房地产行业周报：青岛降低非限购区首付比，新房成交环比持平

板块行情：本周（5月29日-6月2日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.6%，在31个一级行业板块中排名第5位，6月2日地产板块单日上涨3.85%。万通发展周涨幅达19%，新城发展上涨19%。 公司动态：1）华润置地与北京房山区就进一步深化城市更新、产业发展、地产开发等务实合作进行了深入交流，且双方全面战略合作达成共识。2）招商蛇口拟发行保租房公募REITs。3）中国金茂董事会委任张增根为公司主席兼执行董事等。4）碧桂园进行业务变阵，新设地产、科技建筑两大产业集团，其中，地产集团聚焦房地产开发及代管代建业务。5）保利发展提升资源配置效率，将利和乐教育、艺术教育、保利小贷共3家标的公司的股权和相关债权转让给控股股东保利南方。 销售端：需求端动力不足，新房成交与上周基本持平。1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升0.3%，同比上升14%。2）从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交环比下降30%。 政策要闻：中央层面：1）全国人大常委会：将不动产的登记法列入2023年度立法工作计划的预备审议项目。2）国开行：推行以公共交通为导向的开发模式（TOD）在城市基础设施领域的应用。3）住建部：组织编制了《城市居家适老化改造指导手册》，为城市居家适老化改造提供系统、简单、可行的改造方案和技术路径。地方层面：1）青岛：放松限售，新房网签满5年变更为满3年，取证满2年；二手房出取证满2年变更为满1年。非限购区域首套比例降至20%，全面推行二手房带押过户，试点房票制度。2）苏州公积金账户余额可用于支付首付款。3）南京进一步放宽人才落户政策，35周岁以下大专学历毕业生可直接落户。4）芜湖和衡阳：公积金可用于支付购房首付款，提高公积金最高可贷款额度。佛山提高多孩家庭租房公积金额度。5）广州：用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划。6）上海：支持在保障性租赁住房、产业园区、消费基础设施等领域加快发行REITs产品。 政策点评：随着市场热度下行，再次进入政策放松密集期，但政策思路仍以因城施策为主，对于二线城市有一定效果，但对于扭转地产行业基本面仍较为乏力。 投资策略：本周新房成交环比持平，需求端动力不足。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：地产板块表现回升，港股普遍上涨 本周申万地产板块上涨2.6%。本周（5月29日-6月2日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.6%，在31个一级行业板块中排名第5位。6月2日地产板块单日上涨3.85%。 图表1本周申万地产板块上涨2.6%，板块排名第5位 本周A股板块内涨幅第一为万通发展，累计涨幅达19%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为万通发展、中南建设、电子城、中交地产、特发服务，跌幅前五的个股分别为天房发展、世荣兆业、金科股份、广汇物流、皇庭国际。 图表2万通发展周涨幅达19.1% 图表3天房发展周跌幅4.4% 本周港股板块内涨幅第一的为新城发展，上涨19%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为新城发展、龙光集团、融创中国、融创服务、中骏集团控股，跌幅前五的个股分别为绿城管理控股、中国海外宏洋集团、保利物业、佳兆业集团、建发国际集团。 图表4本周新城发展上涨18.7% 图表5本周绿城管理控股下跌1.5% 二、政策要闻：青岛非限购区降低首付比，南京拟放宽落户 中央层面：1）全国人大常委会：将不动产的登记法列入2023年度立法工作计划的预备审议项目。2）国开行：推行以公共交通为导向的开发模式（TOD）在城市基础设施领域的应用。3）住建部：组织编制了《城市居家适老化改造指导手册》，为城市居家适老化改造提供系统、简单、可行的改造方案和技术路径。 图表6全国人大常委会将不动产登记法列入预备审议项目 地方层面：1）青岛：放松限售，新房网签满5年变更为满3年，取证满2年；二手房出取证满2年变更为满1年。非限购区域首套比例降至20%，全面推行二手房带押过户，试点房票制度。2）苏州公积金账户余额可用于支付首付款。3）南京进一步放宽人才落户政策，35周岁以下大专学历毕业生可直接落户。4）芜湖和衡阳：公积金可用于支付购房首付款，提高公积金最高可贷款额度。佛山提高多孩家庭租房公积金额度。5）广州：用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划。6）上海：支持在保障性租赁住房、产业园区、消费基础设施等领域加快发行REITs产品。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）华润置地与北京房山区就进一步深化城市更新、产业发展、地产开发等务实合作进行了深入交流，且双方全面战略合作达成共识。2）招商蛇口拟发行保租房公募REITs。3）中国金茂董事会委任张增根为公司主席兼执行董事等。4）碧桂园进行业务变阵，新设地产、科技建筑两大产业集团，其中，地产集团聚焦房地产开发及代管代建业务。5）保利发展提升资源配置效率，将利和乐教育、艺术教育、保利小贷共3家标的公司的股权和相关债权转让给控股股东保利南方。 图表8招商蛇口拟发行保租房公募REITs，碧桂园进行业务变阵 三、销售端：需求端动力不足，新房市场较为稳定 （一）新房市场：21城成交环比上升0.3%，同比上升14% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升0.3%，同比上升14%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积49万方，环比上升0.3%，同比上升14%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积7251万方，同比增长16%，其中一线城市商品房成交建面1994万方，同比增长39%。监测的6个二线城市商品房成交建面3430万方，同比增长8%，11个三四线城市商品房成交建面1827万方，同比增长13%。 图表9本周单日平均成交面积49万方，与上周基本持平 21城周度成交面积343万方，一线城市环比转正。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为93万方、179万方、72万方，环比+12%、-6%、-2%，相较去年同期+92%、+8%、-17%。2）一线城市上海新房热度回升，成交面积环比上升30%，同比仍保持高增为430%。二线城市中，苏州、宁波、成都、武汉市场坚挺，分别同比增长34%、32%、11%、11%，杭州、南京同比增速转负。 图表10本周21城周度成交面积343万方 （二）二手房市场：11城成交环比下降30%，同比上升2% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交环比下降2%。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积26万方，环比下降2%，同比上升43%，二手房热度维持。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3679万方，同比增长54%，二手房热度仍处于历史高位。 图表11本周11城二手房日平均成交面积26万方，维持高位 本周11城二手房成交面积130万方。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为30万方、81万方、20万方，环比分别-25%、-34%、-14%，相较去年同期+18%、0%、-6%。2）一线城市中北京二手房成交面积为24万方，环比-22%，同比上升34%，深圳二手房成交面积5.3万方，环比-39%，同比下降24%。 图表12本周11城二手房成交面积130万方 四、融资端：本周发债全部为国央企 本周发债全部为国央企。苏州高新发行4亿信用债，全部为超短期融资债券，票面利率最低为2.08%；首开股份发行14亿中期票据，票面利率3.6%，利率最高。 图表13苏州高新发行4亿超短期融资债券，其中票面利率最低为2.08% 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。本周新房成交环比持平，需求端动力不足。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。