2021~2022年房地产行业白皮书

保利2021-2022年房地产行业白皮书 卷首语 迈入高质量发展的新时代 2017年，党的十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这 49个字，成为了房地产行业调控的总纲领。以此为指导， 近五年来，房地产长效机制逐步建立和完善。 行业运行逻辑也随之发生根本改变，呈现“五化”趋势：一是去金融化，企业端要求房企保持适度杠杆，不能过度 借贷；消费端也不能把房子作为金融产品，而要回归居住本质。二是制造业化，土地红利不再、利润下行，必须用制造业思维和精益管理的理念，不断提升效益。三是极致 专业化，“房子是用来住的”定位下，房企需要更加专业， 产品和服务都要做到最好。四是功能民生化，民生保障是最根本的，各大房企，尤其是央企，要广泛参与到保障房、社区建设、基层治理当中，发挥责任担当。五是竞争格局加剧分化，信用和专业能力将成为最核心的竞争力，强者恒强、弱者恒弱，行业门槛也会越来越高。 房企要顺应行业新的运行规则和“五化”趋势，必须走高质量发展之路： 其一，高质量发展必须回归本原。习近平总书记指出： “必须把促进全体人民共同富裕作为为人民谋幸福的着力点。”在房地产领域，共同富裕对应的是“住有所居”。“房住不炒”之下，房地产行业也要回归实体经济本原。 其二，高质量发展必须贯彻“三稳”。回顾2021年，在政策叠加效应下，客户预期迅速改变，市场从7月份开始急转直下，并与行业出清形成共振，汇集成一股势大力 沉的量价下行之势。今年一季度，市场延续下行，加上疫情影响，客户信心严重不足，连续四年的“箱体运行”被击破。 “三重压力”同样在房地产市场表现得淋漓尽致，信心严重不足是最深层次的因素：一是个别企业暴雷事件严重 冲击房地产市场和资本市场的信心，导致信任度缺失；二是一二手房全面限价，封闭了房价上升空间，加上房地产税的利剑高悬，客户购买逻辑根本改变，对稳市政策的反应边际减弱；三是客户收入预期和购买力下降，使房地产市场承压，而市场下行又对经济和财政形成惯性压力。只有切实、加快落实中央各项会议精神，加大稳市和纠偏力 度，才能避免陷入“房地产和经济相互推动下跌的负面螺 旋”，确保实现“三稳”。 其三，高质量发展要求房企转向“内生式发展”，加快探索新的发展模式。从本轮行业出清来看，违约和评级下调导致企业主体信用丧失，“融销双杀”接踵而至，稳健的 财务风格至关重要。此外，房企构建“动态能力”，减少路 径依赖愈发重要。“动态能力”要求房企根据经营环境变化与风险，不断进行改革与经营模式再造。当前形势下，特 别强调要加强政策研究与适应，提高对政策的领悟力和判断力，并转化为企业体系化的执行力，这将成为房企必备的核心竞争力。在新发展模式方面，租购并举带来新的发 展机遇：在土地成本大幅下降和公募REITs退出的加持下， 保障性租赁住房（R4地块）的商业模式基本成立。加上早前放开REITs的物流和产业园等，房企在经营性物业的发展道路上可以走得更远。 其四，高质量发展更强调聚焦高能级城市、确定性区域市场。我们在2017年提出了“峰值时代”，并连续得到市场验证。在租购并举的新发展格局下，商品房比例下降， 商品房市场规模减少，进入减量发展时代。从生命周期看，房地产行业仍处成熟期，人口持续流入、基本面向好的大中城市，市场有望保持成长。从人均居住面积、人均住宅 商品化率来看，“住得新”“住得好”的改善需求将释放得更 加明显。 本轮限价叠加市场深度下行，大中城市的有效市场边界持续收缩。2017年外溢需求高位时，多数城市的市场边界大于行政边界；及至今年，多数城市的市场边界已明 显小于行政边界，只有距离特别近的区域才会超出行政边界。在此背景下，城市的价格体系正在重构（包括地价），将以核心区最新价格（一手房限价、二手房限价、市场真实交易价的孰低原则）为坐标。删繁就简三秋树，领异标新二月花。房企要精准研判，聚焦擅长的领域和市场，紧抓结构性机会。 其五，高质量发展要融合新发展理念，主动融入国家发展大局。资金违规流入房地产的乱象已有效遏制，房地产与科技创新之间也不存在互相挤压。相反，越来越多的优秀房企勇当产业链链长，加大在碳中和、科技创新等领域的投入。 —花独放不是春！让我们携手共进、踔厉奋发，充分发挥行业担当，坚持“房住不炒”，聚焦高质量发展，推动行业回归实体经济本原，为稳增长、扩内需、调结构，实现“租购并举”“住有所居”做出更大的、应有的贡献！ 第一章 行业的重新定位 2021年是房地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年，陆续出台与实施房企“三道红线”、银行“贷 款集中度管理”、土地出让“两集中”、二手房指导价等政策。此外，房地产税的试点工作也在有序准备之中。 十九大以来，中央分别从金融端、供给端、需求端、税收端等四个端口发力，不断建立和完善房地产长效机制。房地产长效机制的最终形成，有利于遏制投机投资需求，支持和满足商品房市场的合理需求，促进房地产市场平稳健康发展；有利于规范行业、良性循环，推动行业去金融化，回归民生保障属性；有利于宏观经济平稳运行，在与经济、社会的良性互动上发挥更大的作用；有利于实现全 体人民共同富裕、“住有所居”的目标。 —、“房住不炒”之下，房地产业回归实体经济 本原 房地产回归居住属性，是实体经济的集合体。2017年，国家统计局曾指出：“房地产如果是炒买炒卖，就不属于实体经济。但是，房子如果只是用来住的，房地产自 身需要砖瓦沙石，就是实体经济。”商品房的建造过程，就是实体经济产品的“组装”过程。上游的钢铁、建材，下游的家具、家电，以及装饰装修、物流等等，都是不折不 扣的实体经济。在“房住不炒”的长期坚持下，房地产投机投资需求基本退出，房屋回归居住属性，房地产行业回归 实体经济本原，是实体经济的最重要的组成部分之一。 房地产是稳增长、扩内需的关键力量，是我国支柱产业。2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元，多年来一直是我国居民最大内需市场。同时，住房消费带 动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费，2021年家具行业规模超8000亿，家电行业规模超1.7万亿，房地产业带动了多个千亿、万亿级相关行业增长。2021年房地产业增加值7.76万亿，对GDP贡献率6.8%，如果将房地产上下游涉及的50多个行业增加值合计，对 GDP增长的贡献率接近20%。房地产业是我国国民经济的支柱产业，通过充分释放居民住房消费，可以形成庞大的内需市场，为构筑“内循环、双循环的新格局”提供重要支撑。 我国房地产业对经济增长的贡献仍有提升空间。对比 发达国家，我国房地产业增加值占GDP比重并不算突出，以人均GDP突破1万美元为时间节点，我国房地产业占比较美国、日本等分别低2个百分点、1.7个百分点。 图1：全球主要国家房地产业增加值占GDP比重 数据来源：Wind备注：图中横轴0代表各国家人均GDP首次突破1万美元的年份，数序为时间节点前后年份。 二、“三稳”的迫切性凸显，避免陷入“负面螺旋” 2017-2020年，楼市运行连续四年呈现稳定的“箱体运行”。成交量小幅波动，全国商品房成交面积月度同比波动不超10%；房价平稳增长，不再大涨大跌，70个重点 城市中，新房月度环比下跌城市一般都在35个以内。2021年，由于政策叠加效应，伴随行业出清压力，市场向下击破 箱体，出现超预期下跌。从保利来访数据看，上半年周度盘 均来访80-100组，下半年周度盘均来访50-60组，呈现断崖式下滑，环比下降38%，同比下降33%，反映出整体市场信心严重不足。从全国商品房销售面积来看，上半年 同比增长27%，7月单月同比年内首次转负，下半年同比下降15%。主流房企销售额降幅更大，以TOP10房企为例，下半年销售额同比下降28%。全国商品房销售均价从8月开始下降明显，12月商品房销售均价9512元/平方米，相比年初下降13.8%。保利6048价格指数也从8月开始 下跌，并连续5个月下降。土地市场下行明显，相比一批次供地，全国22城三批次土地出让金下降47%，流拍或中止出让率达19%，平均溢价率仅2.3%，地价下降 1000-2000元/平方米。 图2：全国新建商品房销售面积同比涨幅 数据来源：国家统计局 图3：全国70个大中城市和35城新房-二手价格环比下跌城市数 数据来源：国家统计局 图4：保利6048价格指数走势 数据来源：保利发展研究团队 与以往不同，此轮市场下行，是短期、中长期因素叠加、综合发酵产生的结果。去年三季度的信贷大幅收紧，直接导致买家需求萎缩、信心受挫和预期改变。一二手房市场的全面限价，封闭了房价上升的空间，同时令二手房市场几乎冰封，切断了换房链条。中长期来看，房地产税的预期触发家庭资产配置逻辑转变。税收端是房地产长效机制完善的最后一块拼图，随着试点推进越来越近，已成为影响市场的关键 变量。保利发展的研究团队对重点40城客户的调研显示， 近半年有置业计划的1400组客户中，在房地产税试点预期下，75%的客户放弃购买或观望，主动延迟入市。在等待靴子落地过程中，房地产税对客户购买逻辑也产生深远影响， 从以往买小、买多（套），到以后买少、买适中、买精。进 入2022年以来，市场延续深度下行。1-2月，全国商品房销售面积同比下降10%，商品房销售额同比下降19%，商品房销售均价同比下降11%，TOP10房企销售额同比下 降37%。进入3月，由于疫情、经济等因素，市场并未出现小阳春，反而扩大了跌幅。全国30个大中城市商品房成交面积同比下降49%，主流房企销售业绩降幅还在扩大。从保利内部数据来看，保利PCI指数（内部经理人预期指数） 以及来访数据均处近年低位。辩证来看，2021年的行业调控是必要的。以史为鉴，日本、美国等房地产市场缺乏有效调控，市场的非理性高热酿成危机，20世纪90年代日 本房地产泡沫破裂导致日本经济“失去了20年”，2008年 美国房地产次贷危机引发全球金融海啸。我国出台房地产长效机制以来，调控政策有效化解了房地产和金融风险。经过 本轮调控，“我国房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”。 风险化解过程中，个别高杠杆企业出现暴雷，区域市场出现深度调整，但整体上来说，局面仍是可控的，本轮调控用局部代价换取整体最大平稳。 图5：日本与美国房地产泡沫后房价走势 数据来源： OECD因此，要坚持政策的连续性和稳定性，不能再回到过去那种资本无序扩张的状态，接下来就是实现底线思维下的“三稳”。与去年下半年不同（主因是政策叠加），今年一季度的市场萎靡，经济因素占据首位。而房地产市场的持续下 行，又给经济和50多个相关行业带来了明显冲击，引发系统性的收缩。资产价格的不稳，同样也会削弱居民消费的意 愿。此外，因交易萎缩带来的房地产税费锐减，以及土地出让金的腰斩，给政府财政收入带来非常大的压力，恐将影响城市的建设投入，甚至累及到公务员和事业单位员工的薪酬绩效。此次事件再次证明，在我国实现现代化的征程中，在 实现“共同富裕”和“住有所居”的过程中，房地产行业的正面 作用不可或缺。信贷纠偏、地方稳市、支持合理需求等措施，虽然都取得了正面效果，但由于楼市下行势大力沉，现有的 政策力度仍不足以令市场“放量筑底”，市场预期和信心预估 还需要比较长的时间来修复。当前形势下，要尽快稳定房地产市场，果断出手，发挥房地产行业在经济运行中的先导性 作用。辩证来看，持有房产的家庭是“沉默的大多数”，不要 忽视了真正意义上的“听不到的心声”；随着保障性住房的大量推出，更多人的住房需求可以得到兼顾。因此，保资产价 格稳定，符合各方利益。只有加快落实中央经济工作会议和两会精神，加强舆论的正面引导，祛除杂音，提振市场信心，进一步加大稳市力度，才能避免陷入“经济和房地产相互推 动下跌的负面螺旋”，实现行业平稳健康发展和良性循环。三、行业基本面没有改变，把握成熟期的结构性 机会不要把市场规律简单化，市场短期走势看的是市场预期，中期走势遵循运行周期，长期走势遵循生命