碧桂园融资年内破冰

单月融资规模创新低，碧桂园融资年内破冰 房地产|行业简评报告|2023.06.14 评级：看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 0.2房地产 沪深300 0.1 0 -0.1 -0.2 市场指数走势（最近1年） 9-Jun 29-Mar 16-Jan 5-Nov 25-Aug 14-Jun 资料来源：聚源数据 相关研究 房企销售月报：百强销售持续回落，高信用房企优势明显 房企融资月报：信用债单月发行增速转负，国央企占比持续提升 房地产行业周报：新房二手房环比走弱，首套二套利差持续扩大 核心观点 单月融资规模创新低，偿债压力有所缓解。融资发行端来看，23年5月单月境内债融资额（行业口径）为267亿元，单月同比-30.6%；境外债融资额为37.3亿元，单月同比-35.5%；信托融资额为63.3亿元，单月同比-33.9%。5月单月融资规模创19年以来的新低，房企整体融资环境依旧不容乐观。偿还端来看，6至8月境内外债总偿还金额分别为576.4、741.3、514.6亿元，偿债压力有所下降。净融资端，5月单月房地产行业净融资额为-133.2亿元，环比少减 83.9亿元。23年1-5M累计净融资额-645.8亿元。尽管偿债压力有所缓解，融资端缩量导致行业整体融资现金流仍处于净流出状态。 融资成本创半年新低，地方国企占比持续攀升。23年5月单月境内债融资总额（房企统计口径）237.2亿元，加权平均融资成本3.21%，较上月变动-0.35%。分类来看，公司债、中票和短融融资额分别为 89.4亿元、92亿元和35.5亿元。公司债、中票和短融的融资成本分别为3.29%（较近半年变动-0.58%）、3.63%（较近半年变动-0.25%）和2.22%（较近半年变动-0.74%）。整体融资成本创半年新低，公司债和短融下降幅度较大。 高信用房企信用优势明显，碧桂园融资年内破冰。重点房企单月融资来看，23年M5我们统计的强信用房企新增融资116.4亿元，融资最多的三家强信用房企为保利、招商、万科，分别发行35.35、26、20亿元；中信用房企新增融资17亿元。累计融资来看，23M1-5高信用房企新增融资768.6亿元，融资最多的三家强信用房企为金融街、首开、保利，分别发行163.7、133、109.64亿元；中信用房企新增融资29亿元，仅美的置业于4月融资12亿元，碧桂园于5月融资17亿元。国央企凭借信用优势，融资成本普遍较低。23M1-5招商、保利、华润融资成本低于3%，较22年进一步下降。 投资建议：基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 1单月融资规模创新低，偿债压力有所缓解 融资发行端来看，23年5月单月境内债融资额（行业口径）为267亿 元，单月同比-30.6%；境外债融资额为37.3亿元，单月同比-35.5%；信托 融资额为63.3亿元，单月同比-33.9%。5月单月融资规模创19年以来的新低，房企整体融资环境依旧不容乐观。 图1行业境内债、境外债及信托发行额 境内债发行（亿元）境外债发行（亿元）信托发行（亿元） 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 资料来源：wind，首创证券 图2行业境内债、境外债及信托发行额单月同比 境内债单月同比境外债单月同比信托单月同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：wind，首创证券 月均（累计）融资数据来看，23年1-5M房地产行业境内债月均发行额 478.6亿元，同比3.8%；境外债月均发行额62.5亿元（剔除华夏幸福债务重组340亿元发行额），同比-52.1%；信托发行额62亿元，同比-48.8%，境外债及信托发行规模连续三年大幅缩降。 图3：行业境内债月均发行额及同比图4：行业境外债月均发行额及同比 600 500 400 300 境内债月均发行额(亿元)同比 573 534 469 461 479 1920212223年1-5M 30% 0% -30% 600 500 400 300 200 100 0 境外债月均发行(亿元)同比 468 400 266 131 62 1920212223年1-5M 60% 30% 0% -30% -60% 资料来源：wind，首创证券资料来源：wind，首创证券 图5：行业信托月均发行额及同比图6：行业累计融资额 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 830 信托月均发行(亿元)同比 502 121 62 767 30% 0% -30% -60% -90% 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 (1,000) (2,000) 5426 累计净融资额（亿元） 279 -1016 -646 5001 1920212223年1-5M 1920212223年1-5M 资料来源：wind，首创证券资料来源：wind，首创证券 偿还端来看，6至8月境内外债总偿还金额分别为576.4、741.3、514.6 亿元，偿债压力有所下降。净融资端，5月单月房地产行业净融资额为- 133.2亿元，环比少减83.9亿元。23年1-5M累计净融资额-645.8亿元。尽管偿债压力有所缓解，融资端的缩量导致行业整体融资现金流仍处于净流出状态。 图7行业债务总到期金额 1,400 总到期金额（亿元） 1,200 1,000 800 600 400 19-04 19-06 19-08 19-10 19-12 20-02 20-04 20-06 20-08 20-10 20-12 21-02 21-04 21-06 21-08 21-10 21-12 22-02 22-04 22-06 22-08 22-10 22-12 23-02 23-04 23-06 23-08 23-10 23-12 200 资料来源：wind，首创证券 图8行业单月债务净融资额 单月净融资额（亿元） 1,200 1,000 800 600 400 200 0 (200) (400) (600) 资料来源：wind，首创证券 2融资成本创半年新低，地方国企占比持续攀升 23年5月单月境内债融资总额（房企统计口径）237.2亿元，加权平均融资成本3.21%，较上月变动-0.35%。分类来看，公司债、中票和短融融资额分别为89.4亿元、92亿元和35.5亿元。公司债、中票和短融的融资成本分别为3.29%（较近半年变动-0.58%）、3.63%（较近半年变动-0.25%）和2.22%（较近半年变动-0.74%）。整体融资成本创半年新低，公司债和短融下降幅度较大。 图9：行业境内债发行额及加权融资成本图10：各类融资成本当月与半年比较 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 境内债总(亿元)境内债加权融资成本（%） 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 20/05 20/07 20/09 20/11 21/01 21/03 21/05 21/07 21/09 21/11 22/01 22/03 22/05 22/07 22/09 22/11 23/01 23/03 23/05 3.0% 23年5月融资成本近半年融资成本 5% 4% 3% 2% 1% 0% 资料来源：wind，首创证券资料来源：wind，首创证券 图11行业各类融资总额 公司债（亿元）中期票据（亿元）短期融资券（亿元）定向工具（亿元）资产支持证券（亿元） 900 800 700 600 500 400 300 200 100 20/05 20/06 20/07 20/08 20/09 20/10 20/11 20/12 21/01 21/02 21/03 21/04 21/05 21/06 21/07 21/08 21/09 21/10 21/11 21/12 22/01 22/02 22/03 22/04 22/05 22/06 22/07 22/08 22/09 22/10 22/11 22/12 23/01 23/02 23/03 23/04 23/05 0 资料来源：wind，首创证券 按房企性质划分，23M1-5央企和地方国企信用债融资占比分别为33%，58.6%，较22全年分别变动-7.5pct，12.6pct。债务久期来看，23M1-5中3年内短久期融资比例51.1%，较22全年变动3.6pct。单月占比来看，23年5月央企占比39.8%，国企占比49.7%，非央国企占比10.5%，国央企占比持续保持高位。 图12：年度央企、国企、非央国企融资占比图13：境内债融资期限占比 央企占比国企占比非国央企占比 33.0% 58.6% 8.5% 40.5% 46.0% 13.6% 23.0% 47.6% 29.5% 16.7% 36.0% 47.4% 18.1% 38.3% 43.6% 17.0% 28.5% 54.5% 13.4% 36.6% 50.0% 1年内占比1-3年占比3-5年占比5年以上占比 23M1-5 22 21 20 19 18 17 23M1-5 17.6% 33.5% 29.1% 19.7% 12.4% 35.1% 38.6% 14.0% 16.0% 32.3% 40.2% 11.4% 18.5% 35.8% 33.2% 12.5% 16.5% 33.8% 37.5% 12.2% 18.2% 41.2% 29.5% 11.2% 11.1% 36.5% 33.1% 19.3% 22 21 20 19 18 17 资料来源：wind，首创证券资料来源：wind，首创证券 图14：单月央企、国企、非央国企融资占比图15：央企、国企、非央国企融资单月同比 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 20/05 20/07 20/09 20/11 21/01 21/03 21/05 21/07 21/09 21/11 22/01 22/03 22/05 22/07 22/09 22/11 23/01 23/03 23/05 0% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 央企占比国企占比非国央企占比 央企融资同比国企融资同比非国央企融资同比 资料来源：wind，首创证券资料来源：wind，首创证券 3高信用房企信用优势明显，碧桂园融资年内破冰 重点房企单月融资来看，23年M5我们统计的强信用房企新增融资 116.4亿元，融资最多的三家强信用房企为保利、招商、万科，分别发行35.35、26、20亿元；中信用房企新增融资17亿元。累计融资来看，23M1-5高信用房企新增融资768.6亿元，融资最多的三家强信用房企为金融街、首开、保利，分别发行163.7、133、109.64亿元；中信用房企新增融资29亿元，仅美的置业于4月融资12亿